№14 (266)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1931	1934	3	0.16	128	143	15	11.7
панель 2-комн.	1893	1890	-3	-0.16	174	172	-2	-1.1
панель 3-комн.	1847	1856	9	0.49	247	232	-15	-6.1
панель 4-комн.	1839	1833	-6	-0.33	35	33	-2	-5.7
панель 5-комн.	н/д	2008	н/д	н/д	0	1	1	н/д
кирпич 1-комн.	2140	2101	-39	-1.82	143	144	1	0.7
кирпич 2-комн.	2194	2176	-18	-0.82	233	236	3	1.3
кирпич 3-комн.	2276	2278	2	0.09	154	162	8	5.2
кирпич 4-комн.	2397	2347	-50	-2.09	55	52	-3	-5.5
кирпич 5-комн.	2355	2490	135	5.73	4	4	0	0
монолит 1-комн.	1962	1927	-35	-1.78	39	34	-5	-12.8
монолит 2-комн.	1911	1901	-10	-0.52	56	72	16	28.6
монолит 3-комн.	2201	2049	-152	-6.91	62	73	11	17.7
монолит 4-комн.	2183	2111	-72	-3.3	11	21	10	90.9
монолит 5-комн.	2021	2177	156	7.72	1	2	1	100
все панель	1878	1884	6	0.32	584	581	-3	-0.5
все кирпич	2222	2202	-20	-0.9	589	598	9	1.5
все монолит	2047	1983	-64	-3.13	169	202	33	19.5
все 1-комн.	2031	2008	-23	-1.13	310	321	11	3.5
все 2-комн.	2046	2032	-14	-0.68	463	480	17	3.7
все 3-комн.	2037	2032	-5	-0.25	463	467	4	0.9
все 4-комн.	2180	2140	-40	-1.83	101	106	5	5
все 5-комн.	2288	2331	43	1.88	5	7	2	40
весь Алм. р-н	2050	2036	-14	-0.68	1342	1381	39	2.9

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Недельное изменение спектра предложения в Алмалинском районе

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1514	1525	11	0.73	119	101	-18	-15.1
панель 2-комн.	1520	1520	0	0	73	75	2	2.7
панель 3-комн.	1452	1467	15	1.03	62	66	4	6.5
панель 4-комн.	1444	1324	-120	-8.31	20	14	-6	-30
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1489	1527	38	2.55	49	44	-5	-10.2
кирпич 2-комн.	1415	1423	8	0.57	55	56	1	1.8
кирпич 3-комн.	1495	1593	98	6.56	25	23	-2	-8
кирпич 4-комн.	1032	1231	199	19.28	3	2	-1	-33.3
кирпич 5-комн.	1063	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
монолит 1-комн.	1353	1338	-15	-1.11	76	73	-3	-3.9
монолит 2-комн.	1224	1225	1	0.08	51	50	-1	-2
монолит 3-комн.	1317	1352	35	2.66	33	30	-3	-9.1
монолит 4-комн.	919	919	0	0	2	2	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1496	1497	1	0.07	274	256	-18	-6.6
все кирпич	1446	1487	41	2.84	133	125	-8	-6
все монолит	1299	1298	-1	-0.08	162	155	-7	-4.3
все 1-комн.	1458	1462	4	0.27	244	218	-26	-10.7
все 2-комн.	1403	1408	5	0.36	179	181	2	1.1
все 3-комн.	1423	1462	39	2.74	120	119	-1	-0.8
все 4-комн.	1352	1268	-84	-6.21	25	18	-7	-28
все 5-комн.	1063	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
весь Жет. р-н	1428	1437	9	0.63	569	536	-33	-5.8

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Недельное изменение спектра предложения в Жетысуском районе

