Сатушы банкрот болса не болады? Сатып алушыға қандай қауіп бар және алаңдаудың жөні бар ма? Банк жылжымайтын мүлікті тартып ала ма және қандай жағдайда алуы мүмкін? Осы және басқа сұрақтарға заңгер Бақыт Қасымбеков жауап берді.

Неліктен қауіп бар

Банкрот болғанда мәмілені жарамсыз деп тану туралы норма «Қазақстан Республикасы азаматтарының төлем қабілеттілігін қалпына келтіру және банкроттығы туралы» заңның 14-бабында көрсетілген.

Бұл бапта Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасында көзделген негіздер болған жағдайда, банкрот болу рәсімі басталғанға дейін борышкер немесе оның өкілі үш жылда жасаған мәмілелері жарамсыз деп танылуы мүмкін делінген.

Кез келген, соның ішінде жылжымайтын мүлікке қатысты мәміле жарамсыз болады. Мысалы, пәтерін/үйін сатқан сатушының несиесі болып, ол оны төлей алмаса және банкрот деп танылса, бірақ үш жылда пәтерін сатып жіберсе, кредит беруші немесе банкрот бойынша қаржы менеджері бұл мәмілені жарамсыз деп тану үшін сотқа шағым түсіре алады.

Мәміле жарамсыз болған жағдайда, жауапкер (яғни, сатып алушы) тұрғын үйді қайтаруға міндетті. Қайтару мүмкін болмаса құнын өтейді.

Сатып алушы талап ету құқығына банкротқа ұшыраған сатушы алимент, салық, бюджетке төленетін төлем жасағаннан кейін ғана ие болады. Ал ақшаны сот арқылы қайтарады.

Қауіптену керек пе

Жоқ. Мәмілені жарамсыз деп тану үшін орынды негіздер қажет.

Сіз пәтер сатып алғаннан кейін сатушы үш жыл ішінде банкрот деп танылса, бұл автоматты түрде пәтеріңізден айырылып қаласыз дегенді білдірмейді.

Мәміленің жарамсыз болуына барлық негіз Азаматтық кодексте көрсетілген. Сондықтан орынды себептер болған жағдайда банкрот болмай-ақ мәмілеге қарсылық білдіруге болады.

Мәміленің жарамсыз болуына негіздер

Негізгі себептер:

Келісімшарттың заңға сәйкес келмеуі. Заң бұзу немесе заң талаптарын айналып өту мақсатында жасалған мәміле (мысалы, сату кезінде мүліктің нақты құнын жасыру арқылы салық төлемеу) жарамсыз деп танылуы мүмкін.
Заңсыз салынған нысан. Тұрғын үй заңсыз салынған немесе заңдастырылмаған болса, мұндай мәміле де жарамсыз деп есептеледі.
Қысым көрсету, қорқыту. Қысым көрсету, мәжбүрлеу немесе қорқыту арқылы жасалған мәміле тараптардың ерік бостандығын бұзатындықтан жарамсыз болады.
Жұбайының келісімі болмауы. Ортақ меншіктегі жылжымайтын мүлікке қатысты мәміледе жұбайының келісімі қажет. Мұндай келісім болмаса, мәміле жарамсыз деп танылуы мүмкін.
Қате мен жаңылысу. Тараптардың бірі мәміленің маңызды шарттарын қате түсінсе немесе қателескен болса, ол мәмілемен келіспей, оның күші жойылуы мүмкін.
Әрекетке қабілетсіздік. Тараптардың бірі мәміле жасау кезінде құқығы болмаса немесе әрекетке қабілетсіз деп танылса (мысалы, жасына немесе денсаулығына байланысты), мәміле күшін жояды.
Алаяқтық және алдау. Бір тарап мәміле кезінде алаяқтық әрекет жасаса немесе алдаса, ол да жарамсыз деп танылуы мүмкін. Бұл жалған ақпарат немесе жалған құжатты пайдалану жағдайларын қамтиды.
Үшінші тұлғаның құқығын бұзу. Мәміле үшінші тұлғаның, мысалы, мұрагердің құқығын бұзса, олар сотқа жүгініп, мәмілені жарамсыз деп тануды талап ете алады.

Заңгер өз тәжірибесіне сүйене отырып, иесі мүлікті төмен бағаға сатқан немесе тегін берген жағдайда, мұндай мәміле қауіпті екенін атап өтті. Ал егер мүлік нарықтағы бағаға сай сатылса, сатушының банкрот деп танылуы мәмілеге әсер етпейді.

Қалай қорғануға болады

Жылжымайтын мүлік сатып алғанда әрқашан мүлік пен сатушыны заң тұрғысынан тексеру және мәмілені рәсімдеу талаптарын сақтау маңызды.

Мүлікті заң тұрғысынан қалай тексеруге болады

Мыналарды тексеру маңызды:

Құқық белгілейтін құжат. Бұл сатып алу-сату, сыйға беру келісімшарты, мұрагерлік туралы куәлік немесе басқа құжат болуы мүмкін. Қазақстанда заңды түрде шамамен 20 түрлі құқық белгілейтін құжат қолданылады. Сатушыдан құжатты сұраңыз, оны суретке түсіріп немесе мәліметті жазып алыңыз. Кейін оны ауыртпалықтар туралы анықтамадағы мәліметпен салыстырыңыз.
Пәтердің/үйдің техникалық паспорты. Онда үйдің салынған жылы, материалы, кадастрлық нөмірі және жоспар сияқты сәйкестендіру және техникалық сипаттамасы көрсетілген. Осы жоспарды пәтермен салыстырыңыз. Қайта жоспарлау жұмыстары жасалмағанын тексеріңіз.
Тұрғын үйді ипотекаға сатып алсаңыз, банк заңсыз қайта жоспарланған үйді қабылдамайды, сондықтан техникалық паспортты ретке келтіру қажет.

Пәтер иесі туралы ақпаратты құжаттағы және сатушының жеке куәлігіндегі мәліметпен салыстырыңыз. Егер бір әріп немесе сан сәйкес келмесе, мәмілені рәсімдеуге дейін сатушыдан қатені түзетуді сұраңыз.

Ауыртпалық туралы анықтама. Толық атауы — «Жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар мен оның техникалық сипаттамасы туралы анықтама». Оны eGov порталынан алуға болады.
Анықтамада сатушының меншік құқығы қалай пайда болғаны көрсетілген құқық белгілейтін құжат, бірнеше иесі болса олардың саны және ықтимал ауыртпалықтар (пәтер банктің немесе басқа кредит берушінің кепілінде немесе қарыздары үшін тыйым салынған болуы мүмкін) көрсетіледі.
Анықтама бір күнге жарамды және оны тек тұрғын үй иесі немесе оның сенімді тұлғасы ала алады. Мәміле рәсімдеу кезінде бұл анықтаманы нотариус та ала алады.

Сатушыны қалай тексеруге болады

1. Үй иесімен сөйлескенде пәтерді кімнен және қалай сатып алғанын, неліктен сататынын, көршілері туралы пікірін, ауданның артықшылығы мен кемшілігін (инфрақұрылым, көлік) сұрап алыңыз. Бұл сатушы туралы көбірек ақпарат алуға және жалпы жағдайды түсінуге көмектеседі.
Сатушының мінез-құлқы күмән тудырса, медициналық анықтама сұрату немесе мүлдем бас тарту ұсынылады.

2. Сатушыны әртүрлі сервис арқылы онлайн тексеруге болады:
— eGov порталында үшінші тарап сервисі арқылы ЭЦҚ көмегімен сатушыда жылжымайтын мүліктің бар-жоғы туралы анықтама алуға болады. Бұл анықтама тек иесінің келісімімен беріледі және оның мүлікке иелік ету негізін және мерзімін растайды. Бұл анықтама ауыртпалық туралы анықтамадағы мәліметпен сәйкес келуі керек.
— Сот кабинеті арқылы сатушыға қатысты сот істерінің бар-жоғын білуге болады.
— Жер кадастры арқылы сатушының жер учаскесіне иелік құқығын растауға және сайттағы ақпараттың мемлекеттік актідегі деректерге сәйкестігін тексеруге болады.
Сатушыны қалай онлайн тексеруге болатыны туралы мына жерден оқыңыз.

3. Сатушының жұбайы мәмілеге келісімін бергені немесе ол некеде тұрмайтыны туралы жазбаша растайтын құжат талап ету маңызды. Сатушы бұны жасырса әкімшілік және қылмыстық жауапкершілікке тартылады.

4. Мәміле сенімхат арқылы жасалса, үй иесімен байланысып, пәтерді сатуға өз еркімен келісіп отырғанын бейнежазбаға түсіріп алу керек. Сондай-ақ келісімшарт талабы, ақша және кілт беру тәртібі туралы барлық мәліметті нақтылау қажет. Сенімхат арқылы жасалатын мәміле қауіпті болып есептеледі, бірақ жиі кездеседі.

Не нәрсеге сақтықпен қарау керек

— Меншік иелерінің жиі ауысуы.
— Пәтерге немесе меншік иесіне қатысты сот дауларының болуы.
— Мәтіндегі ақпараттың сәйкес келмеуі.
— Сенімхат арқылы сату.
— Шұғыл сату.
— Төмен бағадағы пәтер. Егер оның құны ұқсас нұсқалардан әлдеқайда төмен болса, құжаттарға ерекше назар аудару қажет.

Мұндай қауіп екінші нарықта жиі кездеседі. Ал бірінші нарықтағы үйді қалай тексеру керегін мына жерден оқыңыз.

Тұрғын үй сатып алғанда әрдайым қауіп бар. Бұрыңғы меншік иесі банкрот болса, жаңа иесінен мүлікті міндетті түрде тартып алады деген нәрсе жоқ. Алайда мәміле жасау кезінде барынша мұқият тексеріп, заңгердің көмегіне жүгіну ұсынылады.
Сақ болыңыз, тұрғын үй сатып алу сәтті өтсін!

Krisha.kz материалын пайдаланғанда, бірінші абзацта белсенді сілтеме міндетті түрде болуы керек!

Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы туралы мақалалар

Қанша жаста ипотека алған дұрыс