Бастапқы жарнаға 20 % бар деп делік. Қайсысы тиімді: қазір ипотека алған ба, әлде пәтер жалдап, ақшаңызды депозитте сақтап, әрі қарай жинай берген дұрыс па? Екеуін есептеп, шығынды салыстырдық.
Бұл шамамен алғандағы есеп. Мұнда мөлшерлеменің өзгеруі, инфляция, тұрғын үй мен жалға алу бағасының өсуі, ипотеканы мерзімінен бұрын өтеу, жөндеу, коммуналдық төлем және басқа болжап болмайтын шығындар ескерілмеген.

Ипотека бойынша төлем мен артық төлем

Салыстыру әділ болуы үшін барлық қалаға бірдей шарт қойдық.
Есептеу үшін Krisha.kz-тегі пәтерлердің шілдедегі орташа сату және жалға алу бағасын алдық.

Екінші деңгейлі банктердегі қарапайым ипотека төлемі мен артық төлемді мына шарттар бойынша есептедік:

екінші нарықтағы 1 бөлмелі пәтер, ауданы — 35 ш. м.;
бастапқы жарна — 20%;
мөлшерлеме — 20%;
несие мерзімі — 10 жыл.

Екінші деңгейлі банктердегі қарапайым ипотека төлемі мен артық төлемді есептедік.

Қала	Пәтер бағасы, млн тг	Бастапқы жарна, млн тг	Кредит сомасы, млн тг	Төлем, мың тг	10 жылдағы артық төлем, млн тг
Алматы	27.5	5.5	22.0	425.7	29.1
Астана	20.8	4.2	16.7	322.3	22.0
Ақтау	14.8	3.0	11.8	228.5	15.6
Шымкент	16.4	3.3	13.1	253.1	17.3
Қарағанды	15.1	3.0	12.1	233.6	15.9
Орал	12.1	2.4	9.7	187.5	12.8
Өскемен	15.0	3.0	12.0	232.2	15.8
Петропавл	14.2	2.8	11.4	219.7	15.0
Павлодар	14.8	3.0	11.8	228.2	15.6
Тараз	11.3	2.3	9.0	174.0	11.9
Ақтөбе	11.0	2.2	8.8	169.9	11.6
Қостанай	15.9	3.2	12.7	245.9	16.8
Семей	14.4	2.9	11.6	223.3	15.2
Көкшетау	12.6	2.5	10.1	194.8	13.3
Атырау	14.4	2.9	11.5	222.3	15.2
Қызылорда	9.3	1.9	7.4	143.9	9.8
Түркістан	12.0	2.4	9.6	185.5	12.7
Талдықорған	12.2	2.4	9.8	188.8	12.9

Ең қымбат жылжымайтын мүлік және ипотека Алматыда: ай сайынғы төлем 426 мың теңгеге жуық, ал 10 жыл ішінде банкке төленетін артық сома 29 млн теңгеден асады.

Ең арзаны Қызылордада: ай сайынғы төлем 144 мың теңгеге жуық, артық төлем — 9.8 млн теңге.

10 жылға рәсімдегеннің өзінде барлық дерлік қалада ипотека бойынша артық төлемнің мөлшері несиенің өз құнынан асып түседі.

Маңызды: екінші деңгейлі банктердегі қарапайым ипотеканы есепке алдық. Мемлекеттік бағдарламалар мен Отбасы банкіндегі ипотека бойынша артық төлем айтарлықтай төмен болуы мүмкін.

10 жылға жалға алу қаншаға түседі

Қазақстанның әртүрлі қаласындағы 1 бөлмелі пәтерді жалға алу құнын мысал ретінде алдық.

Қала	1 бөлм. пәтер жалға алу, тг/ай.	10 жылдағы төлем, млн тг
Алматы	210 000	25.2
Астана	220 000	26.4
Ақтау	150 000	18.0
Ақтөбе	140 000	16.8
Атырау	160 000	19.2
Қарағанды	150 000	18.0
Қостанай	150 000	18.0
Павлодар	140 000	16.8
Петропавл	130 000	15.6
Орал	130 000	15.6
Өскемен	150 000	18.0
Шымкент	140 000	16.8
Көкшетау	150 000	18.0
Қызылорда	110 000	13.2
Семей	140 000	16.8
Талдықорған	120 000	14.4
Тараз	80 000	9.6
Түркістан	100 000	12.0
Қонаев	150 000	18.0

Бұл шартты есеп. Жалға алу бағасы өсетінін, инфляцияны және нарықтағы жағдай өзгеретінін ескерген жоқпыз. 10 жыл ішінде жалға алуға кететін шығын бұдан жоғары болуы мүмкін.

Бастапқы жарнаға не болады

Бастапқы жарнаны, яғни бір бөлмелі пәтер құнының 20 %-ын депозитке салса, 10 жыл ішінде пайда қандай болатынын есептейік. Ұлттық валютадағы сыйақы мөлшерлемесі — 15%.

