№ 26 (124)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1691 3 0.18 6577 -185 -2.74
Типы
Панель 1527 0 0.00 3383 -125 -3.56
Кирпич 1832 9 0.49 2198 -80 -3.51
Монолит 1936 -19 -0.97 996 20 2.05
Форматы
1-комн 1617 5 0.31 1416 -59 -4.00
2-комн 1634 -3 -0.18 2233 -41 -1.80
3-комн 1701 -2 -0.12 2297 -80 -3.37
4-комн 1993 11 0.55 595 -9 -1.49
5-комн 2477 229 10.19 36 4 12.50
Районы
Алм 1795 10 0.56 1434 21 1.49
Жет 1213 0 0.00 438 2 0.46
Ауэ 1442 -13 -0.89 1675 -119 -6.63
Мед 2238 -13 -0.58 787 -21 -2.60
Тур 1140 5 0.44 318 -37 -10.42
Бос 1814 -3 -0.17 1898 -26 -1.35

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— общий объем предложения продолжает снижаться (-185 квартир или −2.74%);
— напомним, что на прошлой неделе также наблюдалось падение общего объема (-150 квартир или −2.17%);
— уровень предложения в максимуме за неделю немного понизился, сам максимум практически не изменил своего положения в спектре;
— на Рис.2 (изменения предложения) видно, что произошло уменьшение предложения в широком интервале индексов от 1000$ до 2300$;
— признаков дрейфов не наблюдается.


Динамика индексов:

— падение среднего по городу индекса приостановилось;
— на прошедшей неделе стоимость квадратного метра стала больше на 3$;
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен +0.18% (на прошлой неделе было −0.71%);

— индекс панели за неделю не изменился (на прошлой неделе темп был равен −0.46%);
— индекс кирпича вырос за неделю почти на полпроцента (темп изменения на прошедшей неделе составил −1.67%);
— индекс монолита сильно упал за неделю (сегодня темп изменения −0.97%, а на прошлой неделе было +0.51%);
— отметим, что кирпич и монолит за прошедшую неделю поменяли знаки трендов своих индексов;

— два формата показали рост индексов: 1-комнатные (+0.31%) и 4-комнатные (+0.55%);
— незначительное падение индексов произошло в сегментах 2-комнатных (-0.18%) и 3-комнатных (-0.12%);
— отметим, что индексы 1- и 4-комнатных квартир сменили падение на рост, а индексы 2- и 3-комнатных квартир продолжают падать, как и на прошлой неделе;

— два района показали заметное уменьшение индексов: Ауэзовский (-0.89%) и Медеуский (-0.58%);
— отметим, что и на прошлой неделе Медеуский район показал сильное снижение индекса (-1.05%);
— продолжается рост индекса в Турксибском районе (было +1.43%, сегодня +0.44%);
— в Алмалинском районе падение индекса на прошлой неделе (-0.5%) сменилось заметным ростом на этой (+0.56%);
— в остальных районах изменение индекса незначительное.


Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения по городу продолжает снижаться (сегодня темп падения −2.74%, на прошлой неделе было −2.17%);

— панель и кирпич продолжают показывать снижение объемов;
— темп снижение объема предложения панели сегодня −3.56% (на прошлой неделе было −2.83%);
— темп снижение объема предложения кирпича сегодня −3.51% (на прошлой неделе было −1.73%);
— монолит поменял направление тренда объема предложения: небольшой падение на прошлой неделе (-0.81%) сменилось ростом (+2.05%) на этой неделе;

— все рассматриваемые форматы показали уменьшение объемов предложения;
— наибольшие темпы падения наблюдаются в сегментах 1- и 3-комнатных квартир (-4% и −3.37% соответственно);
— заметно меньшие темпы падения объемов видны в сегментах 2- и 4-комнатных квартир (-1.8% и −1.49% соответственно);

— основной отток предложения произошел в двух самых дешевых районах: Ауэзовском (-6.63%) и Турксибском (-10.42%);
— уменьшение предложения наблюдается в Медеуском (-2.6%) и Бостандыкском (-1.35%) районах;
— незначительно увеличились объемы предложения в Алмалинском (+1.49%) и Жетысуском (+0.46%) районах.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 51.88 51.44 -0.44 -7
Кирпич 33.69 33.42 -0.27 -2
Монолит 14.43 15.14 0.71 12
Форматы
1-комн 21.81 21.53 -0.28 -3
2-комн 33.63 33.95 0.32 5
3-комн 35.15 34.92 -0.23 -5
4-комн 8.93 9.05 0.11 3
5-комн 0.47 0.55 0.07 3
Районы
Алм 20.90 21.80 0.91 19
Жет 6.45 6.66 0.21 3
Ауэ 26.53 25.47 -1.06 -19
Мед 11.95 11.97 0.02 -1
Тур 5.25 4.84 -0.41 -4
Бос 28.45 28.86 0.41 6
Алат 0.47 0.41 -0.06 -1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.71% (на прошлой неделе было 0.35%);
— панель продолжает терять рынок: на прошлой неделе было −0.35%, сегодня −0.44%);
— кирпич уменьшил свою долю рынка на −0.27%;
— за счет панели и кирпича монолит значительно увеличил свою долю рынка (+0.71%);
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— панель и кирпич дали значительные отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно −9$);
— только монолит дал большой положительный вклад (+12$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе равен 0.50% (на прошлой неделе было гораздо больше 1.58%);
— сегмент 1-комнатных квартир продолжает терять рынок (-0.28%);
— примерно столько же потерял сегмент 3-комнатных квартир (-0.23%);
— остальные форматы смогли заметно увеличить свои доли рынка;
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— основные отрицательные вклады дали сегменты 1- и 3-комнатных квартир (суммарно −8$);
— положительные вклады были получены от сегментов 2-, 4- и 5-комнатных квартир (суммарно +11$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.55% (на прошлой неделе было 1.03%);
— потеряли часть рынка Ауэзовский (-1.06%) и Турксибский (-0.41%) районы;
— заметно увеличили свои места на рынке Алмалинский (+0.91%), Жетысуский (+0.21%) и Бостандыкский (+0.41%) районы;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским и Бостандыкским районами (суммарно +25$) с одной стороны, и Ауэзовским и Турксибским районами (суммарно −23$) с другой стороны.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 665 -7 -1.09 2169 92 4.43
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 412 -17 -3.96 779 30 4.01
2-комн 606 -2 -0.33 776 14 1.84
3-комн 926 -8 -0.86 508 27 5.61
4-комн 1697 -206 -10.83 106 21 24.71

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— резкое увеличение ОИА на прошлой неделе (+32$) сменилось заметным падением на этой неделе (-7$);
— темп падения равен −1.09%;

— стоимость аренды во всех рассматриваемых сегментах рынка за неделю заметно уменьшилась;
— наибольшее снижение стоимости аренды произошло в сегментах 1- и 4-комнатных квартир (-3.96% и −10.83% соответственно);
— менее чем на процент упала стоимость аренды в сегментах 2- и 3-комнатных квартир (-0.33% и −0.86% соответственно).


Динамика объемов предложений:

— общий объем рынка аренды за неделю значительно вырос (+92 квартиры или +4.43%);

— объем предложения вырос во всех рассматриваемых форматах;
— минимальный рост объема наблюдается в сегменте 2-комнатных квартир (+1.84%);
— максимальное увеличение объема произошло в сегменте 4-комнатных квартир (+24.71%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 36.06 35.92 -0.15 -7
2-комн. 36.69 35.78 -0.91 -6
3-комн. 23.16 23.42 0.26 1
4-комн. 4.09 4.89 0.79 5
Сумма 100.00 100.00 0.00 -7

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.06% (на прошлой неделе было 0.7%);
— заметные части рынка потеряли младшие сегменты; 1-комнатные (-0.15%) и, особенно, 2-комнатных (-0.91%) квартир;
— увеличили свои места на рынке аренды 3- и 4-комнатные квартиры (+0.26% и +0.79% соответственно);
— напомним, что на прошлой неделе наблюдалась такая же динамика долей рынка аренды;
— за счет перераспределения долей рынка аренды в пользу квартир большого формата средняя комнатность сдаваемой квартиры увеличилась на 0.020 и стала равной 1.973.


Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— увеличение долей рынка в старших форматах (3-и 4-комнатные квартиры) привело к появлению положительных вкладов (суммарно +6$);
— младшие форматы дали значительные отрицательные вклады в динамику ОИА (суммарно −13$);
— конкуренция вкладов младших и старших форматов привела к относительно небольшому итоговому значению тренда ОИА (-7$).

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.
После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.
Предпоследняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.
В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.
В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны.
Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.
В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.
Вторая неделя мая показала небольшие изменения по основным рыночным параметрам. На vi-диаграмме движения за неделю практически нет.
Третья неделя мая толкнула рынок продаж вправо: индекс изменился незначительно, зато объем предложения резко вырос.
Последняя неделя мая не принесла какой-либо значимой динамики. Эволюция города сводится к незначительным колебаниям уровня предложения и среднего по городу индекса.

Первая неделя июня, как и все последние несколько недель, не показала значимой динамика параметров рынка. Наблюдается небольшой рост предложения и незначительное снижение среднего по городу индекса.
Во время второй недели июня уровень предложения снизился почти на 3%, а средний по городу индекс продолжает медленное снижение (-5$).
В третьей неделе июня индекс снова снизился (-8$) при практически неизменном общем объеме предложения.
В течение последней недели июня продолжается снижение среднего по городу индекса (-12$), сопровождающееся заметным падением общего объема предложения (-2.17%).
Эволюция города в июне постепенно вывела город из области относительной стабильности, в которой он находился последние два месяца. Индекс и объем предложения постепенно монотонно снижаются. Город на vi-диаграмме в июне двигался по траектории «влево-вниз».

В переходной неделе от июня к июлю значение среднего по городу индекса практически не изменилось (+0.18%), а общий объем предложения заметно снизился (-2.74%).

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz