№ 17 (115)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1745 15 0.87 7065 -179 -2.47
Типы
Панель 1559 5 0.32 3488 -138 -3.81
Кирпич 1888 30 1.61 2507 -36 -1.42
Монолит 2019 -5 -0.25 1070 -5 -0.47
Форматы
1-комн 1668 19 1.15 1606 46 2.95
2-комн 1685 8 0.48 2299 -123 -5.08
3-комн 1761 8 0.46 2446 -101 -3.97
4-комн 2042 47 2.36 673 -1 -0.15
5-комн 2384 160 7.19 41 0 0.00
Районы
Алм 1842 17 0.93 1547 -30 -1.90
Жет 1225 -8 -0.65 385 -65 -14.44
Ауэ 1466 -2 -0.14 1816 -19 -1.04
Мед 2338 17 0.73 978 12 1.24
Тур 1143 1 0.09 328 -37 -10.14
Бос 1841 4 0.22 1981 -46 -2.27

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— наблюдается очень незначительное уменьшение общего объема предложения;
— уровень предложения в максимуме распределения заметно снизился (Рис. 1);
— на нисходящей ветви распределения есть незначительное увеличение предложения;
— на восходящей ветви — уменьшение предложения;
— характер кривой изменения предложения (Рис. 2) говорит о том, что за неделю произошел отток относительно дешевого жилья и сдвиг рынка в сторону удорожания;
— оба процесса (отток дешевого жилья и правый дрейф) привели к значительному увеличению среднего по городу индекса.

Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю значитьельно вырос (+15$);
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен +0.87%;

— панель продолжает показывать медленный рост индекса (+0.32%);
— падение индекса кирпича на прошлой неделе (-0.69%) сменилось значительным ростом на этой неделе (+1.61%);
— индекс монолита продолжает снижаться (-0.25%);

— во всех рассматриваемых форматах индекс за неделю увеличился;
— в сегментах 2- и 3-комнатных квартир рост индекса примерно одинаков — около +0.47%;
— значительный рост индекса виден в сегментах 1-комнатных (+1.15%) и 4-комнатных (+2.36%) квартир;

— заметное снижение индекса наблюдается в Жетысуском районе (-0.65%);
— в двух районах произошло заметное увеличение индексов: Алмалинский (+0.93%) и Медеуский (+0.73%).

Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения за неделю снизился почти на 2.5%;

— очень сильно упал объем предложения в панельном сегменте (-3.81%);
— есть заметное снижение и в кирпичном сегменте (-1.42%);
— объем предложения монолита почти на изменился (-0.47%);
— есть закономерность: чем дороже сегмент, тем меньше темп падения объема предложения;
— по типам строений город сдвинулся в сторону долее дорогих сегментов;

— заметные снижения объемов предложения произошли в сегментах 2-комнатных (-5.08%) и 3-комнатных (-3.97%) квартир;
— рост предложения есть в сегменте 1-комнатных (+2.95%);

— два района показали сильное уменьшение объемов предложения: Турксибский (-10.14%) и, особенно, Жетысуский (-14.44%);
— отметим, что именно в Жетысуском районе на прошлой неделе был зафиксирован максимальный положительный тренд объема (+8.17%);
— небольшое увеличение объема показал только Медеуский район (+1.24%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 50.06 49.37 -0.69 -8
Кирпич 35.10 35.48 0.38 18
Монолит 14.84 15.15 0.31 5
Форматы
1-комн 21.54 22.73 1.20 24
2-комн 33.43 32.54 -0.89 -12
3-комн 35.16 34.62 -0.54 -7
4-комн 9.30 9.53 0.22 9
5-комн 0.57 0.58 0.01 1
Районы
Алм 21.77 21.90 0.13 6
Жет 6.21 5.45 -0.76 -10
Ауэ 25.33 25.70 0.37 5
Мед 13.34 13.84 0.51 14
Тур 5.04 4.64 -0.40 -4
Бос 27.98 28.04 0.06 2
Алат 0.33 0.42 0.09 2

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— панель продолжает терять рынок (на прошлой неделе она лишилась 0.64%, сегодня ее доля уменьшилась еще на 069%);
— потерянную панелью часть рынка поделили кирпич (+0.38%) и монолит (+0.31%);
— город в целом сдвинулся в сторону более дорогого жилья;
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись изменениями долей рынка;
— панель дала отрицательный вклад (-8$);
— кирпич и монолит вместе тянули индекс вверх (суммарно +23$);

— самые представительные форматы (2- и 3-комнатные квартиры) за неделю потеряли большие части рынка (-0.89% и −0.54% соответственно);
— почти всю потерянную часть рынка захватил сегмент 1-комнтаных (+1.2%) квартир;
— этот же формат (1-комнатные) дал максимальный положительный вклад в динамику среднего по городу индекса (+24$);
— заметный положительный вклад дал также формат 4-комнатных квартир (+9$);
— 2- и 3-комнатные квартиры сильно тянули индекс вниз (суммарно −19$);

— два района за неделю потеряли часть рынка: Жетысуский (-0.76%) и Турксибский (-0.4%);
— заметно увеличили свои доли рынка три района: Алмалинский (+0.13%), Ауэзовский (+0.375) и Медеуский (+0.51%);
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись изменениями долей рынка;
— районы, увеличившие свои доли рынка, дали основные положительные вклады (суммарно +25$);
— районы, потерявшие части рынка, дали отрицательные вклады (суммарно −14$).

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 697 18 2.71 2091 -147 -6.57
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 438 22 5.29 683 -73 -9.66
2-комн 605 -7 -1.14 827 -23 -2.71
3-комн 969 27 2.87 484 -41 -7.81
4-комн 1956 178 10.01 97 -10 -9.35

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА вырос почти на три процента (+18$ или +2.71%);

— все рассматриваемые форматы, кроме 2-комнатных квартир, показали рост стоимости арендной платы;
— максимальный рост стоимости — в сегменте 4-комнатных (+10%);
— стоимость аренды 2-комнатных незначительно снизилась (-1.14%).

Динамика объемов предложений:

— продолжается снижение общего объема предложения на рынке аренды (-147 квартир или −6.57%);

— во всех форматах наблюдается падение объемов предложения;
— в сегментах 1-, 3- и 4-комнатных квартирах наблюдается значительное уменьшение объема (около −8%..-9%);
— минимальное снижение объема — в сегменте 2-комнатных (-2.71%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 33.78 32.66 -1.12 2
2-комн. 37.98 39.55 1.57 7
3-комн. 23.46 23.15 -0.31 3
4-комн. 4.78 4.64 -0.14 6
Сумма 100.00 100.00 0.00 18

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— на прошедшей неделе сегмент 2-комнатных квартир захватил значительную часть рынка (+1.57%);
— заметно потеснились 1-комнатные (-1.12%) и 3-комнаные(-0.31%) квартиры.

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— вклады сегментов в динамику ОИА определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой арендной платы;
— несмотря на потери долей рынка некоторыми сегментами, все форматы за счет увеличения арендной платы дали положительные вклады в динамику ОИА.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.

После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.

Последняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.

В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.

В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны. Если это так, то объем предложения будет в среднем расти до середины лета.

Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.

В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz