В каких случаях можно расторгнуть ипотечный договор

Новости: В каких случаях можно расторгнуть ипотечный договор
Автор: Ирина Милаярова | Фото: lwise.pro

Оформив ипотечный кредит, заёмщик на долгие годы становится должником банка. Но даже в таком случае при необходимости можно расторгнуть договор. Возможно ли это сделать, не выплатив всей суммы кредита со всеми причитающимися процентами и комиссиями?

Сегодня «Крыша» совместно с юристами и менеджерами нескольких банков расскажет обо всех вариантах расторжения ипотечного соглашения.

Подписывая договор банковского кредита, клиент берёт на себя обязательство по полной выплате займа. Документ вступает в силу со дня подписания и действует до выполнения всех условий. Соответственно, только после полного расчёта (согласно действующему законодательству, а именно статье 322 Гражданского кодекса РК, до этого момента у клиента нет права на расторжение соглашения) договор считается исполненным.

Однако имеются и исключения.
 

Досрочное погашение

Заёмщик вправе досрочно погасить кредит, частично или в полном объёме с уплатой вознаграждения за фактическое время пользования займом, без уплаты неустойки или иных видов штрафных санкций, если иное не предусмотрено договором. Такие условия сейчас наблюдаются в большинстве банков. Однако в некоторых соглашениях, заключённых до 2015 года, всё же предусмотрены комиссии за досрочное погашение и их размер, как правило, зависит от срока, в течение которого производились выплаты по кредиту. То есть чем длиннее этот срок, тем меньше комиссия. В некоторых БВУ такая возможность появляется только по прошествии определённого времени, чаще всего это один год с даты оформления.

К примеру, в Банке ЦентрКредит в настоящее время предусмотрены штрафы за досрочное погашение ипотечного кредита:
— в течение 6 месяцев с даты оформления, если он оформлялся на срок менее года;
— в течение 12 месяцев, если на срок более года.
 

Смена заёмщика

Во время выплаты кредита заёмщик имеет право передать свои обязательства другому лицу. В этом случае им выкупается залоговая недвижимость, после чего на него переводится остаток долга. Человек вступает в права собственности и берёт на себя обязательства по выплате займа. Но здесь происходит не расторжение договора, а замена стороны, заключается дополнительное соглашение к ипотечному договору.
 

Продажа залоговой недвижимости

Выплатив какую-то часть займа (на любом сроке), клиент может продать залоговую недвижимость и расплатиться по кредиту суммой, вырученной от продажи. Но сначала потребуется получить разрешение банка и согласовать стоимость реализации. В заявлении необходимо указать причину своего решения, например невозможность далее вносить ежемесячный платёж, срочный выезд за границу, смена гражданства и т. д.
 

Рефинансирование займа

Оформив ипотеку в одном банке и не выплатив его полностью, вы имеете право перейти в другой банк, в котором, например, более выгодные условия. В этом случае ипотечный договор с первым фининститутом разрывается только после того, как второй выплачивает остаток долга по займу. После чего заключается соглашение с новым кредитором.
 

Замена залога

Во время действия ипотечного договора заёмщик может поменять залоговую недвижимость на равную (по рыночной стоимости) остатку по займу. К примеру, если изначально в качестве залога было предоставлено жильё родителей или друзей, которые решили его продать. В этом случае следует обратиться в банк с заявлением. При принятии положительного решения снимается обременение с предыдущего залога и накладывается на другой. Соответственно, первоначальное соглашение залога расторгается и заключается новое.
 

Выплата суммы залога

Клиент вправе, не выплатив весь заём, снять обременение с залога. Для этого следует направить в банк сумму, равную рыночной стоимости залоговой недвижимости. Если в её качестве было предоставлено несколько объектов, то можно вывести одно здание из состава залогового обеспечения при частичном погашении кредита в размере стоимости данного залога.
 

Чем грозит несоблюдение условий договора?

Основное нарушение со стороны заёмщика — это прекращение выплаты по займу. Практика банков такова, что они ждут определённый период (указанный в договоре и установленный законом), а затем обращаются в судебные органы с иском о взыскании задолженности. Далее идёт исполнительное производство, и уже в его рамках, по закону о статусе судебных исполнителей, производятся действия по отчуждению залоговой недвижимости. После чего проходят торги с целью её реализации. Если они не состоялись, судебные исполнители по причине отсутствия заявок предлагают залогодержателю вступить в право собственности, и объект переходит на баланс банка.

Согласно Гражданскому кодексу (статья 317), обращение взыскания правомерно, если:
— сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки, штрафа, пени) составляет более 10 % от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре;
— период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трёх месяцев.
 

Если клиент скончался

В случае если, не погасив кредит, заёмщик скончался и у него нет наследников, то залог приобретает статус выморочного имущества, то есть переходит в собственность государства. Если же имеются наследники, то при их желании вступить в наследство к ним переходит как актив — недвижимость, так и пассив — выплаты по займу. Забрать квартиру и не выплачивать кредит не получится. На срок, пока наследники вступают в права, начисления процентов и комиссии прекращаются.
 

Сколько стоит расторжение договора?

В большинстве банков услуга по расторжению кредитного соглашения бесплатна, если иное не предусмотрено договором. В среднем эта процедура занимает от 7 до 15 рабочих дней. Часть этого срока уходит на внутренние банковские процедуры (получение правоустанавливающих документов из архива, отметки о погашении займа и т. д.), часть — на оформление в органах юстиции, то есть на снятие банковского обременения, где данная услуга обойдётся в 0.25 МПР, или 567 тенге.


Опубликовано 16 мая 2017 6421 просмотр 1 комментарий



Читайте «Крышу» где удобно!

youtube facebook instagram vk
x