№ 28 (126)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1672 -1 -0.06 6609 419 6.77
Типы
Панель 1526 -2 -0.13 3492 292 9.13
Кирпич 1810 -7 -0.39 2150 54 2.58
Монолит 1889 32 1.72 967 73 8.17
Форматы
1-комн 1591 -6 -0.38 1520 162 11.93
2-комн 1629 -10 -0.61 2236 45 2.05
3-комн 1684 0 0.00 2230 157 7.57
4-комн 1955 25 1.30 589 55 10.30
5-комн 2347 78 3.44 34 0 0.00
Районы
Алм 1782 2 0.11 1430 58 4.23
Жет 1215 9 0.75 472 62 15.12
Ауэ 1445 4 0.28 1769 151 9.33
Мед 2204 15 0.69 773 41 5.60
Тур 1138 -4 -0.35 333 33 11.00
Бос 1802 5 0.28 1810 74 4.26

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— на прошедшей неделе прекратилось достаточно долгое падение общего объема предложения;
— недельное увеличение объема составило 419 квартир (+6.77%);
— уровень предложения в максимуме за неделю стал значительно выше, сам максимум сдвинулся влево по спектру;
— основной приток предложения произошел в интервале индексов от 1100$ до 2100$ (Рис. 2);
— отметим, что именно в этом интервале индексов неделю назад наблюдалось уменьшение предложения;
— на общих картинах динамики города признаков дрейфов не наблюдается.


Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю практически не изменился (-1$);
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен −0.06% (на прошлой неделе наблюдалось сильное падение −1.06%);

— индекс панели уже несколько недель почти не меняется (темп изменения сегодня равен −0.13%, на прошлой неделе был равен +0.07%);
— кирпич продолжает постепенно снижать индекс (сегодня темп равен −0.39%, на прошлой неделе был −0.82%);
— монолит поменял знак тренда индекса (на прошлой неделе было падение −4.08%, сегодня виден рост +1.72%);

— рост индекса показал только сегмент 4-комнатных квартир (+1.3%);
— примерно одинаково подешевели сегменты 1- и 2-комнатных квартир (темп падения индекса около −0.5%);
— в сегменте 3-комнатных квартир изменения индекса нет;

— во всех районах города наблюдаются относительно небольшие тренды индексов;
— падение индекса произошло только в одном Турксибском районе (-0.35%);
— в остальных рассматриваемых районах наблюдается небольшой рост индексов;
— темпы роста лежат в пределах от +0.11% (Алмалинский район) до +0.75% (Жетысуский район).


Динамика объемов предложения:

— на этой неделе приостановилось падение общего объема предложения по городу: три недели назад темп был −2.17%, две недели назад −2.74%, неделю назад −5.88%, сегодня +6.77%;
— разворот тренда может быть связан с сезонной волной предложения;

— все типы строений за неделю поменяли знаки трендов и показали рост объемов;
— большое и примерно одинаковое увеличение объемов наблюдается в сегментах панели и монолита (+9.13% и +8.17% соответственно);
— кирпич также увеличил объем предложения, но показал темп значительно меньше (+2.58%);

— все рассматриваемые форматы показали рост объемов предложения и изменение знаков трендов;
— наибольшие темпы падения наблюдаются в сегментах 1- и 4-комнатных квартир (+11.9% и +10.3% соответственно);
— минимальный темп роста объема наблюдается в сегменте 2-комнатных квартир (+2.-5%);

— все рассматриваемые районы показали изменение знаков трендов и значительное увеличение объемов предложения;
— наибольшее увеличение предложения произошло в Жетысуском районе (+15.12%);
— примерно одинаково выросли объемы в Ауэзовском и Турксибском районах (+9.33% и +11% соответственно) и в Алмалинском, Медеуском районах и Бостандыкском районах (+4.23%, +5.6% и +4.26% соответственно).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 51.70 52.84 1.14 17
Кирпич 33.86 32.53 -1.33 -26
Монолит 14.44 14.63 0.19 8
Форматы
1-комн 21.94 23.00 1.06 16
2-комн 35.40 33.83 -1.56 -29
3-комн 33.49 33.74 0.25 4
4-комн 8.63 8.91 0.29 8
5-комн 0.55 0.51 -0.03 0
Районы
Алм 22.16 21.64 -0.53 -9
Жет 6.62 7.14 0.52 7
Ауэ 26.14 26.77 0.63 10
Мед 11.83 11.70 -0.13 -1
Тур 4.85 5.04 0.19 2
Бос 28.05 27.39 -0.66 -10
Алат 0.36 0.33 -0.02 0

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.33% (на прошлой неделе было 0.70%);
— панель продолжает увеличивать свою долю рынка (на прошлой неделе прирост доли был равен +0.26%, сегодня +1.14%);
— кирпич потерял огромную часть рынка (-1.33%);
— монолит смог незначительно увеличить свое место на рынке (+0.19%);
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— панель и монолит дали большие положительные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно +25$);
— потерявший значительную часть рынка кирпич дал огромный отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса (-26$);
— конкуренция вкладов панели и кирпича привела к незначительному результирующему тренда среднего по городу индекса (-1$).

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил значительную величину 1.6% (на прошлой неделе было чуть больше 1.85%);
— на прошедшей неделе большую часть рынка захватил сегмент 1-комнатных квартир (+1.06%);
— огромную часть рынка потерял сегмент 2-комнатных (-1.56%) квартир;
— форматы 3- и 4-комнатных квартир примерно одинаково увеличили свои доли рынка (около +0.27%);
— как и на прошлой неделе, на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— огромный отрицательный вклад дал сегмент 2-комнатных квартир (-29$);
— положительные вклады были получены от остальных сегментов рынка (суммарно +28$);
— конкуренция вкладов от 2-комнатных квартир с одной стороны, и остальных форматов с другой стороны, определила значение небольшого результирующего тренда (-1$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.34% (на прошлой неделе было 1.04%);
— заметные часть рынка потеряли Бостандыкский (-0.66%) и Алмалинский (-0.53%) районы;
— увеличили свои места на рынке Жетысуский (+0.52%) и Ауэзовский (+0.63%) районы;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Ауэзовским и Жетысуским районами (суммарно +17$) с одной стороны, и Алмалинским и Бостандыкским районами (суммарно −19$) с другой стороны;
— итоговое небольшое значение тренда среднего по городу индекса (-1$) явилось результатом сложения больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов от разных районов города.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 654 29 4.67 1861 -61 -3.17
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 419 23 5.81 655 -51 -7.22
2-комн 597 5 0.84 723 -3 -0.41
3-комн 926 40 4.51 403 -10 -2.42
4-комн 1719 92 5.65 80 3 3.90

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— изменился знак тренда ОИА: две недели назад падение составило −7$, на прошлой неделе было −40$, сегодня наблюдается рост +29$;
— темп изменения ОИА сегодня равен +4.67%;

— стоимость аренды во всех рассматриваемых сегментах рынка за неделю заметно выросла;
— минимальное увеличение стоимости аренды наблюдается в сегменте 2-комнатных квартир (+0.84%);
— в остальных сегментах рынка темп роста стоимости аренды высок и примерно одинаков (около +5%).


Динамика объемов предложений:

— общий объем рынка аренды за неделю снова заметно снизился (- 61 квартира или −3.17%);

— объем предложения уменьшился во всех основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры);
— темпы снижения объемов находятся в широком интервале от −0.41% (2-комнатные) до −7.22% (1-комнатные);
— 4-комнатных квартир на рынке стало больше на 3.9%.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 36.73 35.20 -1.54 2
2-комн. 37.77 38.85 1.08 8
3-комн. 21.49 21.66 0.17 10
4-комн. 4.01 4.30 0.29 9
Сумма 100.00 100.00 0.00 29

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил большую величину 1.54% (напомним, на прошлой неделе было еще больше 2.82%);
— огромную часть рынка потерял сегмент 1-комнатных квартир (-1.54%);
— все остальные форматы смогли за счет 1-комнатных квартир увеличить свои доли рынка;
— сегмент 2-комнатных квартир показал максимальное увеличение доли рынка (+1.08%);
— за счет перераспределения долей рынка аренды в пользу квартир большого формата средняя комнатность сдаваемой квартиры увеличилась на 0.023 и стала равной 1.951.


Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— на прошедшей неделе все форматы дали положительные вклады в динамику ОИА;
— значений вкладов форматов в динамику ОИА определялись не только изменениями стоимости аренды по форматам, но и изменениями долей рынка;
— значительные вклады дали сегменты 2-3-4комнатных квартир (суммарно +27$), что и определило высокое значение результирующего тренда ОИА (+29$).

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.
После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.
Предпоследняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.
В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.
В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны.
Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.
В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.
Вторая неделя мая показала небольшие изменения по основным рыночным параметрам. На vi-диаграмме движения за неделю практически нет.
Третья неделя мая толкнула рынок продаж вправо: индекс изменился незначительно, зато объем предложения резко вырос.
Последняя неделя мая не принесла какой-либо значимой динамики. Эволюция города сводится к незначительным колебаниям уровня предложения и среднего по городу индекса.

Первая неделя июня, как и все последние несколько недель, не показала значимой динамика параметров рынка. Наблюдается небольшой рост предложения и незначительное снижение среднего по городу индекса.
Во время второй недели июня уровень предложения снизился почти на 3%, а средний по городу индекс продолжает медленное снижение (-5$).
В третьей неделе июня индекс снова снизился (-8$) при практически неизменном общем объеме предложения.
В течение последней недели июня продолжается снижение среднего по городу индекса (-12$), сопровождающееся заметным падением общего объема предложения (-2.17%).
Эволюция города в июне постепенно вывела город из области относительной стабильности, в которой он находился последние два месяца. Индекс и объем предложения постепенно монотонно снижаются. Город на vi-диаграмме в июне двигался по траектории «влево-вниз».

В переходной неделе от июня к июлю значение среднего по городу индекса практически не изменилось (+0.18%), а общий объем предложения заметно снизился (-2.74%).
За первую неделю июля индекс потерял 18$ (-1.06%), а общий объем предложения снизился на 387 квартир (-5.88%). Продолжается начавшееся пять недель назад движение рынка по траектории «влево-вниз»: падение индекса на фоне снижающихся объемов предложения.
В течение второй недели июля средний по городу индекс практически не изменился (-1$ или −0.06%), а объем предложения значительно вырос (+419 квартир или +6.77%). Город прекратил достаточно долгое движение по траектории «влево-вниз» и направился по новому вектору («вправо»).

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz