Как добиться от застройщика бесплатного устранения недоделок в новостройке по гарантии? Почему важно тщательно изучать условия договора с застройщиком?

За ответами Krisha.kz обратилась в юридическую компанию First in law. ltd и к генеральному директору компании «Центр Технического Надзора», эксперту по приёмке квартир Антону Агафонову.

Что такое гарантия в новостройках?

Это время, в течение которого дольщик или покупатель вправе предъявить застройщику требование устранить недостатки.

В Гражданском кодексе определено 10 лет со дня принятия объекта заказчиком, если иной гарантийный срок не предусмотрен договором. В законе об архитектуре написано, что минимальный срок — два года.

В большинстве случаев застройщики указывают в договорах долевого участия/ купли-продажи срок гарантии 2-3 года.

Что такое недостатки, дефекты?

Это некачественное строительство, нарушение технических условий работ, небрежность в отборе материалов, неоправданная замена их в ходе строительства.

Есть ли список дефектов, которые застройщики точно устраняют по гарантии?

Конкретного списка нет. Такую информацию, что подпадает под гарантию, а что нет, застройщики указывают в договорах купли-продажи/долевого участия.

Как принять квартиру от застройщика?

При приёмке квартиры необходимо иметь при себе:

  • договор долевого участия или купли-продажи, который вы ранее заключили с застройщиком и где перечислены работы, которые обязан выполнить застройщик;
  • план-схему квартиры, то есть технический паспорт.

Осматривая квартиру, нужно сверить параметры каждого помещения.

Потребуйте у застройщика акт осмотра (смотровой лист или дефектную ведомость), куда будете вносить дефекты и недоделки при их наличии. Документ составляется в двух экземплярах.

* Не подписывайте акт осмотра без проверки!
Как принимать квартиру, читайте здесь.

Что делать, если есть дефекты?

  1. Зафиксировать их в обоих экземплярах акта осмотра.
  2. Указать в документе адрес дома, номер квартиры, свои реквизиты и застройщика. 
  3. Каждое выявленное замечание подробно расписать, чтобы застройщик как можно точнее их устранил.
  4. Подписать акт должны покупатель и представитель застройщика.

Как заставить застройщика устранить дефекты по гарантии?

Необходимо отправить один экземпляр акта осмотра и письмо с просьбой решить проблему по действующей гарантии в офис застройщика либо по почте с уведомлением о вручении.

Что делать, если застройщик отказывается исправлять дефекты?

Если застройщик после 30-дневного срока не отреагировал либо отказал в исправлении дефектов, следует оформить досудебную претензию.

Она пишется в свободной форме, обязательно на бумажном, а не электронном носителе в двух экземплярах.

При этом необходимо составить акт обследования помещения и пригласить оценщика с соответствующей лицензией для оценки ущерба. На этой процедуре должен присутствовать и застройщик.

Сумму, определённую оценщиком, следует указать в досудебной претензии, которая отправляется почтой либо доставляется в офис застройщика.

Второй экземпляр со всеми необходимыми отметками дольщик оставляет у себя. В этом случае срок ожидания также составляет 30 дней.

Как отсудить деньги у застройщика за некачественную работу?

Если застройщик продолжит игнорировать требования, можно составить исковое заявление в суд.

Можно подать либо иск о понуждении совершения действий по устранению недостатков, либо, если всё уже сделали сами, написать заявление о возмещении суммы, указанной оценщиком.

Иск составляется в двух экземплярах. К нему прикладываются копии досудебной претензии, удостоверения личности покупателя и договора на квартиру. Потребуется уплатить госпошлину в размере 1 % от суммы иска.

На практике 95 % недостатков исправляется на стадии переговоров покупателя с застройщиком.
Ещё примерно 4 % — различные компенсации (стройматериалами или деньгами), когда физически невозможно устранить нарушение.
Обращение в суд — единичные случаи. Суд не принимает заключения частных приёмочных компаний, а проводит собственную экспертизу. Её стоимость может составлять порядка 2 млн тенге.

Самые распространённые неустранимые дефекты

  • Высота стен. Часто она меньше, чем заявлено в договоре.
     
  • Несоответствие материала внутренних перегородок. Например, они должны быть выполнены из перегородочного блока, а по факту — из гипсокартонных листов. Особенно это сложно исправить после чистовой отделки и ремонта.
     
  • Отсутствие прямых углов в помещениях. В договоре одного из ведущих застройщиков Казахстана сказано,что они должны обеспечить прямые углы только в кухне, а в остальных помещениях нет. При этом по строительным нормам и правилам РК углы должны быть прямые везде, независимо от назначения комнаты.
    ​

— Есть договоры, в которых не указывается конечный результат. Например, написано, что полы сдаются с финишным покрытием, но вид материала не указан. Ведь финишным покрытием может быть как линолеум, так и ламинат, или кафельная плитка, или просто шлифованные бетонные полы, покрытые, условно, лаком. Поэтому потребитель на стадии подписания договора не может прогнозировать конечный результат: что он получит на выходе.

Особенно много недочётов в жилье экономкласса. Там застройщики вообще не стремятся что-то исправлять, мотивируя невысокой ценой недвижимости. Поэтому вынуждают покупателей принимать квартиры с проблемами либо предлагают вернуть вложенные деньги. Однако покупательская способность тех средств уже снизилась, поэтому люди вынуждены идти на уступки.

К слову, в Алматы есть ЖК, куда вообще не запускают приёмщиков. Людям говорят: вы сначала подпишите акт, примите квартиру, а потом приглашайте кого хотите. А поскольку люди уставшие — живут долгое время в аренде, тратят много денег на это, — то принимают условия застройщиков, — добавил эксперт-приёмщик Антон Агафонов.

Что же делать, как обезопасить себя

Наши эксперты дали следующие рекомендации:

  1. Покупать квартиры у застройщиков, положительно зарекомендовавших себя на рынке строительства жилья.
  2. На стадии заключения договора купли-продажи или долевого участия внимательно изучать условия. В документе должен быть чётко указан конечный результат строительства.
  3. В договоре должны быть максимально раскрыты основные параметры квартиры: площадь, высота стен, материалы отделки стен, перегородок, пола и т. д.
  4. Внимательно изучать возможное несоответствие по площади. Сейчас фигурирует разное процентное расхождение от заявленной площади: встречается 3, 5 и даже 7 %. Например, было заявлено 100 кв. м, а построят 93 кв. м, а это потеря минимум 3 млн тенге.
  5. Стараться принимать жильё с экспертами, специалистами, которые разбираются в качестве строительства. К сожалению, бывают грубые недостатки. Например, могут быть сквозные трещины в несущих конструкциях, а это огромный риск для сейсмостойкости дома и безопасности жильцов в будущем.