№ 25 (123)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1688 -12 -0.71 6762 -150 -2.17
Типы
Панель 1527 -7 -0.46 3508 -102 -2.83
Кирпич 1823 -31 -1.67 2278 -40 -1.73
Монолит 1955 10 0.51 976 -8 -0.81
Форматы
1-комн 1612 -4 -0.25 1475 -133 -8.27
2-комн 1637 -8 -0.49 2274 -36 -1.56
3-комн 1703 -19 -1.10 2377 3 0.13
4-комн 1982 -11 -0.55 604 26 4.50
5-комн 2248 -358 -13.74 32 -10 -23.81
Районы
Алм 1785 -9 -0.50 1413 -22 -1.53
Жет 1213 -20 -1.62 436 4 0.93
Ауэ 1455 -1 -0.07 1794 -62 -3.34
Мед 2251 -24 -1.05 808 -64 -7.34
Тур 1135 16 1.43 355 13 3.80
Бос 1817 -2 -0.11 1924 -16 -0.82

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— общий объем предложения за неделю заметно снизился (-150 квартир или −2.17%);
— как и на прошлой неделе, максимум распределения очень незначительно сдвинулся влево, уровень предложения в максимуме за неделю немного понизился;
— на Рис.2 (изменения предложения) видно, что есть небольшой приток квартир в нижнем индексном диапазоне (1300$...1500$) и отток в среднем диапазоне (1500$...1900$);
— вид кривой изменения предложения (Рис. 2) говорит о наличии небольшого левого дрейфа в нижнем и среднем индексных диапазонах.


Динамика индексов:

— средний по городу индекс продолжает снижаться (сегодня падение составило −12$, на прошлой неделе было −8$);
— темп падения среднего по городу индекса сегодня равен −0.71% (на прошлой неделе было −0.47%);

— панель продолжает снижать свой индекс с почти неизменной скоростью (сегодня −0.46%, на прошлой неделе −0.39%);
— индекс кирпича резко упал (темп изменения на прошедшей неделе составил −1.67%);
— монолит сменил сильное падение индекса (на прошлой неделе −2.16%) на заметный рост (сегодня +0.51%);

— сегодня, как и на прошлой неделе, наблюдается очень маленькая динамика индексов в сегменте 1-комнатных квартир (сегодня −0.25%, на прошлой неделе было +0.06%);
— 2-, 3- и 4-комнатные квартиры продолжают показывать снижение индексов;
— темпы падения в сегментах 2- и 4-комнатных квартир несколько снизились, а в сегменте 3-комнтных квартир падение индекса ускорилось;

— три района показали заметное уменьшение индексов: Алмалинский (-0.50%), Жетысуский (-1.62%) и Медеуский (-1.05%);
— существенное увеличение стоимости квадратного метра наблюдается только в Турксибском районе (+1.43%);
— в Ауэзовском и Бостандыкском районах изменения индексов на прошедшей неделе незначительные.


Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения по городу заметно снизился (-2.17%);

— все типы строений демонстрируют снижение объемов предложения;
— панель показала наибольшее снижение объема предложения (-2.83%);
— минимальное падение объема наблюдается в сегменте монолита (-0.81%);
— есть закономерность: чем дороже сегмент, тем меньше темп снижения объема предложения;

— форматы 1- и 2-комнатных квартир показали уменьшение объемов предложения (-8.27% и −1.56% соответственно);
— темп изменения объема предложения в сегменте 3-комнатных квартир небольшой (+0.13%);
— наблюдается значительное увеличение предложения в сегменте 4-комнатных квартир (+4.5%);
— есть закономерность: чем больше формат продаваемой квартиры, тем больше темп изменения объема предложения;

— основной отток предложения произошел в трех районах: Алмалинском (-1.53%), Ауэзовском (-3.34%) и Медеуском (-7.34%);
— заметный приток предложения наблюдается в самом малонаселенном Турксибском районе (+3.8%);
— незначительно изменились объемы предложения в Жетысуском (+0.93%) и Бостандыкском (-0.82%) районах.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 52.23 51.88 -0.35 -9
Кирпич 33.54 33.69 0.15 -8
Монолит 14.24 14.43 0.20 5
Форматы
1-комн 23.26 21.81 -1.45 -25
2-комн 33.42 33.63 0.21 1
3-комн 34.35 35.15 0.81 7
4-комн 8.36 8.93 0.57 10
5-комн 0.61 0.47 -0.13 -5
Районы
Алм 20.76 20.90 0.14 1
Жет 6.25 6.45 0.20 1
Ауэ 26.85 26.53 -0.32 -5
Мед 12.62 11.95 -0.67 -18
Тур 4.95 5.25 0.30 4
Бос 28.07 28.45 0.39 6
Алат 0.51 0.47 -0.03 -1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня, как и на прошлой неделе, составил маленькую величину 0.35% (на прошлой неделе было 0.20%);
— панель продолжает терять рынок: на прошлой неделе было −0.19%, сегодня −0.35%);
— кирпич и монолит примерно одинаково увеличили свои доли рынка (около +0.17%);
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— панель и кирпич дали значительные отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно −17$);
— только монолит стремился увеличить средний по городу индекс: его вклад составил +5$;

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил заметную величину 1.58% (на прошлой неделе было 0.17%);
— сегмент 1-комнатных квартир потерял большую часть рынка (-1.45%);
— остальные форматы смогли за счет сегмента 1-комнатных квартир увеличить свои доли рынка (от +0.21% до +0.81%);
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— основной отрицательный вклад дал сегмент 1-комнатных квартир (-25$);
— основные положительные вклады были получены от сегментов 3- и 4-комнатных квартир (суммарно +17$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.03% (на прошлой неделе было 0.95%);
— потеряли часть рынка Ауэзовский (-0.32%) и Медеуский (-0.67%) районы;
— заметно увеличили свои места на рынке Алмалинский (+0.14%), Жетысуский (+0.20%), Турксибский (+0.30%) и Бостандыкский (+0.39%) районы;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Ауэзовским и Медеуским районами (суммарно −23$) с одной стороны, и Турксибским и Бостандыкским районами (суммарно +10$) с другой стороны.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 672 32 5.07 2077 -25 -1.19
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 429 19 4.63 749 -21 -2.73
2-комн 608 15 2.53 762 -12 -1.55
3-комн 934 28 3.09 481 7 1.48
4-комн 1903 235 14.09 85 1 1.19

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА очень резко увеличился (+32$);
— темп изменения составил большую величину +5.07%;

— все рассматриваемые сегменты рынка аренды за неделю значительно подорожали;
— темпы изменения арендной платы в сегментах 1-3-комнатных квартир находятся в пределах от +2.5% до +4.6%;
— в сегменте 4-комнатных квартир произошло очень значительное увеличение стоимости аренды (+14%).


Динамика объемов предложений:

— общий объем рынка аренды за неделю изменился незначительно (-25 квартир или −1.19%);

— младшие форматы (1- и 2-комнатные квартиры) показали снижение объемов предложения (-2.73% и −1.55% соответственно);
— в старших форматах (3- и 4-комнатные квартиры) наблюдается рост объемов предложения (+1.48% и +1.19% соответственно).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 36.63 36.06 -0.57 5
2-комн. 36.82 36.69 -0.13 5
3-комн. 22.55 23.16 0.61 12
4-комн. 4.00 4.09 0.10 10
Сумма 100.00 100.00 0.00 32

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил относительно небольшую величину 0.7% (на прошлой неделе было 2.3%);
— заметные части рынка потеряли сегменты 1-комнатных (-0.57%) и 2-комнатных (-0.13%) квартир;
— увеличили свои места на рынке аренды 3- и 4-комнатные квартиры (+0.61% и +0.10% соответственно);
— отметим, что на прошлой неделе наблюдалась обратная динамика долей рынка аренды;
— за счет перераспределения долей рынка аренды в пользу квартир большого формата средняя комнатность сдаваемой квартиры увеличилась на 0.014 и стала равной 1.953.


Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— за счет существенного увеличения стоимости аренды во всех форматах вклады всех рассматриваемых сегментов в динамику ОИА оказались положительными;
— наибольше вклады дали старшие форматы: 3- и 4-комнатные квартиры (суммарно +22$);
— значение тренда ОИА составило очень большую величину +32$.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.
После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.
Предпоследняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.
В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.
В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны.
Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.
В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.
Вторая неделя мая показала небольшие изменения по основным рыночным параметрам. На vi-диаграмме движения за неделю практически нет.
Третья неделя мая толкнула рынок продаж вправо: индекс изменился незначительно, зато объем предложения резко вырос.
Последняя неделя мая не принесла какой-либо значимой динамики. Эволюция города сводится к незначительным колебаниям уровня предложения и среднего по городу индекса.

Первая неделя июня, как и все последние несколько недель, не показала значимой динамика параметров рынка. Наблюдается небольшой рост предложения и незначительное снижение среднего по городу индекса.
Во время второй недели июня уровень предложения снизился почти на 3%, а средний по городу индекс продолжает медленное снижение (-5$).
В третьей неделе июня индекс снова снизился (-8$) при практически неизменном общем объеме предложения.
В течение последней недели июня продолжается снижение среднего по городу индекса (-12$), сопровождающееся заметным падением общего объема предложения (-2.17%).
Эволюция города в июне постепенно вывела город из области относительной стабильности, в которой он находился последние два месяца. Индекс и объем предложения постепенно монотонно снижаются. Город на vi-диаграмме в июне двигался по траектории «влево-вниз».

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz