Представим: вы нашли подходящую квартиру, намерены купить. Но есть нюанс — продавец получил её не в результате купли-продажи, а по дарственной.

Оказывается, есть определённые риски лишиться жилья уже после покупки. То есть когда дарственную признают недействительной, а значит, отменят и вашу сделку купли-продажи.

В чём риски

В некоторых случаях дарственную можно оспорить через суд. Например, если будет доказано, что:

  1. Даритель находился под влиянием заблуждения, угроз или принуждения;
  2. Даритель был недееспособен;
  3. Сделка была совершена без согласия супруги/супруга, если квартира находилась в совместной собственности;
  4. Одаряемый покушался на жизнь или здоровье дарителя;
  5. Не были выполнены условия дарения — если одаряемый должен был содержать дарителя или дать ему право проживания в квартире.

Если суд признает дарственную недействительной, то и сделку купли-продажи аннулируют, а значит, покупатель лишится жилья.

Что делать 

Лучше всего, если получится встретиться с дарителем, убедиться в его адекватности, в хороших отношениях с одаряемым, выяснить причины дарения, не было ли споров по имуществу. Если возникнут сомнения, подозрения, юристы рекомендуют отказаться от сделки.

Если дарителя уже нет в живых и прошло несколько лет после сделки, то в этом случае гораздо меньше рисков.

Кстати, при покупке ранее подаренной квартиры в ипотеку банки могут запросить титульное страхование для защиты права собственности заёмщика. Страховка позволяет снизить риски от юридических проблем в процессе сделки.

Титульное страхование защищает собственника от возможных правовых дефектов — нарушение прав предыдущих владельцев, неучтённые наследники, иждивенцы, незаконность предыдущих сделок, ошибки государственного регистратора, неблагоприятное решение суда и т. д.

Что ещё важно проверить покупателю

1. Как проверить квартиру квартиры.
Для этого нужно попросить продавца предоставить справку Ф-2 об отсутствии обременений. Справка покажет, когда, на основании какого документа продавец стал собственником жилья и есть ли залоги, аресты на недвижимость. Понадобится ЭЦП.

Документ могут получать третьи лица с разрешения владельца: покупатель делает запрос, а хозяин даёт согласие на предоставление данных с помощью SMS.

Покупателю остаётся только сверить информацию в справке с данными из удостоверения продавца и договора дарения.

Важно: эта справка действительна один день, поэтому при сделке нотариус должен запросить её самостоятельно через систему enis.kz.

Также можно заказать справку Ф-6 о наличии/отсутствии недвижимости. Особенность справки в том, что она показывает все объекты, которыми владеет человек. А если он долго владеет жильём, то и его историю. Например, от договора приватизации до свидетельства о наследовании в случае смерти одного из членов семьи. 

2. Как проверить продавца.
Нужно убедиться, что в отношении него нет судебных разбирательств.
1. Зайдите на сайт Судебного кабинета.
2. Выберите опцию «Поиск судебных дел» и нажмите на строку «Перейти в поиск».
3. В открывшемся окне заполните поля «Область или город республиканского значения», «Судебный орган» (районный или городской суд), «Учётный год» (проверяйте за последние пять лет), ИИН продавца. В графе «Сторона, подсудимый, осуждённый, правонарушитель» введите Ф.И.О. собственника имущества. Нажмите на кнопку «Найти».
4. Откроется окно либо с надписью, что по указанным данным ничего не найдено, либо с судебным приказом. Во втором случае попросите у продавца судебное решение и проконсультируйтесь с юристом. 

Одним из подтверждений добросовестности продавца и юридической чистоты квартиры является срок владения. То есть если квартиру часто не продают/не дарят, то это хороший признак. А вот частые сделки должны насторожить. 

3. Как проверить цену жилья. 
Есть риск, если цена квартиры ниже рыночной — дёшево и быстро продают, когда хотят поскорее избавиться от недвижимости.

На Krisha.kz есть сервис «Оценка», который на основе сравнения миллиона объявлений показывает, сколько может стоить квартира на рынке.

Во-вторых, при заключении договора купли-продажи очень важно указывать реальную цену квартиры. Если стоимость занижена, в случае расторжения сделки это может затруднить возврат средств. 

Выводы

Покупка ранее подаренной квартиры может быть безопасной, если тщательно проверить все юридические аспекты.
Главное — убедиться в отсутствии оснований для оспаривания сделки, чистоте истории квартиры, добросовестности продавца.
При малейшем подозрении, недоверии лучше отказаться от сделки и найти другой вариант.
Также для безопасного сопровождения сделок рекомендуем обратиться за помощью к юристам.

Что ещё полезно почитать:
Почему сделка может стать недействительной
Как безопасно купить жильё по доверенности
Как сэкономить при покупке квартиры
Купили квартиру: что дальше

При использовании материалов Krisha.kz активная ссылка в первом абзаце обязательна!