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1744	1743	-1	-0.06	325	341	16	4.9
панель 2-комн.	1660	1668	8	0.48	394	401	7	1.8
панель 3-комн.	1625	1651	26	1.6	368	361	-7	-1.9
панель 4-комн.	1796	1743	-53	-2.95	68	77	9	13.2
панель 5-комн.	1629	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
кирпич 1-комн.	1644	1677	33	2.01	85	99	14	16.5
кирпич 2-комн.	1655	1671	16	0.97	90	76	-14	-15.6
кирпич 3-комн.	1674	1706	32	1.91	76	75	-1	-1.3
кирпич 4-комн.	1755	1790	35	1.99	20	20	0	0
кирпич 5-комн.	2213	2146	-67	-3.03	3	3	0	0
монолит 1-комн.	1614	1604	-10	-0.62	137	128	-9	-6.6
монолит 2-комн.	1589	1611	22	1.38	163	139	-24	-14.7
монолит 3-комн.	1656	1659	3	0.18	129	128	-1	-0.8
монолит 4-комн.	1605	1570	-35	-2.18	25	22	-3	-12
монолит 5-комн.	1327	1234	-93	-7.01	3	5	2	66.7
все панель	1680	1689	9	0.54	1156	1180	24	2.1
все кирпич	1670	1696	26	1.56	274	273	-1	-0.4
все монолит	1614	1616	2	0.12	457	422	-35	-7.7
все 1-комн.	1695	1700	5	0.29	547	568	21	3.8
все 2-комн.	1641	1655	14	0.85	647	616	-31	-4.8
все 3-комн.	1638	1660	22	1.34	573	564	-9	-1.6
все 4-комн.	1746	1718	-28	-1.6	113	119	6	5.3
все 5-комн.	1749	1576	-173	-9.89	7	8	1	14.3
весь Ауэз. р-н	1663	1674	11	0.66	1887	1875	-12	-0.6

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Недельное изменение спектра предложения в Ауэзовском районе

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2178	2086	-92	-4.22	32	21	-11	-34.4
панель 2-комн.	2135	2087	-48	-2.25	62	60	-2	-3.2
панель 3-комн.	1945	1990	45	2.31	74	73	-1	-1.4
панель 4-комн.	1939	1951	12	0.62	9	9	0	0
панель 5-комн.	1512	2045	533	35.25	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2318	2280	-38	-1.64	75	74	-1	-1.3
кирпич 2-комн.	2466	2395	-71	-2.88	119	112	-7	-5.9
кирпич 3-комн.	2535	2547	12	0.47	149	145	-4	-2.7
кирпич 4-комн.	2710	2793	83	3.06	69	61	-8	-11.6
кирпич 5-комн.	2749	2749	0	0	13	7	-6	-46.2
монолит 1-комн.	2249	1974	-275	-12.23	21	16	-5	-23.8
монолит 2-комн.	2788	2632	-156	-5.6	61	56	-5	-8.2
монолит 3-комн.	2525	2600	75	2.97	56	68	12	21.4
монолит 4-комн.	2773	3093	320	11.54	32	36	4	12.5
монолит 5-комн.	2109	2266	157	7.44	8	11	3	37.5
все панель	2047	2036	-11	-0.54	179	165	-14	-7.8
все кирпич	2512	2495	-17	-0.68	425	399	-26	-6.1
все монолит	2608	2631	23	0.88	178	187	9	5.1
все 1-комн.	2271	2199	-72	-3.17	128	111	-17	-13.3
все 2-комн.	2462	2372	-90	-3.66	242	228	-14	-5.8
все 3-комн.	2376	2417	41	1.73	279	286	7	2.5
все 4-комн.	2665	2823	158	5.93	110	106	-4	-3.6
все 5-комн.	2418	2412	-6	-0.25	23	20	-3	-13
весь Мед. р-н	2427	2428	1	0.04	782	751	-31	-4

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Недельное изменение спектра предложения в Медеуском районе

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1361	1432	71	5.22	21	13	-8	-38.1
панель 2-комн.	1289	1289	0	0	50	39	-11	-22
панель 3-комн.	1317	1335	18	1.37	24	37	13	54.2
панель 4-комн.	1325	1220	-105	-7.92	10	12	2	20
панель 5-комн.	1388	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
кирпич 1-комн.	1472	1462	-10	-0.68	111	97	-14	-12.6
кирпич 2-комн.	1346	1375	29	2.15	135	126	-9	-6.7
кирпич 3-комн.	1329	1305	-24	-1.81	74	67	-7	-9.5
кирпич 4-комн.	1163	1280	117	10.06	7	6	-1	-14.3
кирпич 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
монолит 1-комн.	1373	1364	-9	-0.66	9	11	2	22.2
монолит 2-комн.	1319	1236	-83	-6.29	18	17	-1	-5.6
монолит 3-комн.	1094	1069	-25	-2.29	11	7	-4	-36.4
монолит 4-комн.	1223	1223	0	0	1	1	0	0
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1313	1316	3	0.23	106	101	-5	-4.7
все кирпич	1381	1385	4	0.29	327	296	-31	-9.5
все монолит	1265	1242	-23	-1.82	39	36	-3	-7.7
все 1-комн.	1449	1449	0	0	141	121	-20	-14.2
все 2-комн.	1329	1343	14	1.05	203	182	-21	-10.3
все 3-комн.	1302	1300	-2	-0.15	109	111	2	1.8
все 4-комн.	1256	1239	-17	-1.35	18	19	1	5.6
все 5-комн.	1388	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
весь Турк. р-н	1356	1357	1	0.07	472	433	-39	-8.3

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Недельное изменение спектра предложения в Турксибском районе

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2008	2037	29	1.44	138	129	-9	-6.5
панель 2-комн.	1977	1972	-5	-0.25	209	198	-11	-5.3
панель 3-комн.	1900	1891	-9	-0.47	289	326	37	12.8
панель 4-комн.	1994	2012	18	0.9	57	47	-10	-17.5
панель 5-комн.	1983	2036	53	2.67	2	2	0	0
кирпич 1-комн.	2051	2075	24	1.17	146	151	5	3.4
кирпич 2-комн.	2022	1977	-45	-2.23	233	217	-16	-6.9
кирпич 3-комн.	2178	2138	-40	-1.84	126	138	12	9.5
кирпич 4-комн.	2213	2198	-15	-0.68	49	46	-3	-6.1
кирпич 5-комн.	2434	2301	-133	-5.46	10	9	-1	-10
монолит 1-комн.	2155	2087	-68	-3.16	40	43	3	7.5
монолит 2-комн.	2237	2339	102	4.56	106	105	-1	-0.9
монолит 3-комн.	2446	2450	4	0.16	168	157	-11	-6.5
монолит 4-комн.	2684	2633	-51	-1.9	43	41	-2	-4.7
монолит 5-комн.	2619	2155	-464	-17.72	3	3	0	0
все панель	1952	1949	-3	-0.15	695	702	7	1
все кирпич	2088	2066	-22	-1.05	564	561	-3	-0.5
все монолит	2381	2390	9	0.38	360	349	-11	-3.1
все 1-комн.	2045	2061	16	0.78	324	323	-1	-0.3
все 2-комн.	2046	2048	2	0.1	548	520	-28	-5.1
все 3-комн.	2117	2087	-30	-1.42	583	621	38	6.5
все 4-комн.	2265	2265	0	0	149	134	-15	-10.1
все 5-комн.	2410	2231	-179	-7.43	15	14	-1	-6.7
весь Бост. р-н	2095	2085	-10	-0.48	1619	1612	-7	-0.4

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Недельное изменение спектра предложения в Бостандыкском районе

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс прошлый	Индекс сегодня	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1793	1802	9	0.5	765	751	-14	-1.8
панель 2-комн.	1771	1770	-1	-0.06	963	947	-16	-1.7
панель 3-комн.	1755	1765	10	0.57	1066	1097	31	2.9
панель 4-комн.	1806	1767	-39	-2.16	201	194	-7	-3.5
панель 5-комн.	1667	2034	367	22.02	6	5	-1	-16.7
кирпич 1-комн.	1892	1901	9	0.48	618	613	-5	-0.8
кирпич 2-комн.	1937	1924	-13	-0.67	879	838	-41	-4.7
кирпич 3-комн.	2083	2096	13	0.62	616	620	4	0.6
кирпич 4-комн.	2310	2327	17	0.74	207	190	-17	-8.2
кирпич 5-комн.	2490	2450	-40	-1.61	31	23	-8	-25.8
монолит 1-комн.	1688	1647	-41	-2.43	334	315	-19	-5.7
монолит 2-комн.	1873	1883	10	0.53	470	455	-15	-3.2
монолит 3-комн.	2077	2096	19	0.91	464	464	0	0
монолит 4-комн.	2380	2449	69	2.9	114	123	9	7.9
монолит 5-комн.	2048	1995	-53	-2.59	15	21	6	40
все панель	1773	1777	4	0.23	3001	2994	-7	-0.2
все кирпич	2004	2003	-1	-0.05	2351	2284	-67	-2.8
все монолит	1939	1953	14	0.72	1397	1378	-19	-1.4
все 1-комн.	1808	1809	1	0.06	1717	1679	-38	-2.2
все 2-комн.	1855	1850	-5	-0.27	2312	2240	-72	-3.1
все 3-комн.	1919	1930	11	0.57	2146	2181	35	1.6
все 4-комн.	2131	2142	11	0.52	522	507	-15	-2.9
все 5-комн.	2268	2212	-56	-2.47	52	49	-3	-5.8
город	1888	1891	3	0.16	6749	6656	-93	-1.4

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия). Рис. 14 Недельное изменение спектра общегородского предложения.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Недельное изменение спектра общегородского предложения

На рис. 15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (03.04-10.04.2013)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.52%, что немного выше, чем было на прошлой неделе (0.45%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большое снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели;
— панель поменяла направления изменения своей доли объёма предложения;
— кирпич продолжает снижать свою долю объёма предложения;
— доля монолита не изменилась.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.97%, что немного меньше, чем было на прошлой неделе (1.07%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: большие снижения долей объёма предложения в форматах 1- и 2-комнатных квартир в пользу 3-комнатных квартир;
— все форматы, кроме 4-комнатных, за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения;
— в формате 4-комнатных продолжается уменьшение доли объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.30%, что значительно меньше, чем было на прошлой неделе (1.74%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Жетысуского, Медеуского и Турксибского районов в пользу Алмалинского, Ауэзовского и Бостандыкского районов;
— в Бостандыкском районе продолжается увеличение доли объёма предложения, а в Медеуском продолжается снижение доли;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение среднего по городу индекса (+3$) определяется следующими факторами:
— небольшое снижение цен предложения (-2$);
— заметное структурное перераспределение общего предложения в пользу относительно дорогого жилья (+5$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	821	5	0.64	2074	92	4.64
формат
1-комн.	501	5	1.01	670	67	11.11
2-комн.	721	-6	-0.83	783	20	2.62
3-комн.	1122	64	6.05	503	1	0.20
4-комн.	2018	-16	-0.79	118	4	3.51

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.88%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (1.41%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 2- и 3-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир.

Форматы 1-, 2- и 4-комнатных квартир за неделю поменяли направление изменения своих долей объёма предложения.
Формат 3-комнатных квартир продолжает снижать свою долю объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно снизилась (-0.031).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.033.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (+5$) определяется следующими факторами:
— общее резкое возрастание цен предложения (+14$);
— большое перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов (-9$).

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости за прошлую неделю 27.03.2013-03.04.2013.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.