Знаете ли, в каких ЖК столицы люди боятся открывать окна и где бывает опасно подходить к унитазу? Представляете ли себе тариф за отопление, в разы превышающий размеры среднестатистического оклада? Сможете назвать улицы Астаны, которые в случае ЧП утонут первыми, и перечислить районы, жители которых будут ездить на работу на ЛРТ? Где лучше поселиться, чтобы не стоять в пробках? Где нет проблем с парковкой? Знакомы с чёрным списком застройщиков, планами по сносу и развитию города?

Нет, это не тест на знание столицы, как могло показаться. Это всего лишь основные вопросы, ответы на которые следовало бы знать каждому, кто хочет найти хорошую квартиру в Астане.

«Крыша» составила для вас шпаргалку по «Астанаведению». Мы надеемся, что эти данные помогут вам выбрать лучший вариант недвижимости в кратчайшие сроки и вовремя отказаться от неликвида.

Новостройки, вторичка, первичка. В чём разница?

Казалось бы, вопрос сложный. А для алматинцев, которые к новым домам относятся с большим недоверием, скорее даже однозначный. Однако в данном случае совсем не рассматривать новое жильё было бы нерационально. Достаточно взглянуть на карту, составленную «Крышей», чтобы понять, какая она, типичная Астана. Количество ЖК в столице уже достигло 526. Для сравнения: в Алматы, городе, который в несколько раз больше, насчитывается всего лишь 268 комплексов.

Если исключить из поля зрения все ЖК, искать достойный вариант придётся долго. Дело в том, что на сегодняшний день львиную долю рынка — порядка 80 % (среди объявлений от хозяев) — составляют предложения в домах не ранее 2000 года постройки. Возраст 7 из 10 таких квартир не превышает 6-7 лет.

Любопытно, что, по последним данным, порядка 14 % объектов, которые строятся в столице, возводятся с нарушением. Ознакомиться с деталями можно здесь.

Левый берег: чего опасаться

Есильский район или, проще, левый берег — один из самых популярных запросов на «Крыше». Новый административный центр столицы, плотно заставленный бетонными коробками, причудливой формы стекляшками, монументами и торговыми центрами — это именно он.

Несмотря на схожесть улиц, а порой и зданий, здесь наблюдается огромное расслоение рынка. Средняя цена предложений в Есильском районе сейчас составляет порядка 375 тысяч тенге за квадратный метр. Это значит, что полноценная однушка вряд ли окажется дешевле 14-15 миллионов. Если говорить о недвижимости в комплексах посолиднее, то цена там в два-три раза выше. И стоимость, как правило, не зависит от этажа.

Рассчитывать, что жильё выше шестого уровня, как в Алматы, будет дешевле, не следует. Напротив, красивый вид из окна и отсутствие комаров принято считать приятным бонусом.

Если вы рассматриваете квартиру на нижних этажах, вполне можете отказаться от лишних затрат на лифт. Просто не покупайте карточку — местные подъёмники работают в основном по такой системе.

Некоторые трудности могут возникнуть с подъёмом на верхний этаж. Дело в том, что в своё время застройщики приспосабливали под квартиры даже технические помещения. С этим моментом связано множество скандалов и судов, многие из которых затянулись на годы. Не мешало бы уточнить, до какого уровня поднимается лифт. Если на последний этаж придётся идти пешком, то, скорее всего, перед вами как раз такой объект — трансформер.

Читайте жалобы!

Предварительно рекомендуется изучить отзывы и жалобы, связанные с выбором ЖК. Типичных коммунальных проблем вроде подтопления паркингов, неисправности канализации (на фонтанирующие унитазы жаловались жители домов, расположенных недалеко от Триумфальной арки) избежать вряд ли удастся. Однако есть шанс подготовиться к диалогу с продавцом. Аргументированный торг всегда эффективнее.

В Астане расположено более 2 400 многоквартирных домов. Из них более 250 признаны аварийными. Средний тариф КСК по обслуживанию составляет 45 тенге за квадратный метр. Минимальный — от 20 до 35 тенге, максимальный — от 80 до 150 тенге (таких объектов в городе порядка 5 %).

Где подвох?

Подыскивая квартиру подешевле в Есильском районе, вы найдёте множество вариантов с ценой до 8 миллионов тенге. Это, скорее всего, пригород, например ЖК «Лесная поляна», «Академия» или другие объекты, расположенные в посёлке Косшы. В административном смысле к столице он не относится, хоть и расположен всего в 15–20 минутах пути от города.

Есть и другой вариант, более опасный. Не исключено, что вам предлагают несуществующие квартиры — площади в строящихся домах, среди которых могут оказаться проблемные. «Крыша» неоднократно писала о полусотне незаконных построек в Астане, и не исключено, что строительство многих из этих ЖК не завершится вовсе. Будьте бдительны, проверяйте документы и репутацию застройщика.

От каких объектов следует держаться подальше?

Есть у некоторых левобережных ЖК особенность, о которой не расскажет продавец, и цена не будет казаться подозрительно привлекательной. Причина — Талдыколь, тот самый накопитель сточных вод, источающий в определённый период года жуткое зловоние. Оно распространяется в первую очередь летом в западной части города. Но нередко миазмы разносятся ветром на всю столицу, заставляя население плотно закрывать окна и форточки. Президент регулярно критикует местных чиновников за нерасторопность в деле устранения причины вони. Проект по ликвидации очага затянулся, «съел» более 6 миллиардов тенге из бюджета, а финиша так и не видать. Недавно Назарбаев пригрозил главе администрации, что принудительно переселит его поближе к накопителю, если проблема не решится. В том, что обещание справиться с запахом окончательно к ЭКСПО будет выполнено, есть сомнения.

Виноваты во всём этом не сами озёра (всего их три), а технологические площадки, расположенные неподалёку, там хранится ил. Сами водоёмы, по мнению учёных, претендуют на роль уникального заповедника и являются гордостью местных орнитологов. Здесь гнездятся десятки редчайших птиц, занесённых в Красную книгу.

Транспорт будущего: кому повезёт

Ещё одной фишкой левобережья может стать легкорельсовый транспорт. Первая ветка должна соединить аэропорт и павильоны EXPO. В планах и отчётах властей она фигурирует как направление «Аэропорт — Левый берег».

Судя по схеме маршрута, жители десятка ЖК, расположенных вдоль улиц Кабанбай батыра и Сыганак, смогут комфортно ездить, например, в Дом министерств или местный ТРЦ на новом общественном транспорте. Кстати, продавцы жилья уже начали указывать в объявлении близость к остановке ЛРТ. Практика показывает, что на цену это почти не влияет, как, впрочем, и соседство с самим центром ЭКСПО.

Из истории

Первыми обитателями районов, где в настоящее время громоздятся министерства и холлы, были целиноградские дачники. Политическая, спортивная, культурная и общественная жизнь бурлит сейчас на месте грядок. Ещё 15–20 лет назад там мирно росла картошка и зрели огурцы. Сегодня дач в столице почти не осталось. На смену огородникам пришли участники первых этапов госпрограммы и чиновники. Стоит ли говорить, что бюджетные ЖК вызывали массу нареканий. Впрочем, сегодня, по истечении моратория на продажу, почти все владельцы сменились. Эти районы давно благоустроены, фасады построек изрядно потрепал ветер. Квартиры самих счастливчиков тоже изменились, появился дорогой ремонт и не самая бюджетная мебель. Из хронических бытовых проблем здесь царят конфликты с управляющими организациями и острая нехватка парковок.

Если говорить о качестве строительства, то ситуация в городе примерно одинаковая, поскольку серьёзных компаний здесь немного и большая часть застроена парой фирм-гигантов.

