№ 19 (117)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1719 -5 -0.29 6370 -53 -0.83
Типы
Панель 1536 -11 -0.71 3162 -44 -1.37
Кирпич 1874 10 0.54 2280 49 2.20
Монолит 1966 -16 -0.81 928 -58 -5.88
Форматы
1-комн 1656 9 0.55 1365 -84 -5.80
2-комн 1672 4 0.24 2140 37 1.76
3-комн 1721 -13 -0.75 2251 24 1.08
4-комн 1996 -32 -1.58 574 -31 -5.12
5-комн 2332 32 1.39 40 1 2.56
Районы
Алм 1809 7 0.39 1362 0 0.00
Жет 1226 -16 -1.29 372 -9 -2.36
Ауэ 1458 -6 -0.41 1657 -31 -1.84
Мед 2340 -3 -0.13 866 9 1.05
Тур 1154 22 1.94 350 22 6.71
Бос 1818 -20 -1.09 1737 -35 -1.98

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— общий объем предложения за неделю изменился незначительно (-0.83%);
— как и на прошлой неделе, максимум предложения остался на прежнем месте в спектре, уровень предложения в максимуме несколько снизился;
— характер кривой изменения предложения (Рис. 2) показывает выраженный левый дрейф (сдвиг предложения в сторону удешевления);
— в области индексов выше среднего (более 2500$) наблюдается небольшой рост предложения.

Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю снизился на 5$;
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен −0.29%;
— левый дрейф приводит к общему понижения среднего по городу индекса, а увеличение предложения относительно дорогого жилья увеличивает этот индекс;

— панель и монолит показали примерно одинаковое снижение индексов (около −0.8%);
— отметим, что панель и монолит и на прошлой неделе также демонстрировали падение своих индексов;
— кирпич поменял знак тренда индекса: на прошлой неделе было сильное снижение −1.27%, сегодня виден рост +0.54%;

— в небольших форматах (1-и 2-комнатные квартиры) наблюдается заметный рост индексов (от +0.24% до +0.55%);
— в сегментах 3- и 4-комнатных квартир индекс снизился (-0.75% и −1.58% соответственно);
— отметим, что в сегментах 3- и 4-комнатных квартир на прошлой неделе также наблюдалось удешевление жилья;
— есть закономерность: чем выше формат квартиры, тем меньше темп изменения индекса;

— два района показали рост индексов: Алмалинский (+0.39%) и Турксибский (+1.94%);
— в Ауэзовском и Медеуском районах наблюдается незначительное снижение средней стоимости квадратного метра (от −0.41% до −0.13%);
— значительно упал индекс в Жетысуском (-1.29%) и Бостандыкском (-1.09%) районах;
— напомним, что в Жетысуском районе на прошлой неделе был самый большой рост индекса (+1.39%).

Динамика объемов предложения:

— снижение общего объема предложения приостановилось: на прошлой неделе было −9.1%, сегодня только −0.83%;

— панель и монолит продолжают показывать уменьшение объемов (-0.37% и −5.88% соответственно);
— кирпич увеличил предложение на 2.2%;
— напомним, что именно кирпич на прошлой неделе показал максимальный темп снижения объема (-11%);

— в самых объемных сегментах (2- и 3-комнатные квартиры) наблюдается заметное увеличение предложения (+1.08%..+1.76%);
— примерно одинаковое снижение объемов наблюдается в сегментах 1- и 4-комнатных квартир (около −5.5%);

— увеличение объемов произошло в самом дорогом и самом дешевом районах города: Медеуском (+1.05%) и Турксибском (+6.71%);
— в Жетысуском, Ауэзовском и Бостандыкском районах темпы снижения объемов примерно одинаковые (от −2.36% до −1.84%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 49.91 49.64 -0.28 -10
Кирпич 34.73 35.79 1.06 23
Монолит 15.35 14.57 -0.78 -18
Форматы
1-комн 22.56 21.43 -1.13 -17
2-комн 32.74 33.59 0.85 16
3-комн 34.67 35.34 0.67 7
4-комн 9.42 9.01 -0.41 -12
5-комн 0.61 0.63 0.02 1
Районы
Алм 21.21 21.38 0.18 5
Жет 5.93 5.84 -0.09 -2
Ауэ 26.28 26.01 -0.27 -5
Мед 13.34 13.59 0.25 5
Тур 5.11 5.49 0.39 5
Бос 27.59 27.27 -0.32 -11
Алат 0.54 0.41 -0.14 -2

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам составил 1.06% (на прошлой неделе было 0.75%);
— на этой неделе динамика долей рынка по типам прямо противоположная прошлой неделе;
— панель и монолит отдали обратно полученные неделю назад части рынка (-0.28% и −0.78% соответственно);
— кирпич вернул (+1.06%) потерянное на прошлой неделе место на рынке;
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— все типы строений дали большие вклады с разными знаками в динамику среднего по городу индекса;
— панель и монолит сильно тянули индекс вниз (суммарно −28$);
— кирпич дал огромное положительное слагаемое +23$, что частично компенсировало влияние панели и монолита;
— напомним, что на прошлой неделе кирпич дал столь же большой, но отрицательный вклад (-22$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил 1.54% (на прошлой неделе было 0.28%);
— снова, как и на прошлой неделе, квартиры среднего формата (2- и 3-комнатные) увеличили свои доли рынка (+0.85% и +0.67% соответственно);
— сегменты 1- и 4-комнатных квартир немного подвинулись на рынке продаж (-1.13% и −0.41% соответственно);
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— основные отрицательные вклады дали сегменты 1- 4-комнатных квартир (суммарно −29$);
— основные положительные вклады дали сегменты 2- и 3-комнатных квартир (суммарно +23$);

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 0.82% (на прошлой неделе было 1.64%);
— три района увеличили свои места на рынке: Алмалинский (+0.18%), Медеуский (+0.25%) и Турксибский (+0.39%);
— четыре района подвинулись на рынке: Жетысуский (-0.09%), Ауэзовский (-0.27%), Бостандыкский (-0.32%) и Алатауский (-0.14%);
— знаки вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками трендов долей рынка;
— основные отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали Ауэзовский и Бостандыкский районы (суммарно −16$)4
— основные положительные вклады дали Алмалинский, Медеуский и Турксибский районы (суммарно +15$).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 687 11 1.64 1807 -139 -7.14
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 421 2 0.48 641 -13 -1.99
2-комн 618 -1 -0.16 674 -76 -10.13
3-комн 966 31 3.32 404 -55 -11.98
4-комн 1868 91 5.12 88 5 6.02

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА значительно увеличился (+11$ или +1.64%);

— в сегменте 2-комнатных стоимость арендной платы очень незначительно снизилась (-1$ или −0.16%);
— в остальных форматах наблюдается рост арендной платы;
— особенно сильно подорожала аренда в больших форматах: 3-комнатные показали рост стоимости +3.32%, 4-комнатные +5.12%.

Динамика объемов предложений:

— общий объем рынка аренды за неделю снизился на 139 квартир (-7.14%);

— все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) показали снижение объемов предложения;
— наибольшее снижение произошло в сегментах 2-комнатных (-10.13%) и 3-комнатных (-12%) квартир;
— значительно меньше упал объем 1-комнатных (-2%);
— больших 4-комнатных квартир стало на 6% больше.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 33.61 35.47 1.87 9
2-комн. 38.54 37.30 -1.24 -8
3-комн. 23.59 22.36 -1.23 -5
4-комн. 4.27 4.87 0.60 15
Сумма 100.00 100.00 0.00 11

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил большую величину 2.47% (на прошлой неделе было 1.38%);
— потеряли часть рынка сегменты 2-комнатных (-1.24%) и 3-комнатных (-1.23%) квартир;
— расширили свои места на рынке аренды сегменты 1-комнатных (+1.87%) и 4-комнатных (+0.44%) квартир;
— как и на прошлой неделе, рынок аренды в целом сдвинулся в сторону небольших форматов;
— средняя сдаваемая квартира имеет 1.966 комнаты (-0.019 за неделю).

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— 2- и 3-комнатные квартиры дали отрицательные вклады в динамику ОИА (суммарно −13$);
— положительные вклады дали сегменты 1- и 4-комнатных квартир (суммарно +24$);
— итоговое значение тренда ОИА составило значительную величину +11$.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.

После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.

Последняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.

В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.

В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны. Если это так, то объем предложения будет в среднем расти до середины лета.

Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.

В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.

Вторая неделя мая показала небольшие изменения по основным рыночным параметрам. На vi-диаграмме движения за неделю практически нет.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz