№ 15 (113)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1732 21 1.23 7188 251 3.62
Типы
Панель 1551 9 0.58 3644 61 1.70
Кирпич 1871 18 0.97 2523 216 9.36
Монолит 2036 57 2.88 1021 -26 -2.48
Форматы
1-комн 1665 28 1.71 1582 59 3.87
2-комн 1668 2 0.12 2376 3 0.13
3-комн 1748 27 1.57 2545 138 5.73
4-комн 2049 45 2.25 647 50 8.38
5-комн 2134 -170 -7.38 38 1 2.70
Районы
Алм 1831 28 1.55 1513 31 2.09
Жет 1242 -12 -0.96 416 -24 -5.45
Ауэ 1470 7 0.48 1837 -6 -0.33
Мед 2323 40 1.75 947 48 5.34
Тур 1140 19 1.69 359 23 6.85
Бос 1829 3 0.16 2096 181 9.45

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика распределения предложения:

— наблюдается общее увеличение объема предложения;
— уровень предложения в максимуме распределения заметно выше, чем на прошлой неделе (Рис. 1);
— на восходящей ветви распределения (относительно недорогое жилье) изменения распределения незначительные;
— основной приток предложения произошел на нисходящей ветви распределения (относительно дорогое жилье);
— кривая изменения предложения (Рис. 2) показывает, что имеет место два процесса: приток квартир в диапазоне цен выше среднего и правый дрейф рынка, как целого;
— оба процесса работают на повышение среднего по городу индекса.

Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю восстановился после прошлого снижения (сегодня увеличение составляет +21$, неделю назад было −19$);
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен +1.23%;

— все типы строений за неделю увеличили индексы;
— есть закономерность: чем дороже сегмент, тем сильней рост индекса;
— индекс панели вырос на +0.58%, а монолита на +2.88%;
— отметим, что эта закономерность этой недели полностью противоположна динамике индексов, наблюдавшейся на прошлой неделе;

— все форматы за неделю увеличили индексы;
— значительно выросли индексы в сегментах 1-комнатных (+1.71%), 3-комнатных (+1.57%) и 4-комнатных (+2.25%);
— сильное изменение индекса в сегменте 5-комнаных объясняется малой статистикой;

— как и на прошлой неделе, продолжается рост индексов в Турксибском (+1.69%) и Бостандыкском (+0.16%) районах;
— в Алмалинском, Ауэзовском и Медеуском районах падение индексов сменилось ростом (темпы изменения от +0.48% до +1.75%);
— падение индекса произошло только в Жетысуском районе (-0.96%).

Динамика объемов предложения:

— общий объем предложения продолжает увеличиваться: сегодня рост составил +251 квартира;
— темп изменения объема (+3.62%) практически совпадает с показателем прошлой недели (+3.88%);

— очень сильно вырос объем предложения кирпича (+9.36%);
— панель также показала рост объема (+1.7%), хотя и не такой большой как в кирпичном сегменте;
— монолита стало на рынке заметно меньше (-2.48%);

— все форматы показали рост объемов;
— высокие темпы роста наблюдаются в сегментах 1-, 3- и 4-комнатных квартир (около +4%..+8%);
— практически не изменился объем предложения в сегменте 2-комнатных квартир (+0.16%)%

— сильный рост объемов наблюдается в трех районах: Медеуском (+5.34%), Туксибском (+8.85% и Бостандыкском (+9.45%);
— значительно упал объем предложения в Жетысуском районе (-5.45%);
— практически не изменилось предложения в Ауэзовском районе (-0.33%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 51.65 50.70 -0.95 -10
Кирпич 33.26 35.10 1.84 40
Монолит 15.09 14.20 -0.89 -9
Форматы
1-комн 21.95 22.01 0.05 7
2-комн 34.21 33.06 -1.15 -19
3-комн 34.70 35.41 0.71 22
4-комн 8.61 9.00 0.40 12
5-комн 0.53 0.53 0.00 -1
Районы
Алм 21.36 21.05 -0.31 0
Жет 6.34 5.79 -0.56 -8
Ауэ 26.57 25.56 -1.01 -13
Мед 12.96 13.17 0.22 10
Тур 4.84 4.99 0.15 3
Бос 27.61 29.16 1.55 29
Алат 0.32 0.28 -0.04 0

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.


Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— большой кусок рынка (+1.84%) на этой неделе захватил кирпичный сегмент;
— потесниться пришлось монолиту (-0.89%) и панели (-0.95%);
— как и на прошлой неделе, знаки вкладов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками изменения долей рынка по типам строений;
— панель и монолит показали большие отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно −19$);
— кирпич дал огромный положительный вклад (+40$), который и определил общий рост среднего по городу индекса;

— основная конкуренция по долям рынка произошла между 2-комнатными (-1.15%) и 3-4-комнатными (суммарно +1.11%) квартирами;
— в остальных форматах изменения долей рынка незначительные;
— как и на прошлой неделе, знаки вкладов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками изменения долей рынка по форматам;
— основная конкуренция по вкладам в динамику среднего по городу индекса: 1-, 3-4-комнатные дали положительные вклады (суммарно +41$), а 2- и 5-комнатные — отрицательные (суммарно −20$);

— три района потеряли заметные части рынка: Алмалинский (-0.31%), Жетысуский (-0.56%) и Ауэзовский (-1.01%);
— три района расширили свои места на рынке: Медеуский (+0.22%), Турксибский (+0.15%) и, особенно, Бостандыкский (+1.55%);
— доля рынка, занимаемого Алатауским районом, практически не изменилась (-0.04%);
— основные положительные вклады в динамику среднего по городу индекса дали Медеуский (+10$) и Бостандыкский (+29$) районы;
— основные отрицательные — Жетысуский (-8$) и Ауэзовский (-13$) районы.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 685 20 3.00 2356 135 6.08
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 424 18 4.43 777 24 3.19
2-комн 610 -9 -1.45 892 38 4.45
3-комн 903 -17 -1.85 553 36 6.96
4-комн 1804 74 4.28 134 37 38.14

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА вырос сразу на 3% (+20$);

— стоимость аренды снизилась в форматах 2- (-1.45%) и 3-комнатных (-1.85%);
— примерно одинаково увеличилась арендная плата в сегментах 1- и 4-комнатных квартир (около +4.3%).

Динамика объемов предложений:

— общий объем предложения снова, как и на прошлой неделе, вырос (+135 квартир или +6.08%);
— отметим, что тем роста общего объема предложения на прошлой неделе был значительно меньше (+2.78%);

— во всех форматах наблюдается рост объемов предложения;
— в малых форматах (1-2-комнатные квартиры) увеличение примерно одинаковое (около +4%);
— в старших форматах (3- и 4-комнатные квартиры) рост объемов значительно выше (от+7% до +38%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 33.90 32.98 -0.92 2
2-комн. 38.45 37.86 -0.59 -7
3-комн. 23.28 23.47 0.19 -2
4-комн. 4.37 5.69 1.32 27
Сумма 100.00 100.00 0.00 20

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— малые форматы (1-2-комнатные квартиры) потеряли значительные части рынка (—.92% и −0.59% соответственно);
— расширили свои места на рынке большие форматы: 3-комнатные (+0.19%) и, особенно, 4-комнатные (+1.32%) квартиры;
— рынок аренды в целом сдвинулся на этой неделе в сторону больших форматов.

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— вклады сегментов в динамику ОИА определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой арендной платы;
— положительные вклады в динамику ОИА дали сегменту 1-комнатных (+2$) и 4-комнатных (+27$);
— вниз ОИА тянули сегменты 2- и 3-ковнатных квартир (суммарно −9$);
— огромный положительный вклад 4-комнатного сегмента определил результирующий тренд ОИА (+20$).

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.

После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.

Последняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.

В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.

В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны. Если это так, то объем предложения будет в среднем расти до середины лета.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz