Покупать квартиры для сдачи в аренду, чтобы обеспечить себе безбедную жизнь. Такой бизнес-план вынашивали и считали эффективным на протяжении десятилетий многие жители крупных городов. Спрос на жильё рос, дефицит усугублялся, стабильный доход в виде аренды казался единственным возможным вариантом заработать без рисков и сомнительных схем.

Но что изменили девальвация и кризис? Редакция «Крыши» собрала официальные статданные по Алматы начиная с 2011 года, чтобы сопоставить процент доходности инвестиций и срок окупаемости на примере однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м без учёта дополнительных вложений, налогов и издержек.

Согласно данным Комитета по статистике РК, в 2011 году в Алматы квадратный метр стоил порядка 204 тысяч тенге. Таким образом, однокомнатная квартира площадью 40 кв. м обходилась покупателю в 8 млн тенге. На рынке аренды такие квартиры сдавались в среднем за 76 тысяч тенге в месяц (по данным статистиков, ставка на тот момент составляла 1 902 тг/кв. м).

Применив самую упрощённую формулу расчёта (годовой доход умножили на 100 % и разделили на стоимость вложений), можно обнаружить, что в те годы доходность от сдачи квартиры в аренду составляла свыше 11 %. Аналогичная ситуация наблюдалась в 2012 году. Но уже в 2013-м рентабельность снизилась до 10.6 %, что несильно отразилось на сроке окупаемости.

Далее, в 2014 году, показатель просел на 1 %. Увеличился срок окупаемости, причём на год. При таких ценах оправдать вложения можно было за 10 лет. Однако девальвационный 2015 год нанёс новый удар. Впервые за долгое время соотношение цен на недвижимость и арендных ставок стало меняться стремительно, в основном за счёт валютного шока. Так, купив квартиру за 14 млн тенге, сдать её можно было за 97-98 тыс. тенге в месяц. Доходность при этом составляла уже не 10-11 %, как прежде, а чуть более 8 %.

Анализировать данные за 2017 год пока преждевременно, однако уже ясно, что ситуация не изменилась. Срок окупаемости недвижимости в Алматы достиг своего исторического максимума — 12 лет, а рентабельность оказалась чуть ли не в два раза меньше, чем доходность по депозитам. Ну а если сделать поправку на налоги и издержки, необходимость вносить целевые сборы на содержание дома и делать ремонт, срок и вовсе возрастает до 15 лет.

К примеру, если говорить о квартирах стоимостью порядка 20 млн тенге, то чтобы получать от их сдачи такой же доход, как предлагает банк, придётся сдавать её за 200 тыс. тенге. Разумеется, сумма для рынка почти астрономическая.

Единственное, благодаря чему недвижимость остаётся актуальным инвестиционным инструментом, — это её способность сохранять свою ценность и уверенность в том, что на рынок придут положительные тенденции.

Впрочем, специалисты отмечают и другие интересные факты и особенности.

Нина Лукьяненко, вице-президент ОАРК, директор АН Dixi

В настоящее время приобретать недвижимость с целью сдачи её в аренду нерентабельно. На сегодняшний день средняя окупаемость объекта составляет по Алматы от 12 до 15 лет. Окупаемость — основной показатель. Это норма процентной ставки, из которой можно извлекать доход. На фоне стагнации рынка и снижения цен на недвижимость это с каждым днём становится всё более рискованным и невыгодным.

В мировой практике существует норма: когда срок окупаемости составляет до 10 лет, вложение можно считать выгодным. У нас было такое время. Окупаемость вложения в объект недвижимости наблюдалась до девальвации. Во время финансового кризиса произошёл перелом.

Если учесть тенденцию рынка, то вторичное жильё сейчас снижается в цене. Проще эту недвижимость продать и положить деньги на депозит — доходность будет выше.

Марина Грушина, директор АН Arbat Real Estate

Покупка недвижимости с целью сдачи её в аренду была выгодна до первого кризиса, который произошёл весной 2007 года. Пиковый период длился несколько лет, с 2003 по 2006 год. Тогда цены на недвижимость постоянно увеличивались, соответственно росла и арендная плата. Доходы населения были высокими, поэтому многие спекулировали на операциях с недвижимостью. Появлялся доход, который люди опять же вкладывали в недвижимость. К тому же в стране наблюдался строительный бум. В город приезжало множество специалистов, которые снимали жильё, что поддерживало спрос на арендном рынке.

Даже если сейчас рассматривать квартиру на вторичном рынке стоимостью 13 млн тенге, максимально она будет окупаться около 5 % в год. То есть за 10 лет только половина вложенной суммы. При таком раскладе рентабельность вложений очень низкая. На депозите в банке можно получить 14 % годовых в нацвалюте или 1 %, если мы говорим о валютном вкладе.

Несмотря на это, на практике в нашей стране размер капитала оценивают по наличию недвижимости, а не по счёту в банке. И пусть цены на неё перемещаются то вверх,то вниз, недвижимость стабильно приносит доход. Это не очень рентабельно, но это актив, который можно заложить, оставить в наследство, предоставить в качестве первоначального взноса в банк или продать в любой момент. И даже при самых низких арендных ставках она всё равно будет приносить стабильный доход.

При наличии какого-то капитала люди по-прежнему предпочитают вкладывать его в покупку квартиры, чтобы потом сдавать её в аренду. При этом им неважно, сколько лет она будет окупаться, важно, что она есть и приносит живые деньги.

В любом случае при покупке инвестиционной недвижимости специалисты советуют внимательно изучить рынок, убедиться, что в ближайшее время квартира не потребует серьёзных вложений и капитального ремонта. Чем выше спрос, тем ниже вероятность простоя, соответственно ниже срок окупаемости.
Для того чтобы объективнее изучить ситуацию, следует рассмотреть три сценария: стагнацию, рост и снижение арендных ставок. С учётом опыта прошлых лет поправка может составлять 3–5 % в год.

Важно также учесть меры безопасности, чтобы не стать обманутым дольщиком и исключить вероятность отчуждения имущества. Удачных вам сделок!