Все регионы 

Динамика рынка недвижимости в 2003-2010 годах (часть 1)


 

Город в целом

В настоящей работе в виде графиков приведены уникальные данные по динамике основных рыночных параметров. Период рассмотрения составляет последние 8 лет — с 2003 по 2010 год.

Показаны данные по городу в целом. Отдельно показана динамика для прошедшего 2010 года. Использованы данные газеты «КРЫША» и сайта krisha. kz за 2003-2010 годы.

 

Индекс: 2003-2010 годы

На рис. 1 показана динамика среднего по городу индекса.

 

Кривая на рис. 1 отражает все те грандиозные изменения на рынке недвижимости, которые происходили в 2003-2010 годах. Очень хорошо виден знаменитый «пузырь», который возник в 2006 году, достиг максимального размера в середине 2007 года, а затем, начиная со второй половины 2007-го и до середины 2009 года, свернулся.

 

Объём предложения: 2003-2010 годы

На рис. 2 показана динамика еженедельного предложения по продаже квартир в городе.

 

На рис. 2 видно, как менялся общий объём предложения на рынке продаж квартир. Хорошо просматривается годовая сезонная волна: минимальные объёмы наблюдаются в новогодний период, максимальные — в середине лета. Эта общая закономерность имела место даже в периоды надувания и сдувания «пузыря».

Есть ещё одна закономерность — общий положительный тренд среднегодового объёма предложения. Эта закономерность несколько исказилась в период сдувания «пузыря» после аномально высоких уровней предложения в 2007-2008 годах. Но, начиная с 2009 года, общая тенденция к росту среднегодового объёма предложения снова восстановилась.

 

Эволюция города: 2003-2010 годы

На рис. 3 на vi-диаграмме показана динамика города (среднегодовые значения) за 2003-2010 годы. По этому рисунку можно легко проследить эволюцию рынка продаж квартир в течение последних восьми лет.

 

Из рис. 3 следует, что:

  • есть общая тенденция эволюции города: в спокойные («непузырные») периоды существует преимущественное направление движения города «вправо-вверх» (постепенный рост среднего индекса и увеличение объёма предложения);
  • точки, соответствующие 2003, 2004, 2005, 2009 и 2010 годам, хорошо ложатся на плавную кривую преимущественного движения города (на рис.4 эта кривая имеет зелёный цвет);
  • в 2006 году произошло резкое увеличение среднего по городу индекса при относительно небольшом росте объёма предложения (1-я фаза «пузыря»);
  • в 2007 году рынок недвижимости стал резко наполняться переоценёнными квартирами, то есть на рынок пришла в большом объёме спекулятивная составляющая, индекс продолжал расти при резком увеличении объёма предложения (2-я фаза «пузыря»);
  • в 2008 году рынок «развернулся» и пошёл против направления преимущественного движения, «пузырь» начал стремительно сдуваться, индекс и особенно объём предложения стали быстро уменьшаться (3-я фаза «пузыря»);
  • в 2009 году (особенно в первой половине) продолжалась коррекция рынка, индекс и объём предложения падал (но не так быстро, как в 2008 году), город вернулся по итогам года на зелёную кривую преимущественного движения;
  • в 2010 году город снова начал перемещение по кривой преимущественного движения, что может свидетельствовать о почти полном отсутствии на рынке спекулятивной составляющей;
  • на кривой движения города очень хорошо выделяются периоды присутствия и отсутствия спекулятивной составляющей на рынке.

В ближайшее время не ожидается массового прихода спекулятивного капитала на рынок, и можно предположить, что в 2011 году город продолжит смещаться по кривой преимущественного движения.

При инерционном сценарии развития рынка можно ожидать в 2011 году следующие параметры:

  • среднегодовой по городу индекс будет в пределах 1 720$ — 1 740$;
  • среднегодовой объём предложения будет в пределах 6 750-6 850 квартир в неделю.

 

Эволюция города: отдельно 2009-2010 годы

На рис. 4 показаны эволюции города на vi-диаграмме в 2009-2010 годах. Красная кривая соответствует 2009 году, синяя — 2010 году.

 

Рассмотрим сначала 2009 год — красная кривая на рис. 4. В первой половине 2009 года видно резкое снижение индекса при практически неизменном объёме предложения. Это есть остаточные явления от сдувания «пузыря», которое началось в середине 2007 года и продолжалось почти два года — примерно до апреля 2009 года. После этого индекс стал падать гораздо медленнее, а объём предложения вырос. Город на vi-диаграмме сместился «вправо-вниз», достиг максимума предложения и минимума индекса примерно в середине 2009 года. Это и было так долго всеми ожидаемое дно рынка!

После прохождения «дна» рынок повёл себя классически: индекс увеличивался, объём предложения падал. Вектор движения на vi-диаграмме во второй половине 2009 года имел преимущественное направление «влево-вверх».

В начале 2010 года после сильного новогоднего снижения объёма предложения город резко двинулся «вправо-вверх» (чёрная кривая). Индекс довольно ощутимо вырос (с 1 600$ до 1 730$), объём предложения достиг уровня 6 500-7 000 квартир в неделю. Город довольно быстро вошёл в область относительной стабильности, в которой он находился очень длительное время. В этот период средний по городу индекс и общий объём предложения менялись незначительно.

К концу 2010 года индекс постепенно вырос до уровня 1 750$, а объём предложения ожидаемо снизился до 4 500-5 000 квартир в неделю.

Анализ рис.4 позволяет сделать несколько выводов:

  • в первой трети 2009 года наблюдались отголоски сдувания «пузыря»;
  • начиная с апреля 2009 года по классической схеме: стали хорошо видны сезонные волны индекса и объёма предложения;
  • в середине 2009 года было достигнуто дно рынка, после которого глобальные тренды индекса и объёма предложения стали положительными;
  • в 2010 году сохранились тенденции 2003-2005 годов, которые восстановились на рынке в 2009 году;
  • особенностью 2010 года является наличие достаточно долгой по времени области относительной стабильности с малыми изменениями индекса и объёма предложения.

 

Векторы сдвига в 2010 году

На рис. 5 изображены векторы сдвига (только их конечные точки) для каждой недели 2010 года. Цифры в кругах — количество недель, в которых вектор сдвига находился в данном секторе.

 

Из анализа рис. 5 можно сделать несколько выводов:

  • основная масса векторов сдвига сосредоточена в относительно небольшой области −0.5%...+0.5% по изменению индекса и −7%...+7% по изменению объёма предложения;
  • аномальных векторов сдвига за 2010 год было немного, и они в основном соответствовали праздничным колебаниям рынка;
  • в течение 17 недель 2010 года вектор сдвига был направлен «влево-вверх» (индекс увеличивался при падении объёма предложения) — 33.3% времени;
  • в течение 14 недель 2010 года вектор сдвига был направлен «вправо-вверх» (индекс увеличивался при росте объёма предложения) — 27.4% времени;
  • в течение 10 недель 2010 года вектор сдвига был направлен «влево-вниз» (индекс уменьшался при падении объёма предложения) — 19.6% времени;
  • в течение 10 недель 2010 года вектор сдвига был направлен «вправо-вниз» (индекс уменьшался при росте объёма предложения) — 19.6% времени;
  • число недель в 2010 году, в которых вектор сдвига был направлен преимущественно вверх (рост индекса), равно 31 (17+14) — 60.8% времени;
  • число недель в 2010 году, в которых вектор сдвига был направлен преимущественно вниз (падение индекса), равно 20 (10+10) — 39.2% времени;
  • число недель в 2010 году, в которых вектор сдвига был направлен преимущественно вправо (рост объёмов предложения), равно 24 (14+10) — 47.1% времени;
  • число недель в 2010 году, в которых вектор сдвига был направлен преимущественно влево (падение объёмов предложения), равно 27 (17+10) — 52.9% времени;
  • среднегодовой вектор сдвига 2010 года имеет следующие координаты: изменение среднего индекса +6.7%, изменение объёма предложения квартир +14.3%.

При инерционном сценарии развития рынка можно ожидать в 2011 году среднегодовой вектор сдвига с координатами +1.4% по индексу и +7.7% по общему объёму предложения.

Продолжение (описание динамики сегментов рынка за 2003-2010 годы) следует...

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz



Опубликовано 7 февраля 2011 8405 просмотров Добавить комментарий