Правый берег: что такое спецдома

Буквально 10 лет назад, до того, как инфраструктура нового центра достигла определённого уровня, в тренде был правый берег. Впрочем, и сегодня многие предпочитают именно эту часть города (Алматинский и Сарыаркинский районы).

Здесь тоже есть новостройки, ставшие символом столицы наряду с есильскими небоскрёбами. Но эта часть города интересна другим сегментом. Спецдома — депутатский, прокурорский, министерский и другие — появились вместе с первыми передислоцированными из Алматы чиновниками. В основном для них возводили качественные кирпичные девятиэтажки со своей инфраструктурой, отличными планировками, просторными апартаментами и прочими условиями. Такие дома ценят за уютные охраняемые дворы, тишину, тепло и отсутствие проблем с парковкой. Квадратный метр стоит в среднем 340–350 тысяч тенге.

Поскольку в конце 90-х, когда появились такие объекты, практики внедрения аффилированных сервисных компаний ещё не существовало, там работают обычные КСК, и по этой причине распри с местным правлением по поводу содержания дома случаются редко.

Типовой Целиноград: плюсы и минусы

Если говорить о более распространённых форматах жилья правого берега, то здесь есть и приговорённые к сносу ветхие постройки — двухэтажки до 50-х годов постройки, и масса вариаций советских типовых проектов. Например, знаменитые «ленинградские дома». Они известны отсутствием балконов.

По причине множественных бесконтрольных перепланировок состояние большинства конструкций считается неудовлетворительным. Обрушения второго этажа на первый в Астане уже случались. Тотальная переделка квартир под магазины, кстати, связана с выгодным расположением пятиэтажек. Ими застроены центральные улицы старого города (Сарыаркинский район).

Тихие и уютные зелёные дворы, престижные школы и сады в шаговой доступности, рациональные и компактные планировки. Благодаря этому достояние целиноградской эпохи пользуется спросом и сейчас.

Стоимость единицы площади составляет, как правило, до 300 тысяч тенге за квадратный метр. Недвижимость хрущёвок, судя по средним ценам предложений, дешевле.

Однако следует учесть, что жилой фонд стремительно ветшает. Генеральный план предусматривает, что постепенно хрущёвки когда-нибудь снесут, а на их месте возведут высотки. Но инвесторы пока не стремятся осваивать обжитые и недешёвые районы.

Дома постепенно ремонтируют. Сначала существовала программа по облагораживанию фасадов. Поэтому вид со двора иногда может, мягко говоря, отличаться от «обложки». Потом в стране разработали более серьёзную программу реконструкции. Кстати, плата за эти работы уже значится в некоторых счетах.

Покупая квартиру в старом доме после капремонта, проверьте, рассчитался ли прежний жилец с фондом, через который идёт финансирование.

Именно в Сарыаркинском районе сосредоточены массивы бюджетных новостроек. Однако при выборе квартиры следует быть внимательнее. Дело в том, что многие комплексы, расположенные, например, на пр. Тлендиева, не подключены к центральному отоплению. Всего таких ЖК около 10.

Стоимость автономного тарифа в десятки раз выше общего городского и может составлять до 500 тенге за квадрат. То есть отопление трёхкомнатной квартиры станет весомой частью бюджета и составит до 40 тысяч тенге.

Мини-котельные нередко имеют проблемы с закупкой топлива, случаются перебои с подачей. Жильцы не перестают обращаться к чиновникам с просьбой подвести сети. Но пока подключать дома не торопятся — столице катастрофически не хватает ресурсов.

Следует отметить, что такие жилые здания есть и в Есильском районе. Но в отличие от новостроек на ул. Тлендиева перспективы в части подвода коммуникаций там радужнее — для бесперебойного обеспечения теплом этой части Астаны ведётся строительство нескольких тепломагистралей, расширяется ТЭЦ.

Сарыаркинский район лидирует по темпам сноса. Здесь больше, чем где-либо, аварийных домов. Зато находятся все жемчужины старого центра, в том числе красивая набережная, которая считается в столице своего рода Арбатом.

