Все регионы 

Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы 21.07 – 28.07.2010


№ 30 (128)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1672 3 0.18 6123 -360 -5.55
Типы
Панель 1517 -3 -0.20 3311 -149 -4.31
Кирпич 1839 14 0.77 2002 -93 -4.44
Монолит 1889 17 0.91 810 -118 -12.72
Форматы
1-комн 1605 6 0.38 1444 -94 -6.11
2-комн 1628 4 0.25 2146 -80 -3.59
3-комн 1690 2 0.12 2033 -131 -6.05
4-комн 1955 3 0.15 476 -40 -7.75
5-комн 2440 230 10.41 24 -15 -38.46
Районы
Алм 1780 9 0.51 1371 -52 -3.65
Жет 1206 -17 -1.39 377 -82 -17.86
Ауэ 1430 -13 -0.90 1670 -95 -5.38
Мед 2221 15 0.68 692 -31 -4.29
Тур 1138 -15 -1.30 281 -13 -4.42
Бос 1792 -9 -0.50 1718 -76 -4.24

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

 

Динамика распределения предложения:

— общий объем предложения продолжает уменьшаться: на прошлой неделе снижение было около −2%, сегодня — уже более −5.5%;
— недельное уменьшение объема составило 360 квартир;
— уровень предложения в максимуме за неделю стал значительно ниже, сам максимум остался на прежнем месте в спектре;
— на графике недельного изменения предложения (Рис. 2) видно, что отток квартир произошел в широком интервале индексов от 1400$ до 2500$;
— на общих картинах динамики города (Рис.1 и 2) признаков дрейфов не наблюдается.

 

Динамика индексов:

По городу:
— средний по городу индекс за неделю незначительно вырос (+3$);
— темп изменения среднего по городу индекса сегодня равен +0.18% (на прошлой неделе наблюдалось небольшое падение с темпом −0.18%).

По типам:
— панель и кирпич сохранили направления трендов индексов: стоимость квадратного метра панели продолжает падать, а кирпича — расти;
— индекс панели за неделю снизился (-0.20%), что несколько меньше, чем на прошлой неделе (-0.39%);
— кирпич продолжает расти (+0.83% на прошлой неделе, сегодня +0.77%);
— монолит сменил знак тренда: падение прошлой недели (-0.90%) сменилось сильным ростом на этой (+0.91%).

По форматам:
— все рассматриваемые форматы показывают небольшой рост индексов;
— в сегменте 1-комнатных квартир наблюдается продолжение роста индекса: на прошлой неделе было +0.50%, сегодня +0.38%;
— в сегменте 2-комнатных квартир небольшое падение на прошлой неделе (-0.31%) перешло в столь же небольшой подъем на этой (+0.25%);
— индекс в сегменте 3-комнатных квартир продолжает расти (+0.24% на прошлой неделе и +0.12% на этой);
— небольшое падение индекса 4-комнатных квартир (-0.15% на прошлой неделе) перешло в столь же незначительный рост (+0.15% на этой неделе).

По районам:
— Алмалинский район: после заметного снижения (-0.62% на прошлой неделе) наблюдается рост (+0.51% на этой неделе);
— Жетысуский район: произошла смена знака тренда индекса (+0.66% на прошлой неделе и −1.39% на этой неделе);
— Ауэзовский район: продолжается падение индекса (-0.14% на прошлой неделе и −0.90% на этой неделе);
— Медеуский район: продолжается рост индекса (+0.09% на прошлой неделе, +0.68% на этой неделе);
— Турксибский район: после сильного роста (+1.32% на прошлой неделе) наблюдается значительное падение (-1.30% на этой неделе);
— Бостандыкский район: продолжается падение индекса (-0.06% на прошлой неделе и −0.50% на этой неделе).

 

Динамика объемов предложения:

По городу:
— продолжается падение общего объема предложения: на прошлой неделе −1.91%, а сегодня уже −5.55%.

По типам:
— все типы строений за неделю поменяли знаки трендов и показали падение объемов;
— отметим, что все типы строений показывают темпы снижения объемов большие, чем не прошлой неделе;
— панель и кирпич показали примерно одинаковые темпы падения объемов (около −4.4%);
— максимальный темп падения в сегменте монолита (сегодня −12.7%, на прошлой неделе было −4.03%).

По форматам:
— все рассматриваемые форматы показали уменьшение объемов предложения;
— сегмент 1-комнатных квартир: небольшое увеличение объема на прошлой неделе (+1.18%) перешло в сильное падение (-6.11%) на этой неделе;
— сегмент 2-комнатных квартир: продолжается падение объема (-0.45% на прошлой неделе и −3.59% на этой неделе);
— сегмент 3-комнатных квартир: падение объема ускорилось (-2.96% на прошлой неделе и −6.05% на этой неделе);
— сегмент 4-комнатных квартир: падение объема замедлилось (-12.39% на прошлой неделе и −7.75% на этой неделе).

