№ 20 (118)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1714 -5 -0.29 7370 1000 15.70
Типы
Панель 1535 -1 -0.07 3730 568 17.96
Кирпич 1879 5 0.27 2538 258 11.32
Монолит 1939 -27 -1.37 1102 174 18.75
Форматы
1-комн 1625 -31 -1.87 1651 286 20.95
2-комн 1659 -13 -0.78 2518 378 17.66
3-комн 1735 14 0.81 2504 253 11.24
4-комн 2025 29 1.45 657 83 14.46
5-комн 2437 105 4.50 40 0 0.00
Районы
Алм 1811 2 0.11 1541 179 13.14
Жет 1236 10 0.82 487 115 30.91
Ауэ 1455 -3 -0.21 1961 304 18.35
Мед 2340 0 0.00 940 74 8.55
Тур 1137 -17 -1.47 371 21 6.00
Бос 1828 10 0.55 2038 301 17.33

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— общий объем предложения за неделю сильно вырос (+15.7%);
— максимум предложения сдвинулся влево, уровень предложения в максимуме значительно выше, чем на прошлой неделе;
— на общей картине города (Рис. 1 и Рис. 2) признаков дрейфа не наблюдается из-за значительного изменения объема предложения;
— приток квартир произошел во всем спектре.

Динамика индексов:

— как и на прошлой неделе, средний по городу индекс за неделю снизился на 5$;
— темп изменения среднего по городу индекса тоже не изменился и сегодня он равен −0.29%;

— панель и монолит продолжают показывать снижение индексов (-0.07% и −1.37% соответственно);
— кирпич тоже не изменил направление тренда индекса: сегодня видно увеличение +0.27% (на прошлой неделе было +0.54%);
— все типы строений сохранили направления трендов индексов;

— в представлении по форматам все тренды индексов изменили направление;
— сегменты 1- и 2-комнатных квартир, в которых на прошлой неделе был рост индексов, сегодня показали значительное уменьшение стоимости квадратного метра (-1.87% и −0.78% соответственно);
— сегменты 3- и 4-комнатных, в которых на прошлой неделе было снижение индексов, сегодня демонстрируют заметный рост (+0.81% и +1.45% соответственно);
— есть закономерность: чем выше формат квартиры, тем больше темп изменения индекса;
— отметим, что и эта закономерность противоположна тенденции, наблюдаемой на прошлой неделе;

— как и на прошлой неделе, продолжает понемногу снижаться индекс в Ауэзовском районе (-0.21%) и расти в Алмалинском районе (+0.11%);
— поменялись направления трендов индексов в Жетысуском (было −1.29%, стало +0.82%), Бостандыкском (было −1.09%, стало +0.55%) и, особенно, в Турксибском (было +1.94%, стало −1.47%);
— изменения индекса не наблюдаются в Медеуском районе.

Динамика объемов предложения:

— если на прошлой неделе снижение объема предложения только приостановилось, то уже на этой наблюдаем значительный рост (+1000 квартир или +15.7%);

— все типы строений сегодня демонстрируют рост объемов;
— примерно одинаково увеличилось предложения в сегментах панели и монолита (около +18%);
— несколько меньше, но тоже значительно, вырос объем кирпича (+11.32%);
— отметим, что тренды объемов предложения панели и монолита поменяли знак (снижение предложения сменилось ростом), а кирпич продолжает показывать увеличение;

— все форматы квартир показали значительное увеличение объемов предложения;
— максимальный рост предложения виден в сегменте 1-комнатных квартир (+20.95%);
— минимальный рост — в сегменте 3-комнатных (+11.24%);

— увеличение объемов предложения произошло во всех районах города;
— максимальный рост объема виден в Жетысуском районе (+31%), минимальный — в Турксибском районе (+6%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 49.64 50.61 0.97 14
Кирпич 35.79 34.44 -1.36 -23
Монолит 14.57 14.95 0.38 4
Форматы
1-комн 21.43 22.40 0.97 9
2-комн 33.59 34.17 0.57 5
3-комн 35.34 33.98 -1.36 -19
4-комн 9.01 8.91 -0.10 1
5-комн 0.63 0.54 -0.09 -1
Районы
Алм 21.38 20.91 -0.47 -8
Жет 5.84 6.61 0.77 10
Ауэ 26.01 26.61 0.60 8
Мед 13.59 12.75 -0.84 -20
Тур 5.49 5.03 -0.46 -6
Бос 27.27 27.65 0.38 10
Алат 0.41 0.43 0.03 1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам составил 1.36% (на прошлой неделе было 1.06%);
— на этой неделе динамика долей рынка по типам прямо противоположная прошлой неделе;
— панель и монолит получили обратно отданные неделю назад части рынка (+0.97% и +0.38% соответственно);
— кирпич отдал (-1.36%) приобретенное на прошлой неделе место на рынке;
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— панель и монолит, увеличив доли рынка, дали положительные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно +18$);
— кирпич, несмотря на увеличение индекса, дал за счет огромной потери рынка большой отрицательный вклад (-23$);
— в результате суммирования больших вкладов с разными знаками, общий тренд среднего по городу индекса оказался сравнительно небольшим (-5$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил 1.46% (на прошлой неделе было 1.54%);
— квартиры малого формата (1- и 2-комнатные) увеличили свои доли рынка (+0.97% и +0.57% соответственно);
— сегменты 3- и 4-комнатных квартир подвинулись на рынке продаж (-1.36% и −0.10% соответственно);
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— основные отрицательные вклады дал сегмент 3-комнатных квартир (-19$);
— основные положительные вклады дали сегменты 1- и 2-комнатных квартир (суммарно +14$);
— в результате суммирования больших вкладов с разными знаками, общий тренд среднего по городу индекса оказался сравнительно небольшим (-5$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.77% (на прошлой неделе было 0.82%);
— три района увеличили свои места на рынке: Жетысуский(+0.77%), Ауэзовский (+0.60%) и Бостандыкский (+0.38%);
— три района заметно подвинулись на рынке: Алмалинский (-0.47%), Медеуский (-0.84%) и Турксибский (-0.46%);
— знаки вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками трендов долей рынка;
— основные положительные вклады в динамику среднего по городу индекса дали Ауэзовский, Ю Медеуский и Бостандыкский районы (суммарно +28$);
— основные отрицательные вклады дали Алмалинский, Медеуский и Турксибский районы (суммарно −34$);
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов районов в динамику среднего полностью противоположными.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 688 1 0.11 2093 286 15.83
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 418 -3 -0.71 704 63 9.83
2-комн 618 0 0.00 806 132 19.58
3-комн 964 -2 -0.21 479 75 18.56
4-комн 1778 -90 -4.82 104 16 18.18

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА почти не изменился (+1$ или +0.11%);

— в сегменте 2-комнатных стоимость арендной платы осталась неизменной;
— в остальных сегментах наблюдается заметное снижение аренной платы;
— минимальное снижение произошло в сегменте 3-комнатных квартир (-0.21%);
— максимальное снижение наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (-4.82%).

Динамика объемов предложений:

— общий объем рынка аренды за неделю резко увеличился (+286 квартир или +15.8%);

— все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) показали рост объемов предложения;
— минимальный рост произошел в сегментах 1-комнатных (+9.83%);
— в остальных форматах увеличение объемов примерно одинаковое (около +19%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 35.47 33.64 -1.84 -9
2-комн. 37.30 38.51 1.21 8
3-комн. 22.36 22.89 0.53 5
4-комн. 4.87 4.97 0.10 -3
Сумма 100.00 100.00 0.00 1

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил большую величину 1.84% (на прошлой неделе было 2.47%);
— огромную часть рынка потерял сегмент 1-комнатных квартир (-1.84%);
— остальные форматы расширили свои места на рынке аренды;
— основную часть приобрели форматы 2- и 3-комнатных квартир (+1.21% и +0.53% соответственно);
— за неделю произошло перераспределения предложения в пользу больших форматов;
— средняя сдаваемая квартира имеет 1.992 комнаты (+0.026 за неделю).

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— вклады сегментов рынка в динамику ОИА сегодня определялись как изменением стоимости аренды, так и перераспределением долей рынка;
— 1- и 4-комнатные квартиры дали отрицательные вклады в динамику ОИА (суммарно −12$);
— положительные вклады дали сегменты 2- и 3-комнатных квартир (суммарно +13$);
— отметим, что на прошлой неделе знаки вкладов сегментов в динамику ОИА имели противоположные знаки;
— итоговое значение тренда ОИА составило очень незначительную величину +1$.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.

После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.

Последняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.

В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.

В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны. Если это так, то объем предложения будет в среднем расти до середины лета.

Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.

В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.

Вторая неделя мая показала небольшие изменения по основным рыночным параметрам. На vi-диаграмме движения за неделю практически нет.

Третья неделя мая толкнула рынок продаж вправо: индекс изменился незначительно, зато объем предложения резко вырос. Последние полтора месяца рынок продаж эволюционирует в довольно ограниченной области vi-диаграммы: интервал индексов 1715$...1742$, интервал предложения 6200...7400 квартир. Очевидно изменение характера общей эволюции рынка: быстрый рост индекса и объема в первом квартале 2010 года сменился «топтанием на месте» в апреле-мае.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz