За последние полтора десятка лет казахстанский рынок жилья перенёс не только кризисы и обвалы цен, но и стремительный рост, который за это время происходил дважды. Своего пика стоимость недвижимости достигала в 2007 и 2015 годах. Все понимали, что так называемый мыльный пузырь должен лопнуть. Это походило на детскую игру, где игроков, бегающих по кругу, больше, чем стульев. Рано или поздно ведущий выключает музыку и кто-нибудь проигрывает, а дальше — по новой.

Но так ли непредсказуем рынок? Какой этап он переживает сейчас и что может снова привести к формированию пузыря? Krisha.kz обсудила с экспертами не самый ожидаемый, но всё-таки возможный сценарий развития событий.

Итак, могут ли повлиять на ситуацию изменения условий по ипотеке, валютные колебания или какие-либо другие обстоятельства?

Денис Кривошеев, экономический обозреватель

Для роста цен нужно серьёзное повышение качества жизни. В ближайшие 5–7 лет должны проясниться очерченные перспективы роста. Такие мы видели в начале 2000-х. Тогда это было подкреплено дешёвыми и длинными деньгами, а также финансовой безграмотностью населения. На чём и разразился строительный бум, который обеспечил серьёзный спрос. Для строительства нужны были земли, в их выкуп была влита огромная денежная масса. Повторение такого сценария уже невозможно.

В 2018 году влияние на стоимость жилья в РК будет оказывать государство. Именно оно сейчас является драйвером сектора. Не вмешайся оно в процессы, не педалируй вопросы доступной ипотеки, цены на недвижимость давно ушли бы к уровню 2002 года. С другой стороны, став активным участником, государство формирует предложение, которое также давит на рынок. И вместо того, чтобы создавать условия для появления предложения и возможности для покупки, оно само является агентом обоих рынков.

Ипотека сегодня дорогая. Пока она по-настоящему не станет доступной, ничего не сдвинется. И не путём субсидирования, по сути, за наш с вами счёт, а по факту адекватного предложения денег на рынке.

Что касается достижения обеспеченности жильём до 30 кв. м к 2030 году, то это самая сложная, я бы сказал, невыполнимая, задача. Во-первых, в существующих 19.5 квадрата (по расчётам «Крыши», именно столько приходится на одного казахстанца. — Прим. ред.) есть большое количество жилья, которое нужно реновировать. Думаю, речь идёт о 75–80 % жилого фонда. Во-вторых, мы с 16.5 до 19.5 поднимались, если не ошибаюсь, десять лет. Сколько понадобится для достижения новой цели, сложно представить. При этом даже то, что строит государство сегодня своими силами, не помещается ни в какие рамки приличия. Никто не ставит вопросы: а выдержат ли сети новые нагрузки, которые увеличатся на треть? есть ли земли для расширения? сколько будет стоить подведение коммуникаций и выдержит ли всё это бюджет? А главное, есть ли на это спрос? Пока он имеется только в двух столицах, но даже он невелик.

Относительно стоимости квадратного метра скажу так: цена в новостройках мидл-класса в Астане и Алматы должна равняться 800 долларам, в домах с «пробегом» — 400–500. Это, кстати, и залог платёжеспособного спроса. Ведь недвижимость, как и колбаса, не может стоить больше, чем за неё способны заплатить.

И напоследок, сейчас спрос поддерживается коррупцией. Деньги, полученные нелегальным путём, вкладываются в недвижимость, так как это единственный способ их легализовать. Стоит ввести правило декларирования источника дохода, как многое изменится, причём кардинально.

Нина Лукьяненко, директор АН Dixi

Ничего невозможного в этом мире нет. Мировые рынки показывают свою цикличность в долгосрочной перспективе, а значит, повышение цен на жильё ожидаемо. Точка самого нижнего падения цен впоследствии становится точкой роста — рынок отталкивается от дна и начинает движение вверх. Хорошо, что уже получен определённый опыт, в том числе раздутых цен, резкого падения, полной стагнации. Дальнейшее развитие рынка, думаю, будет происходить уже с учётом пройденных уроков.

Влияние на стоимость жилья в РК будет оказывать уровень доходов и занятости населения, инфляция, соотношение курсов валют, степень доверия к тенге, естественный и миграционный прирост, политическая и экономическая ситуация в стране и т. д.

Что должно произойти на ипотечном рынке, чтобы привести к росту цен? Думаю, должны быть разработаны продукты кредитования, рассчитанные на разные социальные слои населения, например кредиты для молодёжи на крайне низких условиях (как это происходит в Европе) при поддержке от государства. Если работать над этим направлением, то опыт европейских государств вполне может быть приемлем и для нас. Это реально.

Не знаю, можно ли ожидать снижения процентной ставки для основной массы ипотечных займов, требований к заёмщикам и суммы первоначального взноса. Это уже из разряда пройденного негативного опыта — когда кредиты выдавались только по удостоверению личности и РНН. Пожалуй, на этот путь банки уже не встанут.