По районам:
— все рассматриваемые районы продолжают показывать падение объемов предложения;
— Алмалинский район: падение объема ускорилось (-0.49% на прошлой неделе и −3.65% на этой неделе);
— Жетысуский район: падение объема значительно ускорилось (-2.75% на прошлой неделе и −17.86% на этой неделе);
— Ауэзовский район: падение объема значительно ускорилось (-0.23% на прошлой неделе и −5.38% на этой неделе);
— Медеуский район: небольшое замедление падения объема (-6.46% на прошлой неделе и −4.29% на этой неделе);
— Турксибский район: значительное замедление падения объема (-11.71% на прошлой неделе и −4.42% на этой неделе);
— Бостандыкский район: падение объема ускорилось (-0.88% на прошлой неделе и −4.24% на этой неделе).

 

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: относительные изменения индексов, объемов предложений, долей рынка, занимаемым сегментами и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 2 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя сегодня динамика
долей %
вклады
сегментов $
Типы
Панель 53.37 54.07 0.70 9
Кирпич 32.32 32.70 0.38 12
Монолит 14.31 13.23 -1.09 -18
Форматы
1-комн 23.72 23.58 -0.14 -1
2-комн 34.34 35.05 0.71 13
3-комн 33.38 33.20 -0.18 -2
4-комн 7.96 7.77 -0.19 -3
5-комн 0.60 0.39 -0.21 -4
Районы
Алм 21.95 22.39 0.44 10
Жет 7.08 6.16 -0.92 -12
Ауэ 27.23 27.27 0.05 -3
Мед 11.15 11.30 0.15 5
Тур 4.53 4.59 0.05 0
Бос 27.67 28.06 0.39 4
Алат 0.39 0.23 -0.16 -1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

По типам:
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.08% (на прошлой неделе было 0.53%);
— панель продолжает увеличивать свою долю рынка (на прошлой неделе прирост доли был равен +0.53%, сегодня +0.70%);
— кирпич возвратил потерянную на прошлой неделе часть рынка (на прошлой неделе было −0.22%, сегодня +0.38%);
— монолит продолжает терять рынок (на прошлой неделе было −0.32%, сегодня −1.09%);
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— панель и кирпич дали значительные положительные вклады в динамику среднего по городу индекса (суммарно +21$);
— подорожавший, но потерявший огромную часть рынка, монолит дал значительный отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса (-18$);
— конкуренция по вкладам панели и кирпича с одной стороны, и монолита с другой стороны, привела к незначительному результирующему тренду среднего по городу индекса (+3$).

По форматам:
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.71% (на прошлой неделе было 1.31%);
— сегмент 1-комнатных квартир: приостановка длительного расширения доли рынка (+0.72% на прошлой неделе −0.14% на этой неделе);
— сегмент 2-комнатных квартир: продолжается процесс захвата сегментом рынка (+0.50% на прошлой неделе, +0.71% на этой неделе);
— сегмент 3-комнатных квартир: продолжается потеря сегментом рынка (-0.36% на прошлой неделе, −0.18% на этой неделе);
— сегмент 4-комнатных квартир: приостановка быстрого уменьшения доли рынка (-0.95% на прошлой неделе, −0.19% на этой неделе);
— как и на прошлой неделе, на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— формат 2-комнатных квартир дал положительный вклад в динамику среднего по городу индекса (+13$);
— остальные форматы дружно тянули средний по городу индекс вниз (суммарно −10$);
— конкуренция вкладов от 2-комнатных квартир с одной стороны, и остальных форматов с другой стороны, определила значение небольшого результирующего тренда (+3$).

По районам:
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.08% (на прошлой неделе было 1.11%);
— Алмалинский район: продолжается расширение сегмента на рынке (+0.44% на прошлой неделе, +0.31% на этой неделе);
— Жетысуский район: потеря огромной части рыка (-0.06% на прошлой неделе, −0.92% на этой неделе);
— Ауэзовский район: приостановка расширения сегмента на рынке(+0.46% на прошлой неделе, +0.05% на этой неделе);
— Медеуский район: частичная компенсация потери рынка на прошлой неделе (-0.54% на прошлой неделе, +0.15% на этой неделе);
— Турксибский район: приостановка процесса потери рынка (-0.50% на прошлой неделе, +0.05% на этой неделе);
— Бостандыкский район: продолжается захват сегментом рынка (+0.29% на прошлой неделе, +0.39% на этой неделе);
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским, Медеуским и Бостандыкским районами с одной стороны (суммарно +19$) и Жетысуским (-12$) районом с другой стороны;
— итоговое небольшое значение тренда среднего по городу индекса (+3$) явилось результатом сложения больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов от разных районов города.

