На фоне повышения базовой ставки несколько банков приостановили приём заявок и выдачу ипотеки. Одни банки закрыли абсолютно все ипотечные программы, другие кредитуют только новостройки от застройщиков-партнёров.

Krisha.kz узнала, как развивается ситуация.

Что произошло

В пятницу, 10 октября, Нацбанк Казахстана повысил базовую ставку с 16.5 до 18% годовых. Такое решение регулятор объяснил ростом инфляции и перегревом спроса.
А с 1 ноября планируется ввести ещё одно ограничение — максимальная ГЭСВ по ипотеке снижается с 25 до 20%, чтобы сдержать рост стоимости кредитов.

Почему банки заморозили ипотеку

Повышение базовой ставки резко сократило маржу банков — разницу между стоимостью привлечённых средств и ставками по ипотеке.

На вторичном рынке эта разница стала минимальной, поэтому выдавать ипотеку стало экономически невыгодно.

Сейчас БВУ закрывают ипотеку на вторичку и переориентируются на новостройки — партнёрские программы с застройщиками, где условия можно регулировать совместно.

Ипотека на новостройки — осень 2025 года

Какие банки приостановили ипотеку

По данным на 14 октября, банки уже начали менять условия:

  • Altyn Bank заявки на ипотеку на вторичку не принимает. Работает только ипотека через партнёрские программы на первичку.
  • Банк ЦентрКредит временно закрыл все ипотечные программы по техническим причинам. Принимает заявки только по госпрограмме «7-20-25».
  • Нурбанк приостановил выдачу ипотеки и рассмотрение новых заявок.
  • ForteBank — ипотечные программы, включая ипотеку под заклад денег, приостановлены.
  • Freedom Bank Kazakhstan принимает заявки на вторичку только от зарплатных клиентов и сотрудников холдинга «Фридом». Для остальных приём приостановлен с июня.
    На первичку действует каскадная ипотека: купить квартиру в ЖК от застройщиков — партнёров банка. Максимальная сумма ипотеки — 35 млн тг.
  • Halyk Bank приостановил приём заявок на вторичку.

Операторы банков поясняют, что выдача займов тем, кто уже получил гарантийные письма, будет выполнена. Новые заявки и заявки с предварительным одобрением отклоняются.

Сроки возобновления ипотечного кредитования банки не называют и не раскрывают, будут ли пересмотрены условия ипотек.

Таким образом, подать заявку на ипотеку на вторичку можно только в Отбасы банке. 

Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz  
 — Приостановка выдачи ипотеки на вторичное жильё — закономерная реакция банков на новые условия. Кредитовать вторичку стало невыгодно: риски выше, а доходность ниже себестоимости фондирования.

Это не значит, что ипотека исчезнет. Банковская система гибкая — она умеет находить прибыль через комиссии, страховые продукты и альтернативные схемы. Уже появляются новые форматы, например, «JANA ипотека» в БЦК с комбинированной схемой 50/50, похожей на модель Отбасы банка. Forte Bank предлагает аналогичную ипотеку.
То есть банки не уходят с рынка, а перестраиваются.
Классических ипотек станет меньше, зато вырастет доля гибридных инструментов: рассрочек с застройщиками, внутренних программ девелоперов, совместных схем финансирования.
Для покупателей это двойственная ситуация. Купить квартиру на вторичке стало сложнее, но появляются новые пути к жилью, просто с другими условиями.
В целом это не кризис, а переформатирование рынка. Банки взяли паузу, чтобы пересчитать модели, и ипотека вернётся — в обновлённом виде.

Узнали у эксперта: Когда банки вернутся к ипотеке и почему сейчас им это невыгодно

Полезные материалы:
Новостройки дорожают: в каких городах взлетели цены
Рынок жилья Казахстана: цены, тренды до конца 2025 года
По ипотеке «7-20-25» увеличили лимиты на покупку жилья 

При использовании материалов Krisha.kz активная ссылка в первом абзаце