Все регионы 

«Крыша» показала историю долларовой зависимости цен на жильё

Статьи: «Крыша» показала историю долларовой зависимости цен на жильё
Автор: Алина Буравцева | Фото: www.fingent.com

Сколько бы стоил квадратный метр жилья, если бы события развивались по стрессовому сценарию 2008–2009 годов? Чем отличается кризис нынешний от прошлого и когда на рынке жилья произошёл тот самый переломный момент, от которого до сих пор не могут отойти продавцы и покупатели? Как меняется средняя цена предложения из недели в неделю? Это и многое другое пользователи сайта теперь могут отслеживать онлайн в обновлённом разделе «Индекс» «Крыши».

— Мы убеждены, что и продавцам, и покупателям нужны достоверные и полные данные, которые помогут адекватно оценивать ситуацию, ведь время для рынка сейчас непростое. Новый индекс «Крыши» поможет увидеть зависимость тенговых цен от долларовых, а долларовых — от курса валют. Такие данные удобно сопоставлять и делать прогнозы, — говорит руководитель проекта Кrisha.kz Дмитрий Ботанов.

На представленном «Крышей» обновлённом графике отчётливо видно, что сейчас рынок недвижимости проходит уже третий ценовой период. Первый в истории наблюдений за самым крупным в Казахстане рынком жилья (Алматы) условно отмечен как «кризис 2008–2009», затем был продолжительный период нефтяного благополучия, вплоть до февраля 2014 года. Полная дестабилизация ситуации грянула в сентябре 2015-го, и до сих пор рынок не пришёл в равновесие.

Так называемый новый кризис перевернул представление о рынке в прямом смысле. Если прежде чётко прослеживалась обратная от курса доллара зависимость, то теперь всё иначе.

Кризис-2008

Любопытный факт. В период с 2007 по 2008 год курс долгое время поддерживался искусственно. На 2008 год пришёлся пик инфляции, а в 2009-м грянула девальвация.
Тогда, 4 февраля, курс доллара вырос со 120.7 до 150.33 тенге, то есть приблизительно на 25 %. Тем временем средняя цена предложения квадратного метра в пересчёте на тенге потеряла примерно 29 %, полностью отыграв девальвацию. Продавцы стремились стабилизировать ситуацию, активно снижая валютные аппетиты.

Если в феврале 2008 года (19 февраля ) индекс «Крыши» составлял 2 623 доллара, что равнялось 317 тыс. тенге, то в июле 2009-го (ценовое дно) тенговый эквивалент опустился до 225 тысяч тенге, что по актуальному на тот период курсу не достигало даже 1 500 долларов (— 43 %).

Новый шок

В 2014 году, 11 февраля, произошёл очередной переломный момент — девальвация. Курс вырос со 155.5 до 184.5 тенге за доллар. Одномоментно эквивалент средней цены предложения увеличился на 18 %, долларовый показатель снизился незначительно.
Недолго, до сентября 2015 года, цены предложений менялись вместе с курсом.

Последние полгода ознаменовались тотальной дестабилизацией.

Теперь, по сравнению с 1 сентября 2015 года, доллар подорожал на 45 % (с 237.6 до 345 тенге). Тем временем валютные цены корректировались столь незначительно (с 1 641 до 1 204 долларов за кв. м), что в пересчёте на тенге наблюдается положительная (!) динамика — прирост составил 6.5 %.

Напомним, последний месяц продавцы выставляли цены в тенге, согласно законодательству. Но это лишь незначительно отразилось на индексах рынка жилья.

Значит ли это, что, если бы события развивались по сценарию 2008 года (тогда кризису предшествовал кредитный бум и продавцы, чтобы выйти из положения, были лояльнее), квадратный метр сейчас стоил бы около 228.5 тысячи тенге (соответственно 45%-му снижению)?

Сайлаубек Ескалиев, экономист, гендиректор регионального АН «Контакт»:
— Нынешняя девальвация нестандартна сама по себе. Сейчас происходит переосмысление рынка полностью, то есть учитывается не только момент изменения курса, но и переход на тенговые цены. Для 90 % населения все ориентиры смыты. Раньше цифры были меньше, понятнее, была привязка к курсу. Сейчас многие не знают, как себя вести, поэтому цены умножают на действующий курс и просто ждут. Всё это напоминает позицию страуса, спрятавшего голову в песок. В связи с этим отыгрывание цены идёт медленнее. Вторая причина — рост себестоимости жилья в тенге. Растут расходы застройщиков. Выкуп земли, проведение коммуникаций, приобретение стройматериалов — всё стало дороже. То есть такого отыгрывания цены, которое наблюдалось раньше после каждого скачка курса, уже не будет. Сейчас мы идём к ценовому дну и когда его коснёмся, цены будут несколько выше, чем раньше. Думаю, в регионах дно будет достигнуто на этот раз через полтора года начиная с августа 2015 года. И тогда цены начнут расти. Для этого есть все предпосылки: дефицит жилья, отставание первичного рынка по темпам строительства и самое главное — выход на рынок платёжеспособных вкладчиков ЖССБК, у которых подойдут к концу положенные сроки накоплений. В этом случае население пойдёт на вторичный рынок, тем самым подогревая его.

На этой неделе средняя цена предложения жилплощади в Алматы составила порядка 416 тысяч тенге (1 207 долларов). Подробности о том, как вёл себя рынок жилья РК в марте, будут опубликованы в конце месяца.



Опубликовано 11 марта 2016 19600 просмотров 351 комментарий