№ 24 (122)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1700 -8 -0.47 6912 -7 -0.10
Типы
Панель 1534 -6 -0.39 3610 -17 -0.47
Кирпич 1854 -1 -0.05 2318 -3 -0.13
Монолит 1945 -43 -2.16 984 13 1.34
Форматы
1-комн 1616 1 0.06 1608 -6 -0.37
2-комн 1645 -21 -1.26 2310 -3 -0.13
3-комн 1722 -6 -0.35 2374 -8 -0.34
4-комн 1993 -25 -1.24 578 -2 -0.34
5-комн 2606 108 4.32 42 12 40.00
Районы
Алм 1794 9 0.50 1435 -48 -3.24
Жет 1233 16 1.31 432 33 8.27
Ауэ 1456 1 0.07 1856 -1 -0.05
Мед 2275 -5 -0.22 872 -5 -0.57
Тур 1119 -25 -2.19 342 25 7.89
Бос 1819 -16 -0.87 1940 -17 -0.87

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— общий объем предложения за неделю практически не изменился (-7 квартир или −0.1%);
— максимум распределения очень незначительно сдвинулся влево, уровень предложения в максимуме за неделю немного понизился;
— на Рис.2 (изменения предложения) видно, что есть очень небольшой приток квартир в нижнем индексном диапазоне и отток в среднем диапазоне.


Динамика индексов:

— средний по городу индекс продолжает медленно снижаться (-8$);
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен −0.47%;

— панель продолжает снижать свой индекс (сегодня −0.39%, на прошлой неделе −0.45%);
— индекс кирпича, как и на прошлой неделе, почти не изменился (-0.05%);
— монолит сменил значительный рост индекса (на прошлой неделе +1.07%) на сильное падение (сегодня −2.16%);

— на этой неделе наблюдается очень маленькая динамика индексов в сегменте 1-комнатных квартир (сегодня +0.06%, на прошлой неделе было −1.04%);
— 2- и 3-комнатные квартиры сменили рост индекса на заметное падение;
— сегмент 4-комнатных квартир продолжает показывать снижение индекса (было −1.22%, стало −1.26%);

— два района показали заметное уменьшение индексов: Турксибский (-2.19%) и Бостандыкский (-0.87%);
— увеличение стоимости квадратного метра наблюдается Алмалинском (+0.50%) и Жетысуском (+1.31%) районах;
— в Ауэзовском и Медеуском районах изменения индексов незначительные.


Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения практически не изменился (-0.1%);

— панель показала небольшое снижение объема предложения (-0.47%);
— объем предложения кирпича практически не изменился (-0.13%);
— объем предложения монолита несколько увеличился (+1.34%);

— все форматы показали уменьшение объемов предложения;
— темпы изменения очень незначительные: от −0.37% до −0.13%);
— город в представлении по форматам почти не изменился;

— основной отток предложения произошел в Алмалинском районе (-4.14%);
— большой приток предложения наблюдается в самых малонаселенных районах: Жетысуском (+8.3%) и Турксибском (+7.9%);
— незначительно изменились объемы предложения в Ауэзовском (-0.05%), Медеуском (-0.57%) и Бостандыкском (-0.87%) районах.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 52.42 52.23 -0.19 -6
Кирпич 33.55 33.54 -0.01 -1
Монолит 14.03 14.24 0.20 -1
Форматы
1-комн 23.33 23.26 -0.06 -1
2-комн 33.43 33.42 -0.01 -7
3-комн 34.43 34.35 -0.08 -3
4-комн 8.38 8.36 -0.02 -2
5-комн 0.43 0.61 0.17 5
Районы
Алм 21.43 20.76 -0.67 -10
Жет 5.77 6.25 0.48 7
Ауэ 26.84 26.85 0.01 0
Мед 12.68 12.62 -0.06 -2
Тур 4.58 4.95 0.37 3
Бос 28.28 28.07 -0.22 -8
Алат 0.42 0.51 0.09 2

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам составил очень маленькую величину 0.20% (на прошлой неделе было 1.17%);
— панель потеряла заметную часть рынка (-0.19%);
— монолит смог расширить свое место на рынке (+0.2%);
— доля рынка, занимаемая кирпичом, практически не изменилась (-0.01%);
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— панель дала основной отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса (-6$);
— кирпич и монолит также дали отрицательные, но небольшие вклады (суммарно −2$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил очень небольшую величину 0.17% (на прошлой неделе было 0.64%);
— заметное расширение места на рынке произошло в сегменте 5-комнатных квартир (+0.17%);
— остальные форматы потеряли небольшие части рынка (от −0.08% до −0.01%)
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— единственный положительный вклад дал сегмент 5-комнатных квартир (+5$);
— отрицательные вклады дали остальные сегменты (суммарно −13$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 0.95% (на прошлой неделе было 1.02%);
— заметно увеличили свои места на рынке Жетысуский (+0.81%) и Турксибскиий (+0.37%) районы;
— заметно подвинулись на рынке Алмалинский (-0.67%) и Бостандыкский (-0.22%) районы;
— основные отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали Алмалинский и Бостандыкский районы (суммарно −18$);
— основной положительный вклад дал Жетысуский район (+7$).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 640 -28 -4.13 2102 -127 -5.70
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 410 11 2.76 770 -7 -0.90
2-комн 593 -12 -1.98 774 -35 -4.33
3-комн 906 -28 -3.00 474 -66 -12.22
4-комн 1668 -109 -6.13 84 -19 -18.45

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА очень значительно снизился (-28$);
— темп изменения составил большую величину −4.13%;

— заметное уменьшение арендной платы произошло в сегментах 2-, 3- и 4-комнатных квартир;
— темп снижения стоимости аренды в этих форматах находится в пределах от −2% до −6%;
— в сегменте 1-комнатных квартир произошло увеличение стоимости аренды на +2.76%.


Динамика объемов предложений:

— общий объем рынка аренды за неделю уменьшился почти на 6% (-127 квартир);

— все форматы показали снижение объемов предложения;
— темпы падения объемов лежат в пределах от −0.9% до −18.45%;
— есть закономерность: чем больше формат сдаваемой квартиры, тем больше темп падения объема предложения.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 34.86 36.63 1.77 11
2-комн. 36.29 36.82 0.53 -2
3-комн. 24.23 22.55 -1.68 -22
4-комн. 4.62 4.00 -0.62 -15
Сумма 100.00 100.00 0.00 -28

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам снова, как и на прошлой неделе, составил большую величину 2.3% (на прошлой неделе было 2.11%);
— большие части рынка потеряли сегменты 3-комнатных (-1.68%) и 4-комнатных (-0.62%) квартир;
— значительно расширили свои места на рынке аренды 1- и 2-комнатные квартиры (+1.77% и +0.53% соответственно);
— за счет перераспределения долей рынка аренды в пользу квартир малого формата средняя комнатность сдаваемой квартиры уменьшилась на 0.047 и стала равной 1.939.


Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— вклады сегментов рынка в динамику ОИА сегодня определялись как изменением стоимости аренды, так и перераспределением долей рынка;
— единственным сегментом, давшим большой положительный вклад, стал сегмент 1-комнатных квартир (+11$);
— 3- и 4-комнатные квартиры дали основные отрицательные вклады в динамику ОИА (суммарно −37$).

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.
После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.
Предпоследняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.
В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.
В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны.
Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.
В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.
Вторая неделя мая показала небольшие изменения по основным рыночным параметрам. На vi-диаграмме движения за неделю практически нет.
Третья неделя мая толкнула рынок продаж вправо: индекс изменился незначительно, зато объем предложения резко вырос.
Последняя неделя мая не принесла какой-либо значимой динамики. Эволюция города сводится к незначительным колебаниям уровня предложения и среднего по городу индекса.

Первая неделя июня, как и все последние несколько недель, не показала значимой динамика параметров рынка. Наблюдается небольшой рост предложения и незначительное снижение среднего по городу индекса.
Во время второй недели июня уровень предложения снизился почти на 3%, а средний по городу индекс продолжает медленное снижение (-5$).
В третьей неделе июня индекс снова снизился (-8$) при практически неизменном общем объеме предложения.
Монотонное снижение индекса в течение всего июня постепенно выводит город из области относительной стабильности, в которой он находился последние два месяца.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz