№ 12 (110)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматривается из-за малой статистики.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1728 21 1.23 5710 -709 -11.05
Типы
Панель 1539 12 0.79 2805 -453 -13.90
Кирпич 1881 24 1.29 2046 -168 -7.59
Монолит 1979 5 0.25 859 -88 -9.29
Форматы
1-комн 1646 17 1.04 1231 -95 -7.16
2-комн 1669 19 1.15 1908 -232 -10.84
3-комн 1733 17 0.99 2008 -281 -12.28
4-комн 2073 73 3.65 530 -89 -14.38
5-комн 2376 186 8.49 33 -12 -26.67
Районы
Алм 1802 10 0.56 1268 -162 -11.33
Жет 1261 17 1.37 310 -76 -19.69
Ауэ 1457 10 0.69 1462 -206 -12.35
Мед 2285 -2 -0.09 767 -57 -6.92
Тур 1133 23 2.07 272 -42 -13.38
Бос 1847 25 1.37 1612 -172 -9.64

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика индексов:

— средний по городу индекс за неделю резко увеличился (+21$), что соответствует темпу изменения +1.23%;

— все типы строений показали увеличение индексов;
— особенно сильно вырос индекс кирпича (+24$ или +1.29%);
— значительно подорожал квадратный метр в панельных домах (+12$ или +0.79%);
— индекс монолита увеличился в гораздо меньшей степени (+5% или +0.25%);

— индексы всех форматов за неделю увеличились;
— в основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры) наблюдается примерно одинаковое увеличение стоимости квадратного метра (около +1%);
— в старших форматах (4- и 5-комнатные квартиры) виден значительно больший рост индекса (+3.65% и +8.49% соответственно);

— все рассматриваемые районы, кроме Медеуского, показали рост индексов;
— в Медеуском районе, как и на прошлой неделе, индекс очень незначительно изменился (-2$ или −0.09%);
— лидер роста индекса — Турксибский район (+2.07%);
— напомним, что в Турксибском районе на прошлой неделе было значительное снижение индекса (-1.86%);
— высокие темпы роста индекса наблюдаются также в Жетысуском и Бостандыкском районах (+1.37%);
— в Алмалинском и Ауэзовском районах произошло примерно одинаковое увеличение индекса (около +0.6%).

Динамика объемов предложения:

— очередной праздник (на этот раз Наурыз) привел к некоторому снижению активности;
— общий объем предложения снизился более, чем на 11% и возвратился на уровень начала месяца;

— все типы строений показали сильное снижение объемов предложения;
— наибольшее падение объема наблюдается в самом дешевом сегменте — панельном (-13.9%);
— высокие темпы падения объема видны и в сегментах кирпича (-7.6%) и монолита (-9.3%);

— во всех рассматриваемых форматах объем предложения значительно снизился;
— в сегментах 2-3-4-комнатных квартир произошло примерно одинаковое снижение (около −12%);
— несколько меньший темп падения наблюдается в сегменте 1-комнатных (-7.2%);

— количество предложений во всех районах города за неделю сильно упало;
— в Алмалинском, Ауэзовском и Турксибском районах наблюдается примерно одинаковое снижение объемов (около −12%);
— максимальное уменьшение объема предложения произошло в Жетысуском районе (-19.7%);
— минимальное уменьшение — в Медеуском районе (-6.9%).

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.


Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прош. неделя сегодня динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 50.76 49.12 -1.63 -19
Кирпич 34.49 35.83 1.34 34
Монолит 14.75 15.04 0.29 6
Форматы
1-комн 20.66 21.56 0.90 17
2-комн 33.34 33.42 0.08 8
3-комн 35.66 35.17 -0.49 -2
4-комн 9.64 9.28 -0.36 0
5-комн 0.70 0.58 -0.12 -2
Районы
Алм 22.28 22.21 -0.07 1
Жет 6.01 5.43 -0.58 -6
Ауэ 25.99 25.60 -0.38 -3
Мед 12.84 13.43 0.60 13
Тур 4.89 4.76 -0.13 0
Бос 27.79 28.23 0.44 15
Алат 0.20 0.33 0.13 1


Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— самый дешевый по типам строений сегмент (панель) потерял значительную часть рынка (-1.63%);
— расширили свои места на рынке монолит (+0.29%) и, особенно, кирпич (+1.34%);
— город по типам строений стал более дорогим: часть рынка от дешевой панели перешла к более дорогим кирпичу и монолиту;
— большой отрицательный вклад панели (-19$) в динамику среднего по городу индекса обусловлен потерей доли рынка;
— сегменты, показавшие рост своих долей рынка, дали положительные вклады: кирпич +34$, а монолит +6$;

