С 1 января 2026 года в Казахстане ужесточат правила налогообложения при продаже жилья.

Власти меняют два ключевых условия, из-за которых налог платить придётся чаще, а суммы станут ощутимее. 

Разбираемся, что именно изменится, когда нужно будет платить налог и можно ли этого избежать. 

Как сейчас

Сейчас налог с продажи жилья платят, только если недвижимость находилась в собственности меньше года и одновременно её продали дороже, чем купили.

Если хотя бы одно из условий не соблюдено — налог платить не нужно. 

Что изменится с 2026 года 

1. Срок владения увеличат до 2 лет.

Со следующего года планка поднимется. То есть если вы продадите квартиру, дом, гараж, дачу или даже кладовку раньше, чем через два года после покупки и получите прибыль, — нужно будет заплатить налог. 

Как определить дату начала владения
Срок владения отсчитывается с даты госрегистрации права собственности, а не с даты заключения договора купли-продажи или получения наследства. 

2. Введут прогрессивную ставку налога.

Сегодня применяется фиксированная ставка — 10 % от прибыли (от разницы между покупкой и продажей).

С 2026 года вводится прогрессивная шкала:
— если доход от продажи не превышает 8500 МРП — налог по ставке 10 %;
— если превышает — на разницу применяется ставка 15 %.

Для ориентира:
8500 МРП в 2025 году — это 33.4 млн тенге (1 МРП = 3932 тг).

Требование актуально и для первичного рынка. При покупке у застройщика под приростом стоимости понимают положительную разницу между ценой продажи и ценой покупки в договоре долевого участия.

Изменения уже одобрили в мажилисе и передали в сенат. Последний шаг — подписание президентом.

Как рассчитать налог: понятные примеры 

  • Пример 1. Налог платить не нужно.
    Квартиру купили в январе 2023 года за 25 млн тг. Продали в феврале 2026 года за 30 млн тг.

— Срок владения — 3 года.
— Больше 2 лет — значит, налог платить не нужно, даже если цена выросла. 
— Декларацию подавать тоже не нужно.

  • Пример 2. Налог по ставке 10 %.
    Купили квартиру за 30 млн тг. Продали через год за 40 млн тг.

— Срок владения менее 2 лет.
— Прибыль — 10 млн тг.
— Доход меньше 8500 МРП → ставка 10 %.
— Сумма налога: 10 млн × 10 % = 1 млн тг. 
— Декларацию (форма 270.00) подаёте до 15 сентября 2027 года. Налог платите до 25 сентября 2027 года.

  • Пример 3. Налог с части дохода — 15 %.
    Купили дом за 50 млн тг. Продали через год за 90 млн тг.

— Доход — 40 млн тг. Выше установленного порога (500 МРП = 33.4 млн тг):
— 33.4 млн × 10 % = 3.34 млн тг.
— остаток 6.6 млн (40 млн — 33.4 млн) × 15 % = 990 тыс. тг.
Общий налог: 4.33 млн тг.

Когда налог не нужен 
Продавец освобождается от уплаты налога, если:
— недвижимость в собственности 2 года и более;
— не было прибыли (продали по той же цене или дешевле). 
Декларацию в этом случае подавать не нужно. 

Как подать декларацию и когда платить налог 

  • Подать декларацию, форма 270.00. Срок — до 15 сентября года, следующего за продажей.
  • Заплатить налог. До 25 сентября, через 10 дней после подачи декларации.

Что будет, если не платить налог 

  • Начислят пеню. 
    За каждый день просрочки — минимум 0.1 % от суммы налога. 
     
  • Могут взыскать налог принудительно: 
    — деньги снимут со счёта; 
    — арестуют имущество; 
    — ограничат выезд за границу. 
     
  • Штраф — 50 % от суммы налога, если нарушение обнаружат налоговики после камерального контроля. 

На сколько могут оштрафовать

Купили квартиру за 20 млн тг. Продали за 25 млн тг.  Двухлетний срок не прошел. 
— Прибыль — 5 млн тг. 
— Налог: 5 млн × 10 % = 500 тыс. тг.

Не заплатили вовремя: 
— Пеня за 30 дней: 500 000 × 0.1 % × 30 = 15 000 тг. 
— Штраф: 500 000 × 50 % = 250 000 тг. 

Придётся заплатить: 500 000 (налог) + 15 000 (пеня) + 250 000 (штраф) = 765 000 тг.

Внимание! Все расчёты делала редакция Krisha.kz. Точные размеры налогов нужно узнавать в налоговых управлениях.

Краткий чек-лист: что делать, если продали недвижимость 

Сколько времени вы владели жильём?
— Более 2 лет → налог не платите.
— Менее 2 лет → переходите к следующим пунктам.

Есть ли прибыль?
— Нет → налог не нужен.
— Да → рассчитываете сумму.

Какая ставка применяется?
— До 8500 МРП → 10 %.
— Свыше 8500 МРП → 15 % на разницу.

Подайте декларацию (форма 270.00) до 15 сентября. 
Уплатите налог до 25 сентября.

Что изменится на рынке из-за нового налога 

  1. Уменьшатся быстрые продажи. Люди будут реже продавать жильё в первые 1–2 года после покупки. 
  2. Влияние на сегмент дорогого жилья. В крупных городах (Алматы, Астана) налог для дорогих квартир и домов вырастет. Это снизит количество таких сделок.
  3. Больше заниженных цен в договорах. Чтобы платить меньше налогов, продавцы будут чаще указывать заниженную цену в документах, хотя это незаконно и влечёт риски для покупателя. 
  4. Не исключено влияние на цены. Продавцы будут закладывать налог в стоимость жилья. 
  5. Скачок продаж до конца 2025 года. Многие постараются продать жильё до ужесточения правил с 2026 года.

Если были планы перепродать недавно приобретённое жильё, то лучше это сделать сейчас, пока работает старая схема. 
Эти изменения уже одобрили в мажилисе и передали в сенат. Последний шаг — подписание президентом. По оценкам экспертов, это может произойти уже в июне.

При использовании материала активная ссылка в первом абзаце обязательна! 

Что ещё изменится:
Ставка НДС вырастет до 16 %: что это значит для рынка недвижимости
В Казахстане запретят покупать квартиры за наличку