Одной из причин, которые привели к росту цен на недвижимость до 2008 года и формированию пузыря на рынке, можно назвать огромный неудовлетворённый спрос на жильё. В Алматы первая новостройка появилась в 2001 году, и до этого времени практически не было вновь построенного жилья.

Также сыграл роль факт приватизации в 90-е годы. Рынок частной собственности в общем-то только начал своё формирование, и на грабли ещё никто не наступал. Вдобавок в начале 2000-х появился новый финансовый инструмент — ипотечные займы, ранее никому не ведомые. Жилищные кредиты повышали покупательскую способность населения, а банки привлекали чужие деньги для освоения и наращивания портфеля ипотечных займов. Кредиты через 4-5 лет стали крайне доступными для получения. Взять деньги было просто, и большая часть населения шла за кредитами дружной толпой, не задумываясь о возвратности и не догадываясь о последствиях в случае невыплат.

Третий фактор — снос домов. В то время в качестве компенсации давали огромные деньги, далее эти суммы закладывались в цену нового объекта. А люди, ранее имевшие халупы, внезапно получили за них миллионы. И сами того не ведая и не осознавая ценности полученных денег шли и покупали по «дурным» деньгам другие квартиры. Круг замыкался, ведь если покупают, значит, оно того стоит.

Галия Омарова, аналитик BI DEVELOPMENT

В 2017 году на рынке жилой недвижимости РК было совершено 239 588 сделок купли-продажи, что на 26 % больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Это говорит нам о росте спроса и, соответственно, положительной динамике экономического развития строительной отрасли.

Цены на жильё в прошлом году достигли низшей точки. Несмотря на увеличение покупательской активности, наблюдалась стагнация. Но, как мы знаем, экономика циклична и после достижения дна всегда идёт подъём. Спрос увеличивается, качество строительства также становится лучше, соответственно, растёт и себестоимость. В связи с этим некоторое увеличение цен неизбежно.

Росту стоимости способствует множество факторов: платёжеспособность населения, оживление ипотечного рынка, набирающая обороты жилищная программа «Нурлы жер». Кстати, в рамках неё для субсидирования ставок банков второго уровня в 2017-2018 годы было выделено 120 млрд тенге, из которых за прошлый год освоено лишь 13.4 миллиарда и выдано 1 300 займов. Однако даже эта цифра повлияла на объём спроса и цены: по нашим подсчётам, объём продаж за 2017 год на первичном рынке вырос на 4.2 %. И если «Нурлы жер» будет реализовываться в запланированном темпе, за 2018 год планируется выдать 6 700 займов на сумму 106.6 млрд тенге. Это придаст импульс развитию рынка, увеличению спроса за счёт доступности длинных и дешёвых денег, что также приведёт к увеличению цен.

По статистике, порядка 40–50 % нового жилья продаётся с использованием ипотеки или рассрочки от застройщика. Доля и так достаточно большая, а с учётом внедрения и развития госпрограммы этот показатель продолжит увеличиваться. При этом стоимость ипотеки для населения будет снижаться.

Про обеспеченность жильём могу сказать следующее: по нашим расчётам, для достижения показателя 30 кв. м на человека, к примеру, в Астане, необходимо строить порядка 1.5 млн кв. м жилья ежегодно до 2025 года. Это с учётом ежегодного прироста и миграции населения. За прошлый год в Астане введено 2.3 млн кв. м жилья, такая тенденция на увеличение идёт с 2015 года, причём по всему Казахстану. Показатель ввода жилья по РК увеличился на 6.2 %, в Астане на 4.6 %, в Алматы на 2 %. Если при всех программах стимулирования строительного сектора эти цифры будут расти такими же темпами, то достижение 30 кв. м на человека вполне реально.

Со своей стороны «Крыша» составила график изменения цен с 2004 года. Так, согласно ему ценовой минимум десятилетия пришёлся на 2011 год, когда всего за четыре года стоимость одного квадратного метра в Алматы потеряла почти 55 % стоимости в нацвалюте и при среднем годовом курсе 146.6 тенге за доллар составляла 161 600 тенге (1 102 у. е.). Однако этому предшествовал период взлёта цен, когда всего за три-четыре года цены на жильё выросли в четыре раза, с 88.9 тыс. тенге, или 654 долларов, до 358.3 тыс. тенге, или 2 923.7 доллара (при средних годовых курсах валюты, зафиксированных на тот период НБ РК). Этот тенговый уровень, кстати, до сих пор считается рекордным, он выше нынешнего индекса цен (340 900 тенге за один квадратный метр, по нашим данным на 22 февраля) на 5 %.

Следует отметить, что «Крыша» не ожидает значительного повышения цен на недвижимость в этом году. Если положительные тренды будут, то, скорее всего, они окажутся незначительными.