В начале года приняты поправки в закон «О государственном имуществе». Часть из них касается рыночной оценки, компенсации и равноценного возмещения при отчуждении участков.

Бакытжан Базарбек, эксперт по земельным отношениям в РК, рассказал, как проходит изъятие по новым правилам и что означают для собственников изымаемых земель внесённые изменения.

Что такое равноценное возмещение
Это компенсация, которую получает собственник отчуждаемого участка. В качестве возмещения местный исполнительный орган (МИО) предоставляет аналогичный земельный участок (ЗУ) или недвижимость либо выплачивает его рыночную стоимость.

К сумме компенсации также относятся зелёные насаждения. Например, если основное назначение участка — сельскохозяйственная деятельность, помимо участка и недвижимости, оценивается растительность, плодово-ягодные кустарники и деревья.

Также государство возместит расходы собственника на подведение инженерных сетей и коммуникаций. Правда, придётся подтвердить затраты.

— Если участок хотят изъять, сконцентрируйтесь на документации. Высаживали газон, проводили инженерные сети, возводили хозяйственные постройки? Подтвердите затраты документально. Покажите счета-фактуры, фискальные чеки, акты выполненных работ, договоры подряда. Так будет проще обосновать расходы и получить возмещение, — советует Бакытжан Базарбек.

Если в земельных массивах нет аналогичных участков, собственникам изъятых ЗУ предоставляют жильё. Как правило, это квартиры по госпрограмме переселения или коттеджные дома.

Нововведения коснулись и условий предоставления равноценного участка. Новый ЗУ должен находиться в пределах населённого пункта, где расположен изымаемый. Нельзя выдать вместо земли в городе участок в области и наоборот. Также учитывается целевое назначение.

— Когда изымают ЗУ, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то выдать должны аналогичный, а не под дачное строительство или садоводство. Если же изъяли участок с целевым назначением под садоводство, а новый выдают под ИЖС, это будет считаться коррупционным правонарушением, — прокомментировал эксперт.

Если цена отчуждаемого ЗУ окажется выше стоимости альтернативного, то разница возмещается собственнику. Квадратура нового жилья должна быть не ниже квадратуры изымаемого. Но, как отметил Базарбек, здесь есть нюансы:
— В стандартах некоторых МИО указана минимальная площадь квартиры, которую можно предоставить в качестве возмещения. Например, 48 кв. м, даже если изъяли участок площадью 38 кв. м. Когда возмещаемая площадь превышает изымаемую, собственник не выплачивает никаких неустоек. Если же, наоборот, собственник в качестве равноценного возмещения получает жильё меньшей квадратуры, недостающую часть возмещают из местного бюджета. Если изъяли 120 кв. м, а выдали 80 кв. м, разницу должны компенсировать деньгами единовременно. Выдача компенсации в рассрочку запрещена по закону.

Оценка по рыночной стоимости
Раньше сумму возмещения определяла история приобретения собственности. Компенсация за выкупленный у государства участок соответствовала уплаченной цене. Когда объект попадал в категорию ИЖС, платили также за постройки. Если земля оформлена по гражданскому договору купли-продажи, учитывалась стоимость, указанная при сделке, но не выше рыночной стоимости. Если сумма не указана в документах, применялось возмещение по кадастровой стоимости.

После принятия поправок все участки, независимо от истории приобретения, назначения и формы собственности, будут оцениваться по рыночной стоимости. Однако эксперт заметил, что определить её бывает непросто:
— Оценщики спекулируют при определении рыночной стоимости. Часто делают вброс ложных объявлений с несуществующими участками для искусственного завышения цен. Их затем берут за основу при определении рыночной стоимости. Агентство по делам государственной службы и противодействию коррупции изучает эту проблему.

Порядок изъятия
Изъятие происходит после вынесения постановления местного исполнительного органа. В течение трёх рабочих дней его публикуют в республиканских и местных СМИ и на сайтах акиматов.

— Если постановление опубликовано позже чем через три дня после вынесения, это грубое нарушение закона. Реагируйте сразу, пишите исковые заявления о признании постановления незаконным. Публикация — самый важный элемент открытости, доступности процедуры изъятия. МИО обязаны соблюдать сроки, — отметил Базарбек.

Не позже чем через три дня после публикации постановления МИО обязан выслать собственнику уведомление об изъятии по почте. После этого уведомление регистрируется как юридическое притязание в ЦОНе. Собственник передаёт копии правоустанавливающих документов в МИО, через месяц проводится оценка участка и имущества.

По результатам оценки отчуждаемого имущества МИО готовит проект договора об отчуждении ЗУ для госнужд и направляет его по почте собственнику.

— Раньше к уведомлению прилагался проект договора выкупа, в котором вместо стоимости участка стоял прочерк, т. к. оценка ещё не была проведена. Это исправили. Теперь в течение месяца МИО проводит оценку, выводит стоимость, вносит её в проект договора и только потом отправляет по почте собственнику. Человек получает не шаблон, а настоящий договор выкупа, который подготовлен индивидуально после независимой оценки, — рассказал эксперт.

По новым правилам проект договора подготавливается в течение десяти рабочих дней после проведения оценки. В течение 20 дней после получения договора собственник выражает письменное согласие или несогласие с условиями.

Согласительные процедуры и права собственников
Поправки коснулись и согласительных процедур. Теперь владелец может внести предложения в договор, исправить или конкретизировать его пункты. МИО в течение месяца обязан изучить и рассмотреть эти предложения. Они могут касаться состава отчуждаемого имущества, убытков, стоимости, подлежащей возмещению.

— Например, если при изъятии ЗУ оценили домостроения и участок, но не оценили хозяйственные постройки или инженерные сети и коммуникации, собственник может на это указать.Также можно инициировать дополнительную оценку имущества, — сообщил Бакытжан Базарбек.

Напомним, 21 января Нурсултан Назарбаев подписал закон об усилении права собственности. В феврале новые нормы вступили в силу. О том, что ещё изменилось в связи с внесением поправок, читайте в нашем материале.