Алматинский район: элита и рабочие посёлки

Большая часть домов, которую облюбовали топ-менеджеры нацкомпаний и успешные бизнесмены, находится в новой части Алматинского района. Раньше она ассоциировалась с микрорайонами. Постепенно спальный центр уплотнили точечной застройкой и расширили, соединив с Есильским районом.

Средняя цена предложений в Алматинском районе составляет сейчас 312 тысяч тенге. При этом стоимость единицы площади, превышающая 500–600 тысяч тенге, далеко не предел, если речь идёт об элитных кварталах.

Есть в Алматинском районе и бюджетное новое жильё. Эту часть города астанчане предпочитают, когда хотят поселиться поближе к левому берегу, но в то же время подальше от глухих есильских пробок, возникающих на узких улицах центра по причине неправильного планирования города.

В документах по развитию столицы отмечается, что наиболее тяжёлая дорожная ситуация складывается близ деловых центров. Но в перспективе в Астане будет построено 10 паркингов общей вместимостью свыше 5 тысяч машино-мест.

Основные проблемы старой части города — высокий износ жилищного фонда и инженерно-коммуникационной инфраструктуры. Впрочем, есть массивы, где её нет вовсе. Помимо типовых кварталов существует несколько посёлков, которые давно стали частью города, при этом назвать местный уровень жизни столичным трудно из-за отсутствия благ цивилизации.

Знаменит Алматинский район и некоторыми долгостроями. Один из многострадальных комплексов, который строился по госпрограмме, неоднократно становился причиной скандала. Ещё в начале строительства там, например, произошло обрушение кладки.

Что если ЧП?

Зона не является сейсмоопасной, здесь не придётся бояться, например, подземных толчков и селей. Казалось бы, что может случиться в Астане? Оказывается, может...

Согласно официальной информации акимата, в зоне опасного воздействия паводков проживает около 1 500 граждан и расположен 291 объект жилищного фонда. В черте города подтоплению могут подвергнуться районы улиц Шыганак, С. Кубрина, некоторые участки Бейбитшилик, Желтоксан, проспект Богенбай батыра. В зоне риска находятся массивы Шубар, Комсомольский, микрорайон «Караоткел» и другие. Такое, конечно, возможно лишь в весенний период, и то в исключительном случае, если городским властям не удастся удержать ситуацию под контролем.

Осторожно, самострой!

Покупка частного дома в столице — одна из наиболее сомнительных идей. Частного сектора в привычном смысле здесь почти нет. Зато долгие годы процветал самострой.

Основными районами самовольного возведения домов считаются Ондирис, Кирпичный, территория садоводческого общества «Щебсклад» и другие. Они возникли в начале 2000-х годов, и судьба этих окраин ещё не решена. Но это уже совсем другая история, о которой «Крыша» обязательно расскажет в ближайшее время.

Итак, покупая жильё в Астане, в первую очередь важно убедиться в его законности. Изучите репутацию застройщика и присмотритесь к качеству объекта. Важно сориентироваться относительно цены. В случае если речь идёт о левобережье, стоимость однокомнатной квартиры вряд ли будет составлять менее 14 миллионов тенге. Жильё, которое намного дешевле указанной цены, явно с подвохом либо расположено за городом.

Также учтите следующие факторы:

  • убедитесь, что дом подключён ко всем центральным сетям и обеспечен необходимой инфраструктурой;
  • изучите жалобы жильцов и отзывы относительно конкретного района города или выбранного ЖК;
  • ознакомьтесь с картой столицы на предмет возможных подтоплений и прочих негативных явлений;
  • поинтересуйтесь судьбой района, заглянув в официальные документы по развитию столицы. Многие территории уже приговорены к сносу и ждут инвестора.

Надеемся, наши рекомендации и наблюдения помогут вам совершить удачную и выгодную сделку.