В законы Республики Казахстан, касающиеся строительной деятельности, недвижимости и земли, с нового года были внесены серьёзные изменения. В частности, реорганизованы функции ГАСК, изменён порядок приватизации и изъятия земель, трансформировалось понятие «полной готовности» объекта и многое другое.
Вместе с тем ряд новых законопроектов всё ещё находится на стадии обсуждения. К примеру, о долевом строительстве и об обязанности застройщиков предоставлять корректную рекламу.

Редакция «Крыши» обсудила с исполнительным директором Ассоциации застройщиков Казахстана Асланом Тукиевым и управляющим партнёром юридической фирмы «Артюшенко и партнёры» Андреем Артюшенко произошедшие и грядущие перемены.

Сокращены сроки получения разрешительной документации на строительство

Создание Единого нормативного национального документа, регулирующего процесс строительства с момента первого обращения в государственный орган до ввода объекта в эксплуатацию, было инициировано Национальной палатой предпринимателей «Атамекен». Сам документ разработан Министерством национальной экономики совместно с бизнес-сообществом, НПП и Ассоциацией застройщиков Казахстана.
В нём прописаны чёткие сроки рассмотрения документации уполномоченными органами и их подведомственными организациями. Кроме того, согласно документу, будет внедрён принцип «одного окна», который значительно упростит процесс получения необходимых бумаг.

— Дело в том, что новый нормативный акт предполагает объединение разрозненных государственных стандартов и регламентов, а также исключение из перечня лишних и дублирующих разрешительных документов. Так, ранее, до 2014 года, для возведения среднестатистического объекта требовалось получить около 50 разрешительных документов и более 260 подписей, на что у заявителя уходило до 500 рабочих дней. Естественно, это влияло на сроки и стоимость строительства. В 2014 году была предпринята попытка сокращения административных барьеров. Разработка указанного документа в 2015 году — логическое продолжение намеченной реформы, — уточнил Тукиев.

Сейчас условия прохождения процедур и сроки получения разрешительной документации изменились. В частности, сократилось время, необходимое для предоставления исходных документов и согласования эскизного проекта.

Долевое строительство хотят сделать безопасным

Законопроект «О долевом участии в жилищном строительстве» планировалось вынести на суд депутатов мажилиса Парламента РК в прошлом году. Однако процесс обсуждения сильно затянулся и официального постановления ещё нет.
Напомним, новый проект призван сократить риски дольщиков и ужесточить требования, предъявляемые к застройщикам. Так, в нём предусмотрено три механизма защиты средств участников долевого строительства.

— Это достаточно требовательный закон как к застройщикам, так и к покупателям жилья. Он предусматривает механизм гарантирования долевого участия в жилищном строительстве. То есть контролировать соответствие возводимого жилья требованиям проектно-сметной документации будут Фонд гарантирования и инжиниринговые компании, — поясняет Тукиев.

Что касается ныне действующего закона, то он, по заверению отраслевых экспертов, на практике не работает. По факту строительные компании могут без труда обойти ряд прописанных в законе норм. К примеру, нередки случаи, когда вместо договоров долевого участия в жилищном строительстве с дольщиками заключали предварительные соглашения, вследствие чего риск потери вложенных средств возрастал в несколько раз.

После множества поправок и дополнений доработанный законопроект вновь рассмотрели на прошедшем недавно расширенном заседании комитета по экономической политике, инновационному развитию и предпринимательству сената Парламента РК. Как стало известно в ходе заседания, внести изменения планируется сразу в восемь законодательных актов, в том числе в Гражданский кодекс.
По словам Аслана Тукиева, новый законопроект, вероятнее всего, примут уже весной этого года.

Указывать класс жилья в рекламе квартир запретят?

В конце прошлого года появилась информация о том, что застройщикам запретят использовать сложившиеся в ходе рыночных отношений определения типов возводимого жилья. По словам Тукиева, данная реформа всё ещё находится на стадии обсуждения. Ничего конкретного пока не решили. Сторонники нововведений аргументируют необходимость такого шага тем, что понятия «элит», "бизнес","комфорт" и «эконом» не совпадают с официальными определениями типов недвижимости.

— В действующей по закону градации регламентируется 1-й, 2-й, 3-й и 4-й класс комфортности. Большая часть жилья, сдающегося сейчас в эксплуатацию, принадлежит к последнему. Так как из-за повышенных требований к более высоким классам цена квадратного метра выходит дороже. Но это не значит, что 4-й класс хуже. Просто в нём снимаются дополнительные требования по балкону или парковочным местам, — прокомментировал Тукиев.