— за неделю заметно снизились доли рынка, занимаемые квартирами формата «больше 2 комнат»: суммарные потери рынка этими форматами составили почти процент;
— соответственно увеличились доли 1- и 2-комнатных квартир (+0.9% и +0.08% соответственно);
— значения вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определились изменениями долей рынка и динамикой индексов;
— положительные вклады дали небольшие форматы, особенно 1-комнатные (+17$);
— небольшие отрицательные слагаемые дали форматы 3- и 5-комнатные квартиры (по −2$);

— два самых дорогих района города (Медеуский и Бостандыкский) показали значительное увеличение своих долей рынка (+0.6% и +0.44% соответственно);
— основные потери рынка произошли в Жетысуском и Ауэзовском районх (-0.58% и −0.38% соответственно);
— Медеуский и Бостандыкский районы дали основные положительные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно +28$);
— заметные отрицательные вклады дали Жетысуский и Ауэзовский районы (суммарно −9$);
— город в представлении по районам стал более дорогим.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 676 3 0.49 1634 -363 -18.18
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 404 5 1.25 532 -135 -20.24
2-комн 588 -17 -2.81 642 -151 -19.04
3-комн 943 6 0.64 383 -67 -14.89
4-комн 1956 -60 -2.98 77 -10 -11.49

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— за неделю ОИА изменился очень незначительно (+3$ или +0.49%);

— стоимость аренды выросла в сегментах 1-комнатных (+1.25%) и 3-комнатных (+0.64%);
— снижение стоимости аренды наблюдается в форматах 2-комнатных (-2.81%) и 4-комнатных (-2.98%);
— по сравнению с прошлой неделей, темпы изменения стоимости аренды гораздо меньше.

Динамика объемов предложений:

— на этой неделе снова праздник, и снова — праздничное снижение активности рынка;
— общий объем предложения снизился (-363 квартиры или −18.2%);

— отток предложения произошел во всех форматах;
— есть закономерность: чем больше формат сдаваемой квартир, тем меньше падение объема предложения;
— лидер падения объема — сегмент 1-комнатных квартир (-20.2%);
— объем предложения 4-комнатных упал значительно меньше (-11.5%);
— в целом рынок аренды сместился в сторону больших форматов.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 33.40 32.56 -0.84 -2
2-комн. 39.71 39.29 -0.42 -9
3-комн. 22.53 23.44 0.91 10
4-комн. 4.36 4.71 0.36 4
Сумма 100.00 100.00 0.00 3

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— большие потери рынка произошли в сегментах 1- и 2-комнатных квартир (-0.84% и −0.42% соответственно);
— 3- и 4-комнатные квартиры приобрели значительные части рынка (+0.91% и +0.36% соответственно);
— в целом рынок аренды сдвинулся в сторону больших форматов.

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— знаки вкладов форматов в динамику ОИА полностью совпадают со знаками изменения долей рынка;
— 1- и 2-комнатные квартиры дали отрицательные слагаемые в динамику ОИА (суммарно −11$);
— положительные слагаемые предоставили сегменты 3-и 4-комнатных квартир (суммарно +14$);
— в результате небольшое итоговое значение тренда ОИА (+3$) определилось сложением больших по величине, но противоположных по знакам, слагаемых;
— вклады сегментов в динамику ОИА определялись, в основном, изменениями долей рынка.

Выводы

Рынок продаж квартир:

— очередной праздник принес снижение активности продавцов и, как следствие, уменьшение общего объема предложения на 11%;
— большое различие в темпах снижения объемов по сегментам привело к значительному перераспределению долей рынка между сегментами;
— общее изменение структуры рынка продаж: сдвиг в сторону более дорогих сегментов;
— как следствие большого перераспределения предложения в пользу более дорогих сегментов, наблюдается очень значительный рост среднего по городу индекса (+21$);
— в некоторых сегментах рынка наблюдаются правые дрейфы, что также дало эффект увеличения среднего по городу индекса.

Рынок аренды квартир:

— как и на рынке продаж, на рынке аренды также наблюдается снижение активности;
— общий объем предложения снизился на 18.2%;
— из-за значительной разницы в темпах снижения объемов по форматам произошло большое перераспределение долей рынка между сегментами;
— рынок аренды в целом сдвинулся в сторону больших форматов;
— ОИА на неделю изменился незначительно (+3$), что явилось следствием сложения больших по величине, но противоположных по знакам, вкладов сегментов;
— средняя комнатность за неделю значительно выросла (+0.025) за счет перераспределения предложения в пользу больших форматов;
— средняя сдаваемая квартира имеет 2.003 комнаты.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.

После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.

Последняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.

Из Рис. 7 следует, что разовые выбросы и снижения объема предложения не меняют общей тенденции — индекс постепенно увеличивается при почти неизменном объеме предложения.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.

По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz