№ 1 (99)

 

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.

NB: Ну а тут описаны основные функции индекса аренды.

 

Город в целом

Данные по городу:

Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1601 3 0.19 3257 -1306 -28.62

 

Две недели (с учетом пропущенного на Новый год номера) собиралась информация по рынку недвижимости. Активность рынка резко снизилась, что отразилось на объеме общего предложения — он уменьшился сразу на 1306 квартир (темп изменения −28.62%).

Несмотря на сильное снижение количества предлагаемых квартир, средний по городу индекс практически не изменился (+3$ или +0.19%). Такой эффект обычно бывает при пропорциональном снижении активности во всем спектре предложения.

 

Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения резко упал;
— уровень предложения в максимуме значительно снизился, сам максимум остался на прежнем месте (Рис. 1);
— основной отток предложения по форме идентичен кривой спектра предложения, что свидетельствует о пропорциональности изменения (Рис. 2);
— на фоне очень сильного снижения объема признаков дрейфа не видно;
— все заметные изменения спектра произошли в интервале индексов 1100$...2800$.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).

 

Динамика рыночных параметров

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1433 -2 -0.14 1675 -740 -30.64
кирпич 1774 18 1.03 1188 -373 -23.89
монолит 1789 -65 -3.51 394 -193 -32.88
Форматы
1-комн. 1520 4 0.26 683 -280 -29.08
2-комн. 1552 -8 -0.51 1129 -497 -30.57
3-комн. 1622 14 0.87 1152 -423 -26.86
4-комн. 1864 -17 -0.90 265 -97 -26.80
5-комн. 2155 -80 -3.58 28 -9 -24.32
Районы
Алмал. 1688 23 1.38 708 -318 -30.99
Жетыс. 1181 18 1.55 194 -69 -26.24
Ауэзов. 1353 6 0.45 890 -295 -24.89
Медеус. 2177 13 0.60 418 -158 -27.43
Турксиб. 1040 -3 -0.29 167 -50 -23.04
Бостан. 1714 5 0.29 868 -418 -32.50
Алат. 1113 -92 -7.63 12 2 20.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.


На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.



Недельная динамика в представлении по типам строений

В таблице 3 приведены сравнительные данные по динамике индекса (%), динамике объема предложения (%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого типа строений.

Таблица 3
сегмент динамика
индекса %		 динамика
предложения %		 динамика
долей %		 вклады
сегментов ($)
панель -0.14 -30.64 -1.50 -23
кирпич 1.03 -23.89 2.27 48
монолит -3.51 -32.88 -0.77 -22

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— панель почти не изменила индекс (-0.14%, что точно совпадает с темпом прошлого обзора);
— монолит значительно подешевел (-3.51%);
— кирпич отработал назад прошлое падение (-1.84%) и сегодня показал увеличение индекса на +1.03%;
— объемы предложения резко снизились для всех типов строений;
— темпы падения объемов находятся в пределах −33%...-24%;
— кирпич, показавший наименьший темп снижения объема предложения, значительно увеличил свою долю рынка (+2.27%);
— панель и монолит подвинулись соответственно на −1.5% и −0.77%;
— кирпич, увеличивший индекс и значительно расширивший долю рынка, дал огромный положительный вклад в динамику среднего по городу индекса (+48$);
— панель и монолит, показавшие снижение индексов и потерявшие часть рынка, дали большие отрицательные вклады (суммарно −45$);
— сложение огромных по величине, но противоположных по знакам, вкладов привело к небольшому результирующему тренду среднего по городу индекса (+3$).


Недельная динамика в представлении по форматам квартир

Таблица 4
Квартиры динамика
индекса %		 динамика
предложения %		 динамика
долей %		 вклады
сегментов ($)
1-комн. 0.26 -29.08 -0.13 -1
2-комн. -0.51 -30.57 -0.97 -18
3-комн. 0.87 -26.86 0.85 20
4-комн. -0.90 -26.80 0.20 2
5-комн. -3.58 -24.32 0.05 0

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— индексы увеличились в сегментах 1- и 3-комнатных квартир (+0.26% и +0.87% соответственно);
— в остальных форматах наблюдается падение стоимости квадратного метра;
— лидер падения индекса: сегмент 4-комнатных (-0.9%);
— объемы предложения во всех форматах резко пошли вниз;
— темпы снижения примерно одинаковые, высокие и находятся в пределах −24%...-31%;
— разные темпы снижения привели к перераспределению долей рынка;
— небольшие форматы (1- и 2-комнатные) потеряли часть рынка (-0.13% и −0.97% соответственно);
— форматы «больше 2» увеличили свои доли;
— лидер роста доли рынка — сегмент 3-комнатных квартир (+0.87%);
— основное перераспределение долей произошло между форматами 2- и 3-комнатных квартир;
— эти же форматы дали наибольшие вклады в динамику среднего по городу индекса (2-комнатные дали −18$, а 3-комнатные +20$);
— сложение больших по величине, но имеющих противоположные знаки, вкладов дало небольшой результирующий тренд общего индекса +3$.


Недельная динамика в представлении по районам города

В табл. 5 приведены сравнительные данные по динамике индекса (в%), динамике объема предложения (в%), динамике долей рынка, занимаемых сегментами (в%), вклады в динамику общегородского индекса от каждого района (в $).

Таблица 5
Районы динамика
индекса %		 динамика
предложения %		 динамика
долей %		 вклады
сегментов ($)
Алмал. 1.38 -30.99 -0.75 -7
Жетыс. 1.55 -26.24 0.19 3
Ауэзов. 0.45 -24.89 1.36 20
Медеус. 0.60 -27.43 0.21 6
Турксиб. -0.29 -23.04 0.37 4
Бостан. -0.29 -32.50 -1.53 -24
Алат. -7.63 20.00 0.15 1

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные моменты:
— только в Турксибском районе наблюдается падение индекса (-0.29%);
— в остальных районах индекс увеличился;
— наибольшие подъемы индекса произошли в Жетысуском (+1.55%) и Алмалинском (+1.38%) районах;
— объемы предложения очень сильно упали во всех районах города;
— темпы падения объемов довольно сильно различаются (от −32% до −23%);
— неравномерно падения объемов привела к перераспределению долей рынка;
— Алмалинский и Бостандыкский районы потеряли значительные части рынка (-0.75% и −1.53% соответственно);
— остальные районы смогли расшириться на рынке;
— лидер увеличения доли рынка — Ауэзовский район (+1.36%);
— знаки вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками трендов долей рынка;
— основные вклады в динамику дали Ауэзовский (+20$) и Бостандыкский (-24$) районы;
— сложение больших по величине, но имеющих противоположные знаки, вкладов дало небольшой результирующий тренд общего индекса +3$.

Выводы по городу:

— в настоящее время наблюдаем огромное праздничное снижение активности рынка;
— общий объем предложения упал более чем на 29%;
— снижение активности, как наблюдалось и в конце прошлого года, носит почти пропорциональный характер;
— в различных представлениях города выделяются пары сегментов, дающие очень большие вклады с разными знаками;
— небольшой тренд среднего по городу индекса (+3$) есть результат разнонаправленных влияний сегментов рынка;
— признаков дрейфа не наблюдается;
— можно ожидать некоторого оживления рынка к середине января.


Рынок аренды

 

Стоимость аренды и объемы предложения

В таблице 6 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 6
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 469 26 5.87 766 66 9.43
2-комн 598 -37 -5.83 805 -37 -4.39
3-комн 895 -45 -4.79 415 -109 -20.80
4-комн 2048 238 13.15 82 -26 -24.07
Всего       2068 -106 -4.88

За прошедшие две недели заметно увеличилась стоимость аренды в сегментах 1-комнатных (+5.87%) и 4-комнатных (+13.15%). Резкое увеличение стоимости аренды 4-комнатных квартир возможно связано с увеличением спроса на них во время праздников.

Объем предложения увеличился в сегменте 1-комнатных (+9.43%). В остальных форматах произошло падение объемов. Особенно сильно уменьшилось предложение в старших форматах (темп падения составил −20%...-24%).

Общий объем предложения упал на 106 квартир, что соответствует темпу изменения −4.88%. Темп снижения общего объема заметно замедляется.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс

В таблице 7 приведены данные по частям рынка, занимаемым различными форматам на прошлой и этой неделях (в %), изменение этих долей (в %), вклад различных форматов в динамику общего индекса аренды (в $), средняя комнатность сдаваемой квартиры и ее изменение за неделю, значение ОИА и его абсолютное (в $) и относительное изменение за неделю (в %).

Таблица 7
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 32.20 37.04 4.84 31
2-комн 38.73 38.93 0.20 -13
3-комн 24.10 20.07 -4.04 -47
4-комн 4.97 3.97 -1.00 -9
Сумма 100.00 100.00 0.00 -38
 
средн комн 2.018 1.910    
изм средн комн   -0.108  
ОИА 705 667  
изменение ОИА   -38 -5.35

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды и вклады сегментов:
— сильное различие темпов падения объемов предложения привело к перераспределению долей рынка;
— младшие форматы (1- и 2-комнатные квартиры) за две недели заметно увеличили свои доли;
— особенно сильно расширился сегмент 1-комнатных (+4.84%);
— старшие форматы (3- и 4-комнатные) потеряли значительные части рынка (-4.04% и −1% соответственно);
— большой положительный вклад в динамику ОИА дал сегмент 1-комнатных (+31$);
— остальные форматы дали отрицательные слагаемые;
— основной отрицательный вклад дал сегмент 3-комнатных (-47$);
— в результате падение ОИА за две недели составило значительную величину −38$.

Общий индекс аренды сегодня опустился иже отметки 700$ и стал равным 667$. Темп падения ОИА сегодня равен −5.35%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры сильно уменьшилась (-0.108) за счет перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир. Сегодня средняя комнатность опустилась ниже отметки 2 и стала равной 1.910.

Общая картина рынков недвижимости города

На Рис. 9 показана динамика среднего по городу индекса (продажи квартир) для первой недели января и сравнение этого показателя с уровнем прошлого месяца. На Рис. 9 обозначены: уровень прошлого месяца, среднее недельное значение индекса и его изменение относительно уровня декабря.


Видно, что год начался с небольшого падения индекса относительно декабрьского уровня (-7$).

На Рис. 10 показана динамика общего индекса аренды для первой недели января и сравнение этого показателя с уровнем прошлого месяца. На Рис. 10 обозначены: уровень ОИА прошлого месяца, среднее недельное значения ОИА в январе и его изменение относительно уровня декабря.


Видно, что ОИА в за две недели очень сильно уменьшился относительно уровня декабря (-47$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору отправляйте автору на obzor@krisha.kz


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.


Приложение 3

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды (ОИА). Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в декабре