№ 6 (104)


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматривается из-за малой статистики.



Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1666 -2 -0.12 6152 404 7.03
Типы
Панель 1499 -2 -0.13 3153 246 8.46
Кирпич 1812 1 0.06 2095 111 5.59
Монолит 1910 4 0.21 904 47 5.48
Форматы
1-комн 1603 29 1.84 1284 127 10.98
2-комн 1607 -8 -0.50 2140 92 4.49
3-комн 1675 -17 -1.00 2143 166 8.40
4-комн 1971 12 0.61 546 21 4.00
5-комн 2202 53 2.47 39 -2 -4.88
Районы
Алм 1733 1 0.06 1378 24 1.77
Жет 1209 -16 -1.31 370 31 9.14
Ауэ 1421 8 0.57 1590 184 13.09
Мед 2202 6 0.27 839 51 6.47
Тур 1088 20 1.87 296 40 15.63
Бос 1785 9 0.51 1657 71 4.48

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Динамика индексов:

— за неделю средний по городу индекс практически не изменился (-2$ или −0.12%);
— после бурного увеличения индекса, наблюдавшегося в начале года, сегодняшнее небольшое его уменьшение можно рассматривать как приостановку роста стоимости квадратного метра жилья;
— признаков дрейфов на общей картине города не наблюдается;

— все типы строений показывают очень небольшие недельные изменения, темпы которых соизмеримы со средним показателем по городу;
— индекс панели уменьшился на 2$, кирпича — вырос на 1$, а монолита — увеличился на 4$;
— темпы изменения индексов малы и находятся в пределах от −0.13% до +0.21%;
— в представлении по типам строений город практически не изменился;

— в представлении по форматам изменения индексов гораздо заметнее, чем по типам;
— форматы с наибольшими объемами предложения (2- и 3-комнатные квартиры) показали снижение стоимости квадратного метра (от −05% до −1%);
— квадратный метр в 1- и 4-комнатных квартирах стал заметно дороже (+1.84% и +0.61% соответственно);

— все районы, кроме Жетысуского, показали увеличение своих индексов;
— стоимость квадратного метра в Жетысуском районе стала меньше на 1.31%;
— в трех районах (Ауэзовском, Турксибском и Бостандыкском) наблюдается наибольшее увеличение индексов (от +0.51% до +1.87%);
— в этих районах увеличение индексов есть результат небольших правых дрейфов.

Динамика объемов предложения:

— общий объем значительно увеличился за неделю (+404 квартиры или +7.03%);
— приток предложения произошел в широком интервале индексов;
— характер общего увеличения предложения почти пропорциональный, что и является причиной небольшого изменения среднего по городу индекса;

— среди типов строений высоким темпом роста объема выделяется панель (+8.46%);
— кирпич и монолит также увеличили свои объемы предложения (+5.59% и +5.48% соответственно);
— большой приток предложения панели объясняется увеличением активности продавцов во всем сегменте (поэтому и наблюдается небольшое изменение индекса);
— в сегменте монолита наблюдается небольшое дополнительное предложение в области относительно высоких индексов, что и является причиной роста среднего индекса сегмента;

— все рассматриваемые форматы показали рост объемов предложения;
— лидер увеличения предложения — сегмент 1-комнатных квартир (почти +11%);
— 1-комнатных квартир стало больше в среднем ценовом диапазоне, что и вызвало немаленький рост среднего по сегменту индекса;
— темп роста объема выше среднего по городу также наблюдается в сегменте 3-комнатных (+8.4%);
— в сегменте 3-комнатных основной приток предложения произошел в относительно дешевой части рынка, что и вызвало снижение среднего по сегменту индекса;

— все без исключения районы показали рост объемов предложения;
— наибольшие увеличения произошли в Ауэзовском (+13.09%), Турксибском (+15.63%) и Жетысуском (+9.14%) районах;
— учитывая, что эти три района входят в группу относительно недорогих сегментов, рост предложения в них является фактором снижения среднего по городу индекса.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

таблица 2 динамика
долей %		 вклады
сегментов $
Типы
Панель 0.68 10
Кирпич -0.46 -8
Монолит -0.22 -4
Форматы
1-комн 0.74 17
2-комн -0.84 -16
3-комн 0.44 2
4-комн -0.26 -4
5-комн -0.08 -1
Районы
Алм -1.16 -20
Жет 0.12 0
Ауэ 1.38 22
Мед -0.07 -1
Тур 0.36 5
Бос -0.66 -8
Алат 0.03 0


Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— панельный сегмент увеличил свою долю рынка на заметную величину 0.68%;
— кирпич и монолит соответственно подвинулись на −0.46% и −0.22%;
— знаки вкладов типов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками изменения долей рынка;
— панель дала положительный вклад +10$;
— кирпич и монолит тянули средний индекс вниз (суммарно −12$);
— недельное изменение среднего по городу индекса (-2$) есть результат сложения больших, но противоположных по знаку, вкладов от типов строений;

— сегмент 1-комнатных показал большой увеличение доли рынка (+0.74%);
— заметное увеличение доли произошло также в сегменте 3-комнатных (+0.44%);
— наибольшую долю рынка потерял сегмент 2-комнатных (-0.84%);
— знаки вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками изменения долей рынка;
— основной положительный вклад дал сегмент 1-комнатных (+17$);
— основной отрицательный вклад дал сегмент 2-комнатных (-16$);
— недельное изменение среднего по городу индекса (-2$) есть результат сложения больших, но противоположных по знаку, вкладов1-и 2-комнатных квартир;

— значительное увеличение долей рынка наблюдается в Ауэзовском (+1.38%) и Турксибском (+0.36%) районах;
— районы, потерявшие заметные доли рынка: Алмалинский (-1.16%) и Бостандыкский (-0.66%);
— основные вклады в динамику среднего по городу индекса дали Алмалинский (-20$) и Ауэзовский (+22$) районы;
— недельное изменение среднего по городу индекса (-2$) есть результат сложения больших, но противоположных по знаку, вкладов районов.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 681 -5 -0.77 2439 25 1.04
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 448 20 4.67 885 25 2.91
2-комн 644 8 1.26 930 28 3.10
3-комн 887 -43 -4.62 499 -24 -4.59
4-комн 1772 12 0.68 125 -4 -3.10

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.


Динамика стоимости аренды:

— ОИА за неделю снизился на 5$, что соответствует темпу −0.77%;
— все форматы, кроме 3-комнатных, показали рост стоимости аренды;
— наибольший рост наблюдается в сегменте 1-комнатных (+4.67%);
— арендная стоимость 3-комнатных квартир за неделю стала меньше на 4.62%;
— отметим, что темпы изменения стоимости аренды в сегментах значительно выше темпа изменения ОИА.

Динамика объемов предложений:

— общий объем рынка аренды за неделю уменьшился на 35 квартир, что соответствует темпу изменения −1.43%;
— 1-комнатных стало больше на рынке аренды на 5.13%, остальных форматов — меньше;
— наибольшее снижение объемов показал сегмент 2-комнатных (-5.94%);
— отметим, что на прошлой неделе знаки темпов изменения объемов всех форматов были противоположные: 1-комнатные показывали уменьшение объемов, а остальные форматы — увеличение.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.


таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 35.63 36.29 0.66 10
2-комн. 37.37 38.13 0.77 8
3-комн. 21.67 20.46 -1.21 -20
4-комн. 5.34 5.13 -0.22 -3
Сумма 100.00 100.00 0 -5

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.


Изменение долей рынка:

— в соответствии с изменениями объемов предложения, поменялись и доли рынка, занимаемые различными форматами;
— в сегментах 1- и 2-комнатных квартир произошло значительное увеличение долей рынка (+0.66% и +0.77% соответственно);
— сегменты 3- и 4-комнатных показали уменьшение долей рынка (-1.21% и −0.22%);
— произошло общее перераспределения предложения в пользу квартир небольшого формата.

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— знаки вкладов сегментов в динамику ОИА полностью совпадают со знаками изменений долей рынка;
— положительные вклады дали сегменты 1- и 2-комнатных квартир (суммарно +18$);
— отрицательные вклады дали сегменты 3- и 4-комнатных (суммарно −23$);
— итоговое значение динамики ОИА (-5$) есть результат сложения больших по величине, но противоположных по знакам, слагаемых.

Выводы

Рынок продаж квартир:

— общий объем предложения заметно вырос (+7.03%);
— средний по городу индекс незначительно изменился (-2$), что можно рассматривать, как приостановку того быстрого роста, который наблюдался в последнее время;
— наблюдаются признаки перераспределения предложения в пользу относительно недорогого жилья.

Рынок аренды квартир:

— общий объем предложения на рынке аренды увеличился на 1.04%;
— ОИА уменьшился за неделю на 5$ (-0.77%);
— произошло значительное перераспределение предложения в пользу квартир небольшого формата;
— перераспределение предложения явилось основной причиной уменьшения ОИА;
— средняя комнатность за неделю уменьшилась на 0.023, и стала равной 1.944.

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

В любой момент времени основное состояние рынка можно описать двумя числами — средним индексом и объемом предложения. Все изменение этой пары параметров будут описывать основную динамику рынка.

Для наглядного описания рыночной динамики можно использовать следующий метод. Построим систему координат, в которой каждой точке будут соответствовать два числа: средний индекс и объем предложения (Рис 7).

Зная комбинации чисел «индекс-объем» для различных моментов времени, можно определить точки, соответствующие состоянию рынка в эти моменты.

Соединив последовательно все построенные точки, мы получим линию «движения» рынка во времени, то есть его эволюцию. Такой подход можно использовать для любых сегментов рынка.

На Рис. 7 определены точки, соответствующие индексам и объемам предложения Алмалинского района для первой недели февраля и начальная точка, соответствующая средним рыночным параметрам этого сегмента в январе.

Движение по этой линии от начальной точки к точкам каждой недели покажет «жизнь» Алмалинского района в течение месяца за февраль.



На Рис. 8 показана эволюция Жетысуского района, на Рис. 9 — Ауэовского района, на Рис. 10 — Медеуского района, на Рис. 11 — Турксибского района, на Рис. 12 — Бостандыкского района, на Рис 13 — всего города.

На Рис. 14 для возможности сравнения районов показаны эволюции всех районов города в 2010 году.

Линии на Рис. 7-14, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывают совокупное изменение основных рыночных параметров во времени. По этим графикам можно одновременно проследить изменения средних индексов и объемов предложения, то есть жизнь рынка.




Николай Стекольников, аналитик


Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz