Все регионы 

Что было и что будет с ценами на недвижимость?

Статьи: Что было и что будет с ценами на недвижимость?

Что будет с ценами в наступившем году? Как они менялись в году минувшем?

Предлагаем вам познакомиться с мнениями и прогнозами экспертов, а также с данными индекса «Крыши».

Мнения

 

Александр Калинин, председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков, аналитик:

«Кто посчитал, что за кризисом обязательно будет подъём? Будет застой, стагнация»

 

Тенденции

В 2004-2007 годах, в период искусственной раскрутки цен, в Алматы заключалось по 3-4 тысячи сделок в неделю. В настоящее время их количество едва ли достигает 200-300. При общей численности населения 2.3 млн человек, пребывающих в южной столице, и 70% оборота здесь всех денежных средств страны ажиотажа на рынке недвижимости в южной столице, как видим, не наблюдается. Рынок недвижимости разнообразен по секторам, и если один из них — покупка и аренда жилья — относительно жив, то в секторе земельных участков — полный штиль.

 

О ценах

В преддверии нового года цены на рынке жилья в Алматы снова выросли. На процесс роста цен повлияла сезонная активизация рынка. Другая сторона вопроса — это то, что правительство считает, что как таковой кризис в стране миновал, теперь можно и цены повышать на жильё. Не скрываю удивления. Где логика молодых чиновников и аналитиков? Кто посчитал, что за кризисом обязательно будет подъём? Будет застой, стагнация. Что касается профессиональных участников рынка недвижимости, то они, риэлторы, маклеры, девелоперы, в очередной раз придумывают различные механизмы и способы его оживления. К примеру, зимние Азиатские игры. Мол, на Азиаду приедет много гостей, а потому и цены на жильё резко взлетят как в Алматы, так и в Астане.

 

Посредники

В Алматы в период подъёма действовало более 420 риэлторских агентств и компаний. Сегодня большая часть сотрудников перешла в «серые» маклеры, и за одну сделку они пытаются решить все свои финансовые вопросы. Как следствие — агрессивность в работе с клиентом и неподъёмные комиссионные. Крупные же агентства (их не более 10-15) сохраняют тарифы на услуги и соблюдают профессиональные этические принципы в работе. В последнее время активно проводятся круглые столы, выставки, заметно улучшилось качество мониторинга и анализа рынка недвижимости.

 

Новостройки и вторичное жильё

Инвестиционная привлекательность новостроек сегодня минимальна. С учётом ограниченности доступа к кредитным ресурсам, значительного первоначального взноса (не менее 30%), переориентации спроса граждан на товары первой необходимости становится понятным, что спрос на новостройки невелик, а круг потенциальных покупателей ограничен. Однако, с другой стороны, в связи с некоторым снижением цен покупатели скупают первичные квартиры для собственного проживания. Что касается вторичного жилья, то в «номерных» микрорайонах Алматы количество жилья на продажу несколько снижается. Аренда стабильна или постепенно растёт для малогабаритных квартир. В центральной части обеих столиц сохраняется стабильный спрос на жильё из вторичного фонда.

 

Земельные участки

Здесь глубокий системный застой. Рынка практически нет, земля распродана под инвестиционные проекты. Обычно это жилые комплексы с элементами социальной инфраструктуры — школы, детсады, магазины — то, что внесено в Генеральный план развития южной столицы. Инвестор ждёт лучших времен, а пока на своих участках оформляет парки и скверы, кому повезло — автостоянки. Нередко складывается парадоксальная ситуация, когда кадастровая стоимость (для налогообложения) земли в Алматы и Астане — 4 800 и 3 400 тенге за 1 кв. м, соответственно с корректировкой на местоположение, — оказывается дороже рыночной.

 

Законодательство

Риэлторы активизировали лоббирование своего закона. Мажилис принял изменения и дополнения в Закон «Об ипотеке», где ограничены возможности банков по досудебной реализации залоговой недвижимости, внесён пункт о переоценке залогов независимыми оценщиками. С другой стороны, отсутствует положение о запрете продажи единственного залогового жилья, на что так надеялись ипотечники. Что касается новой редакции Закона «Об оценочной деятельности», то его принятие решает прикладные, локальные задачи и не может серьёзно повлиять на рынок недвижимости. Но в неё, в частности, введены понятие «недостоверная оценка» и новая формулировка рыночной стоимости недвижимости.

 

 

Руслан Тлеужанов, директор «ЦКН-Консалтинг»:
 

«Масштабы застроек всё-таки выйдут на уровень 1 миллион квадратных метров в год»

— Как Вы думаете, с чем всё-таки был связан рост цен на недвижимость в 2010 году?


— Во-первых, это платёжеспособный спрос благодаря миграционным потокам, как внутренним, так и внешним. Внутренние потоки формировали устойчивый спрос во всех сегментах рынка, включая элитные объекты и коттеджи. Внешняя миграция была обусловлена вынужденными факторами, например событиями в Кыргызстане. Алматы сегодня — это по-прежнему самодостаточный город со сложившейся финансовой системой и экономикой (оценочно $7-8 млрд в год, в том числе бюджет затрат акимата города Алматы).


Во-вторых, психологический момент ожидания — это проведение VII Азиатских игр в 2011 году и председательство Казахстана в ОБСЕ. Большинством населения данные мероприятия были восприняты как однозначные сигналы к стабильному и поступательному росту. По нашим оценкам Азиада принесёт в копилку города порядка $30-35 млн.


В-третьих, конечно, ипотека, точнее, различные программы по кредитованию населения. При этом стоит отметить, что качественные решения по контролю и управлению рисками со стороны государства делают своё хорошее дело, а именно отфильтровывают спекулянтов с рынка жилой недвижимости. Глубина и широта запрашиваемой сотрудниками банков информации от потенциального заёмщика на сегодня — это не только подтверждение индивидуальных доходов, требования распространяются на поручителей и даже на работодателей, т. е. насколько платёжеспособно само предприятие. Размер первоначального взноса в зависимости от стоимости приобретения — от 30 до 50%, коэффициент оценки ликвидности в среднем составляет 0.6. В целом можно сказать, что ипотека сегодня для спекулятивных сделок очень плохой друг.

— Ваши прогнозы и ожидания на 2011 год?


— С одной оговоркой: наши ожидания могут стать абсолютно полярными ожиданиям большинства. Беря во внимание процессы «перезагрузки» экономики в нашей стране и глобальные метаморфозы, с учётом локальных явлений в рамках Таможенного союза прогноз на грядущий 2011 год выглядит невыраженным трендом — то есть как рост, так и падение. Но данные ожидания сформированы без сценарного моделирования, т. е. без изменений и исключений основных драйверов в широком понимании. Масштабы застроек всё-таки выйдут на уровень 1 млн м2 в год, ведь у нас огромный потенциал в градостроительном смысле.

 

Цифры

 

Так по данным индекса «Крыши» менялась средняя цена предложения за 1 кв. м в Алматы в 2010 году

 

 

Материалы рубрики «Мнение» — Иветта Шутова, «Цифры» — Николай Стекольников, инфографика — Михаил Крутиков, фото — profinance.kz



Опубликовано 6 января 2011 8836 просмотров Добавить комментарий