№ 23 (121)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1708 -5 -0.29 6919 -205 -2.88
Типы
Панель 1540 -7 -0.45 3627 -24 -0.66
Кирпич 1855 -1 -0.05 2321 -134 -5.46
Монолит 1988 21 1.07 971 -47 -4.62
Форматы
1-комн 1615 -17 -1.04 1614 -2 -0.12
2-комн 1666 2 0.12 2313 -72 -3.02
3-комн 1728 5 0.29 2382 -106 -4.26
4-комн 2018 -25 -1.22 580 -17 -2.85
5-комн 2498 102 4.26 30 -8 -21.05
Районы
Алм 1785 -11 -0.61 1483 -64 -4.14
Жет 1217 -16 -1.30 399 -38 -8.70
Ауэ 1455 -10 -0.68 1857 3 0.16
Мед 2280 -24 -1.04 877 -14 -1.57
Тур 1144 5 0.44 317 -31 -8.91
Бос 1835 5 0.27 1957 -55 -2.73

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— общий объем предложения за неделю заметно снизился (-205 квартир или −2.88%);
— максимум распределения очень незначительно сдвинулся вправо, уровень предложения в максимуме за неделю почти не изменился;
— характер изменения предложения (Рис. 2) показывает наличие небольшого оттока квартир в широком диапазоне индексов (от 1500$ до 3000$);

Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю снова незначительно уменьшился (-5$);
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен −0.29%;

— панель почти на полпроцента уменьшила индекс (-0.45%);
— индекс кирпича почти не изменился (-0.05%);
— монолит продолжает увеличивать индекс (на прошлой неделе темп изменения был +2.23%, сегодня +1.07%);

— на этой неделе наблюдается очень маленькая динамика индексов в средних форматах (2- и 3-комнатные квартиры): +0.12% и +0.29% соответственно;
— тренды индексов в форматах 1- и 4-комнатных квартир на прошедшей неделе поменяли знаки;
— сегмент 1-комнатных квартир, показавший на прошлой неделе рост индекса (+0.06%), сегодня подешевел на 1.04%;
— сегмент 4-комнатных, наоборот, сменил рост прошлой недели (+1.9%) на падение −1.22%;

— четыре района показали уменьшение индексов: Алмалинский (-0.61%), Жетысуский (-1.3%), Ауэзовский (-0.68%) и Медеуский (-1.04%);
— заметное увеличение стоимости квадратного метра наблюдается только в Турксибском (+0.44%) районе.

Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения упал на 2.88%;

— панель показала небольшое снижение объема предложения (-0.66%);
— значительно снизились объемы предложения кирпича и монолита: −5.46% и −4.62% соответственно;
— панель и кирпич поменяли знак тренда объема предложения — рост сменился падением;
— объем предложения монолита, как и на прошлой неделе, продолжает уменьшаться;

— все форматы показали уменьшение объемов предложения (темпы изменения от −0.12% до −4.26%);
— минимальный тренд объема наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир;
— все форматы, кроме 4-комнатных квартир, на этой неделе поменяли знаки трендов объемов предложения;
— в сегменте 4-комнатных предложение продолжает падать;

— основной отток предложения произошел в Жетысуском (-8.7%) и Турксибском (-8.91%) районах;
— заметно упало предложение в Алмалинском (-4.14%), Бостандыкском (-2.73%) и Медеуском (-1.57%) районах;
— практически не изменился объем предложения в Ауэзовском районе (+0.16%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 51.25 52.42 1.17 14
Кирпич 34.46 33.55 -0.92 -17
Монолит 14.29 14.03 -0.26 -2
Форматы
1-комн 22.68 23.33 0.64 7
2-комн 33.48 33.43 -0.05 0
3-комн 34.92 34.43 -0.50 -8
4-комн 8.38 8.38 0.00 -2
5-комн 0.53 0.43 -0.10 -2
Районы
Алм 21.72 21.43 -0.28 -7
Жет 6.13 5.77 -0.37 -5
Ауэ 26.02 26.84 0.81 9
Мед 12.51 12.68 0.17 1
Тур 4.88 4.58 -0.30 -3
Бос 28.24 28.28 0.04 1
Алат 0.49 0.42 -0.07 -1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам составил 1.17% (на прошлой неделе было 1.24%);
— панель захватила большую часть рынка (+1.17%);
— кирпич и монолит потеряли заметные части рынка (-0.92% и −0.26% соответственно);
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— панель снова, как и на прошлой неделе, дала большой положительный вклад в динамику среднего по городу индекса (+14$);
— кирпич и монолит снова, как и на прошлой неделе, дали большие отрицательные вклады (суммарно −19$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.64% (на прошлой неделе было 1.33%);
— большое расширение места на рынке произошло в сегменте 1-комнатных квартир (+0.64%);
— основная потеря рынка наблюдается в сегменте 3-комнатных квартир (-0.5%)
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— единственный положительный вклад дал сегмент 1-комнатных квартир (+7$);
— отрицательные вклады дали остальные сегменты (суммарно −12$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.02% (на прошлой неделе было 1.12%);
— заметно увеличил свое место на рынке только Ауэзовский район (+0.81%);
— заметно подвинулись на рынке Алмалинский (-0.28%), Жетысуский (-0.37%) и Турксибский (-0.30%) районы;
— знаки вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками трендов долей рынка;
— основные отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали Алмалинский и Жетысуский районы (суммарно −12$);
— основной положительный вклад дал Ауэзовский район (+9$).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 667 -6 -0.87 2229 35 1.60
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 399 -10 -2.44 777 31 4.16
2-комн 605 0 0.00 809 -24 -2.88
3-комн 934 21 2.30 540 36 7.14
4-комн 1777 -89 -4.77 103 -8 -7.21

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА упал на 6$, что соответствует темпу изменения −0.87%;
— напомним, что на прошлой неделе было примерно такое же увеличение ОИА (+5$);

— значительное уменьшение арендной платы произошло в сегментах 1-комнатных (-2.44%) и 4-комнатных (-4.77%) квартир;
— в сегменте 3-комнатных квартир произошло заметное увеличение стоимости аренды (+2.3%);
— не изменилась арендная плата в сегменте 2-комнатных квартир.

Динамика объемов предложений:

— общий объем рынка аренды за неделю изменился незначительно (+35 квартир или +1.6%);

— форматы 1- и 3-комнатных квартир показали увеличение объемов предложения (+4.16% и +7.14% соответственно);
— форматы 2- и 4-комнатных квартир показали уменьшение объемов предложения (-2.88% и −7.21% соответственно).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 34.00 34.86 0.86 0
2-комн. 37.97 36.29 -1.67 -10
3-комн. 22.97 24.23 1.25 17
4-комн. 5.06 4.62 -0.44 -13
Сумма 100.00 100.00 0.00 -6

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил большую величину 2.11% (на прошлой неделе было 1.17%);
— большие части рынка потеряли сегменты 2-комнатных (-1.67%) и 4-комнатных (-0.44%) квартир;
— значительно расширили свои места на рынке аренды 1- и 3-комнатные квартиры (+0.86% и +1.25% соответственно);
— средняя сдаваемая квартира имеет 1.986 комнаты (-0.005 за неделю).

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— вклады сегментов рынка в динамику ОИА сегодня определялись как изменением стоимости аренды, так и перераспределением долей рынка;
— 2- и 4-комнатные квартиры дали отрицательные вклады в динамику ОИА (суммарно −23$);
— единственным сегментом, давшим большой положительный вклад, стал сегмент 2-комнатных квартир (+17$);
— в результате суммирования больших вкладов с разными знаками, общий тренд ОИА оказался сравнительно небольшим (-6$);

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.
После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.
Предпоследняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.
В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.
В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны.
Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.
В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.
Вторая неделя мая показала небольшие изменения по основным рыночным параметрам. На vi-диаграмме движения за неделю практически нет.
Третья неделя мая толкнула рынок продаж вправо: индекс изменился незначительно, зато объем предложения резко вырос.
Последняя неделя мая не принесла какой-либо значимой динамики. Эволюция города сводится к незначительным колебаниям уровня предложения и среднего по городу индекса.

Первая неделя июня, как и все последние несколько недель, не показала значимой динамика параметров рынка. Наблюдается небольшой рост предложения и незначительное снижение среднего по городу индекса.
Во время второй недели июня уровень предложения снизился почти на 3%, а средний по городу индекс продолжает медленное снижение (-5$).

Очевидно изменение характера общей эволюции рынка: быстрый рост индекса и объема в первом квартале 2010 года сменился «топтанием на месте» в апреле-июне.
Более двух месяцев рынок продаж эволюционирует в довольно ограниченной области vi-диаграммы: интервал индексов 1715$...1742$, интервал предложения 6200...7400 квартир.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz