Рассказываем, как работает трейд-ин в РК, какие застройщики предлагают эту услугу и насколько выгодны такие сделки.

Трейд-ин — это продажа старой квартиры для покупки новой. Если не вдаваться в подробности, схема работает так: покупатель передаёт свою старую квартиру застройщику, вносит доплату и получает квартиру в ЖК. Застройщик тем временем продаёт жильё клиента через партнёров-риелторов.

Krisha.kz выяснила, что в Казахстане такие услуги предлагают шесть крупных застройщиков: BI Group, Nova City (входит в холдинг BI Group), Orda Invest, Koktobe City, RAMS Qazaqstan и MWC Группа компаний.

ЖК этих застройщиков можно найти в разделе "Новостройки".

Как показал опрос, условия распространяются только на строящееся жильё. Купить готовое по этой схеме сейчас невозможно.

Трейд-ин работает только в Нур-Султане и Алматы. Но, продав квартиру в мегаполисах, можно купить новое жильё в Атырау, Актау и Шымкенте.

Как заключается сделка трейд-ин

1. Покупатель обращается к застройщику и выбирает квартиру.
2. Подписывает договор о бронировании. Гарантийный взнос — 10 %. Подробнее — здесь.
3. Застройщик оценивает квартиру покупателя.
4. Стороны подписывают договор трейд-ин.
5. Застройщик или его партнёр (агентство недвижимости) продаёт квартиру покупателя. Можно сделать это самостоятельно.
6. Покупатель подписывает договор о долевом участии на новую недвижимость. 

Требования к вторичному жилью 

— Квартира в Нур-Султане или Алматы. Частный сектор и коммерческие объекты не рассматриваются.
— Год постройки — не ранее 1961–1971 гг.
— Наличие правоустанавливающих документов.
— Нет неузаконенных перепланировок и видимых дефектов.
— Есть центральные коммуникации. 

Как продаётся вторичка 

В основном через посредников застройщика. Агентству выплачивается вознаграждение — в среднем 1 % от стоимости.

Если клиент продаёт свою квартиру самостоятельно, вознаграждение не предусмотрено. Иногда оплату услуг агентства берёт на себя застройщик. 

Как оценивается квартира 

Определяется среднерыночная цена по аналогичным объектам на рекламных сайтах и в базах агентств недвижимости. Цена должна позволить продать квартиру в течение действия договора трейд-ин. Он составляет — 2-3 месяца.

Если застройщик сам выкупает жильё, то цена обычно ниже рыночной на 15–20 %.

Чтобы самостоятельно определить среднюю рыночную цену, воспользуйтесь сервисом «Оценка». 

Преимущества и недостатки 

О плюсах и минусах механизма рассказал президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.

Плюсы:
— фиксированная цена новой квартиры;
— не нужно самому искать покупателя вторички;
— возможна сделка без посредников;
— полное юридическое сопровождение от застройщика;
— размещение объявления на рекламных площадках и организация фотосъёмки;
— показы жилья.

Минусы:
— покупка старой квартиры только в определённых городах. Компании заинтересованы только в ликвидной недвижимости;
— заниженная цена старой квартиры;
— риск долгостроя при ожидании новой квартиры. Как обезопасить себя при покупке квартиры в строящемся доме, читайте здесь;
— отсутствие жилья, пока строится новое — после продажи старой квартиры покупатель должен выехать из неё в течение 15 дней, а дополнительного жилья на время строительства нового застройщик не предоставляет;
— невозможность отказаться от покупки новой квартиры, так как после продажи старой деньги поступают на счёт застройщика;
— комиссия за расторжение договора трейд-ин — в среднем 1 % от стоимости квартиры.

Важно: после продажи собственной квартиры и в ожидании ввода новой покупатель несёт дополнительные расходы — он должен самостоятельно решить вопрос с проживанием (арендой). 

Риски 

Управляющий партнёр юридической фирмы «Артюшенко и партнёры» Андрей Артюшенко выделили такие риски:

— отклонение от согласованных сумм при продаже старой и покупке новой квартиры;
— возможность просрочки ввода в эксплуатацию;
— невнятный порядок зачёта стоимости одной квартиры в счёт другой.

— Если эти моменты будут нечёткими или непонятными, то человек сильно рискует. Идеально, когда застройщик забирает старую квартиру в свою собственность сразу по чётко оговорённой цене. Тогда рисков у продавца старой квартиры меньше. На сделку, которая непонятна либо предполагает подписание нестандартных договоров, которых нет в Гражданском кодексе РК, соглашаться нельзя, — пояснил юрист. 

Что важно в договоре о трейд-ин 

— порядок изменения условий;
— применение штрафных санкций (в идеале штрафы должны быть максимально зеркальными для обеих сторон);
— переуступку прав (детям или родителям в будущем, такое право должно быть включено в договор);
— расторжение (при различных исходах ситуации), соответственно, ограничить случаи и условия расторжения договора.

Важно добиться включения в договор всех условий, которые застройщик предлагает во время переговоров или в рекламе, иначе покупатель не будет иметь на них прав.

— Самой простой и удобной сделкой будет вариант, когда в одно и то же время подписывается документ по передаче старой квартиры и тут же выдаётся новая квартира с чёткими и понятными характеристиками и условиями. В таком случае приёмку-передачу старой и новой квартир можно провести одновременно. Не рекомендую подписывать акт приёмки-передачи старой квартиры в пользу застройщика или другого лица без получения ощутимых гарантий, — заключил Артюшенко.

Эксперты отметили, что трейд-ин скорее дополнительный механизм. Причин, почему он не популярен, несколько.

— В Казахстане это вопрос ликвидности вторичного жилья, время его реализации и человеческая ментальность. Например, если у вас квартира 60-х годов, то это такой себе трейд-ин, ведь неизвестно, сколько времени будет продаваться недвижимость. Схема будет работать, если речь идёт о квартире, где прожили один-два года и она ликвидна для застройщиков. Однако никто не живёт так. Мы вкладываемся в ремонт, нам важна близость к работе, социальным объектам, транспортной инфраструктуре и другие факторы. Никто не меняет жильё так часто, как автомобили или гаджеты. На практике обменные сделки популярны только в этих сферах. В целом способ не получил особого развития нигде в мире. Более успешно он работает в США. Также в России после пандемии наметилась динамика увеличения, — подытожил Виктор Микрюков.