Қала	Сома, млн тг	10 жылдағы депозит табысы, млн тг	10 жылдағы жалпы сома, млн тг
Алматы	5.5	16.8	22.3
Астана	4.2	12.8	17.0
Ақтау	3.0	9.1	12.1
Шымкент	3.3	10.1	13.4
Қарағанды	3.0	9.1	12.1
Орал	2.4	7.3	9.7
Өскемен	3.0	9.1	12.1
Петропавл	2.8	8.5	11.3
Павлодар	3.0	9.1	12.1
Тараз	2.3	7.0	9.3
Ақтөбе	2.2	6.7	8.9
Қостанай	3.2	9.7	12.9
Семей	2.9	8.8	11.7
Көкшетау	2.5	7.6	10.1
Атырау	2.9	8.8	11.7
Қызылорда	1.9	5.8	7.7
Түркістан	2.4	7.3	9.7
Талдықорған	2.4	7.3	9.7

Жыл сайын капиталға айналдырып, 15 % мөлшерлеме бойынша есептеп, ақшаға 10 жыл бойы тиіспесе, депозит 4 есе өседі.

Қайсысы тиімді: ипотека ма, әлде жалға алу ма?

Мұның бәрі алдағы жылдары нарық қалай өзгеретініне және адамның жеке жоспарларына байланысты.
Басқа факторларды алып тастап, тек нақты сандарға сүйенсек, көп қалада пәтер жалға алу ипотекадан арзан. Алматы, Астана, Қостанай және Шымкентте айырмашылық қатты байқалады.
Мысалы:

Алматыда ипотека төлемі — 426 мың теңгеге жуық, ал осындай пәтерді жалға алу — 210 мың теңге. Айырмашылық — айына 200 мың теңгеден астам;
Астанада — 322 мың теңге және 220 мың теңге;
Қостанайда — 246 мың теңге және 150 мың теңге.

Бұл ақшаны жұмсамай, жинап отырса, бастапқы жарнаны депозитте сақтаса, қомақты қаражат жинауға болады.

Қандай қауіп бар?

Мұндай жолдың елеулі қаупі бар. 10 жылдан кейін пәтер қанша тұратынын біле алмаймыз. Тұрғын үй бағасы депозиттен түсетін пайдадан жылдам өссе, жиналған ақша пәтер сатып алуға жетпеуі мүмкін. Тіпті 10 жылдан кейін бұл қаражат толық пәтер алуға емес, тек бастапқы жарнаға жетуі ықтимал.
Ипотека да мінсіз жол емес. Қарыз алушы банкке миллиондаған теңге артық төлейді. Бірақ пәтердің бағасы сатып алу сәтіндегідей қалады. Жылжымайтын мүлік бағасы 1.5–2 есе өссе де, қарыз алушы келісімшарттағы шарттар бойынша төлей береді.

Салыстырып көрейік, Алматыда ипотека рәсімдедіңіз:

бастапқы жарна — 5.5 млн теңге;
ай сайынғы төлем — 426 мың теңге;
10 жылда банкке артық төлем — 29.1 млн теңге;
есесіне 10 жылдан кейін пәтер толықтай жеке меншігіңізге өтеді.

Баспана жалға алсаңыз:

жалға алу ақысы — 210 мың теңге;
10 жыл ішінде 25.2 млн теңге кетеді;
осы уақыт ішінде депозитте бастапқы жарна 22.3 млн теңгеге дейін өседі.

Бірақ 10 жылдан кейін 22 млн теңге пәтер сатып алуға жете ме, жоқ па ешкім нақты айта алмайды.

Алдағы 10 жылда тұрғын үй бағасы қаншалықты өсетінін білмейміз. Бірақ бұған дейін не болғанын білеміз. Мысалы, Алматыда екінші нарықтағы тұрғын үйдің бір шаршы метрінің орташа бағасы 10 жыл ішінде 367 025 теңгеден (2016 жылғы шілде) 786 672 теңгеге (2026 жылғы шілде) дейін өсті. Бұл — 114 % өсім.

Мұндай жағдайда ипотека тиімді болады: тұрғын үйдің бағасы сатып алғандағыдай қалады, ал кейінгі өсім үй иесіне пайда әкеледі.

Жалға алу	Ипотека
Пәтер иесіне төлейсіз. Ақша қайтпайды.	Өз баспанаңыз үшін төлейсіз. Әр төлем қарыз сомасын азайтады
Ай сайынғы төлем аз	Ай сайынғы төлем көп
Кредит жоқ	Банкке ұзақ уақыт қарыз боласыз
Басқа ауданға немесе қалаға көшу оңай	Несие толық жабылғанша немесе пәтерді сатқанша баспанаға тәуелді боласыз
Бастапқы жарна депозитте өсіп отырады	Бастапқы жарна бірден баспана сатып алуға жұмсалады
Жеке баспанаңыз болмайды	Пәтер бірден сіздің атыңызға өтеді
Тұрғын үй қатты қымбаттаса, жинаған ақшаңыз пәтер алуға жетпеуі мүмкін	Баға өссе, пәтер иесі ұтады

Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы туралы мақалалар