Государство больше не несёт ответственности за качество строительства

С первого января ответственность за качество новостроек полностью переложили на заказчика, который принимает объект в эксплуатацию. На законодательном уровне были отменены государственные приёмочные и рабочие комиссии. Теперь объект принимается заказчиком, подрядчиком, авторским и техническим надзором, а на акте приёмки должны быть четыре подписи.

Как рассказал нам Андрей Артюшенко, в конечном итоге акт утверждается заказчиком. Что касается ГАСК, то ведомство не вмешивается в процесс приёмки. Однако подписанный сторонами акт всё равно проходит регистрацию в указанном учреждении, после чего передается в юстицию для регистрации прав на законченный объект.
Если объект был построен с нарушениями, заказчик и специалисты, выполнявшие проектные работы, а также технический и авторский надзор, будут нести за это административное и даже уголовное наказание.

— Теперь для приёмки необходимы новые документы. Это декларация о соответствии нормам СНиП, заключение о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту. Уже сегодня заказчики сталкиваются с повальным отказом технического и авторского надзора подписывать новую форму акта. Участники строительного процесса требуют от подрядчика устранения всех их замечаний вне зависимости от срока давности, — продолжает юрист.

По его словам, в свете таких изменений было бы логично на государственном уровне рассмотреть возможность открытого доступа для любого потенциального покупателя недвижимого имущества к базе данных, где были бы отражены обнаруженные контрольными органами дефекты, претензии и замечания к качеству работы, материалам и т. п. Это позволит покупателям точно знать, какие проблемы были у объекта, а также решены они уже или нет.

К слову, изменились требования и к проведению госэкспертизы. Теперь, по словам эксперта, её называют вневедомственной экспертизой проектов, относящейся к государственной монополии.
— Для некоторых участников строительного процесса (технический и авторский надзор) теперь на законодательном уровне установлена обязанность сообщать об обнаруженных нарушениях при строительстве в уполномоченный орган — ГАСК, а в некоторых случаях даже предоставлять ежемесячные отчёты, — рассказывает эксперт.

Изменён порядок приватизации государственных объектов

С начала года объект приватизации выставляется на торги с применением метода повышения цены. При этом его стартовая стоимость равна рыночной. Если на первых торгах продать объект не удаётся, то его выставляют на вторые по сниженной цене (на 50 %). Если и в этом случае не находится покупатель, то лот предлагается в третий раз, но уже без указания минимальной цены. В ситуации, когда государственное предприятие остаётся нереализованным по результатам трёх проведённых торгов, оно подлежит ликвидации (п. 5 ст. 97 закона).

— Ранее порядок приватизации несколько отличался — не было ограничений по количеству торгов. Государственное предприятие подлежало ликвидации, если оно не было реализовано в течение двух лет с момента принятия решения о приватизации, — комментирует Артюшенко.

Спикер добавил, что изменения коснулись и условий проведения торгов. Теперь выигравшим в тендере признаётся лицо, предложившее наиболее высокую цену (п. 1 ст. 100 закона), а не лучшие условия, как было ранее.
В статью также добавили требование по сохранению профиля деятельности государственного предприятия в случае продажи на тендере. Срок сохранения определяется продавцом.

Новые правила выявления неиспользуемых земельных участков

Правила выявления земель, предназначенных для строительства объектов, но не используемых по назначению, также изменились. Согласно статье 339 Кодекса РК об административных правонарушениях, собственников могут привлечь к ответственности за невыполнение обязательств, взятых по земельным участкам.

— Собственник несёт ответственность в двух случаях: использование земель не по целевому назначению и неосуществление мероприятий по охране земель, предусмотренных законодательным актом в области земельных отношений, — заявил Артюшенко.

За нарушения правил землепользователям грозит предупреждение или штраф. Для физических лиц он составляет 5 МРП, для субъектов малого и среднего предпринимательства — 10 и 20 МРП соответственно, для крупных компаний — до 50 МРП.
На то, чтобы начать использовать участок по назначению, собственнику отводится один год. Если нарушитель не предпринимает никаких мер, то ему предъявляется иск о принудительном изъятии земельного участка органом, осуществляющим государственный контроль. После вступления в силу решения суда собственник, у которого был принудительно изъят земельный участок, вносится в специальный реестр.

Конечно, это далеко не все изменения в законопроектах в сфере строительства, которые вступили или вступят в силу в этом году. Мы постарались собрать самые значимые.