 

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 3 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 656 5 0.71 1866 -11 -0.59
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 414 4 0.98 667 6 0.91
2-комн 617 8 1.31 722 -6 -0.82
3-комн 934 38 4.24 401 -8 -1.96
4-комн 1681 -112 -6.25 76 -3 -3.80

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды:

Общий индекс аренды:
— после небольшого снижения на прошлой неделе (-3$) ОИА за прошедшую неделю несколько вырос (+5$);
— темп изменения ОИА равен +0.71%.

По форматам:
— в основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры) наблюдается увеличение стоимости аренды;
— для основных форматов есть закономерность: чем больше (и дороже) сегмент, тем выше темп роста стоимости аренды;
— сегмент 1-комнатных квартир: существенное изменение тренда (-2.15% на прошлой неделе, +0.98% на этой неделе) — падение сменилось заметным ростом;
— сегмент 2-комнатных квартир: продолжается удорожание сегмента (+2.01% на прошлой неделе, +1.31% на этой неделе);
— сегмент 3-комнатных квартир: существенное изменение тренда (-3.24% на прошлой неделе, +4.24% на этой неделе) — быстрое падение сменилось столь же быстрым ростом;
— сегмент 4-комнатных квартир: существенное изменение тренда (+4.30% на прошлой неделе, −6.25% на этой неделе) — быстрый рост перешел в значительное падение.

 

Динамика объемов предложений:

Общий объем:
— общий объем рынка аренды за неделю незначительно снизился (-11 квартир или −0.59%);

По форматам:
— сегмент 1-комнатных квартир: продолжается рост объема с сохранением высокого темпа (+0.92% на прошлой неделе, +0.91% на этой неделе);
— сегмент 2-комнатных квартир: заметный рост перешел в существенное падение (+0.69% на прошлой неделе, −0.82% на этой неделе);
— сегмент 3-комнатных квартир: смена сильного роста быстрым падением (+1.49% на прошлой неделе, −1.96% на этой неделе);
— сегмент 4-комнатных квартир: продолжается с ускорением уменьшение объема предложения (-1.25% на прошлой неделе, −3.80% на этой неделе);

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 4 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 35.22 35.74 0.53 4
2-комн. 38.79 38.69 -0.09 3
3-комн. 21.79 21.49 -0.30 5
4-комн. 4.21 4.07 -0.14 -7
Сумма 100.00 100.00 0.00 5

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 0.53% (на прошлой неделе было гораздо меньше 0.16%);
— сегмент 1-комнатных квартир: продолжается активный захват сегментом рынка (+0.02% на прошлой неделе, +0.53% на этой неделе);
— сегмент 2-комнатных квартир: снова, как и на прошлой неделе, незначительная потеря рынка (-0.06% на прошлой неделе, −0.09% на этой неделе);
— сегмент 3-комнатных квартир: значительное снижение величины доли рынка (+0.14% на прошлой неделе, −0.30% на этой неделе);
— сегмент 4-комнатных квартир: продолжается процесс потери сегментом рынка (-0.09% на прошлой неделе, −0.14% на этой неделе);
— средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно снизилась (-0.011) за счет перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир и стала равной 1.939.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— значений вкладов форматов в динамику ОИА определялись не только изменениями стоимости аренды по форматам, но и изменениями долей рынка;
— положительные вклады в динамику ОИА дали сегменты 1-2-3-комнатных квартир (суммарно +12$);
— отрицательный вклад в динамику ОИА дал сегмент 4-комнатных квартир (-7$).

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

 

 

Видно, что первые две-три недели года происходило восстановление объемов рынка: возврат квартир, временно снятых с продажи на время праздников.
Объем в этот период резко возрастал, индекс увеличивался постепенно.

Окончательное восстановление объема рынка произошло к концу января.

Весь февраль, при практически неизменном общем объеме предложения, наблюдается устойчивый рост индекса. Такой характер эволюции рынка предполагает наличие устойчивого правого дрейфа или перераспределения предложения в пользу более дорогого жилья.

Точка, соответствующая началу марта (03.03), также подтверждает тенденцию февраля — небольшой системный рост индекса при почти неизменном объеме предложения. Следующая неделя (10.03) привела из-за праздничного снижения активности рынка к резкому оттоку предложения с рынков продажи и аренды квартир. Средний по городу индекс при этом продолжает постепенно расти.
После праздника (17.03) наблюдается резкий рост объема предложения — идет восстановление активности рынка. Индекс при этом несколько снизился, что, скорее всего, связано с огромным ростом предложения, которое происходило не совсем пропорционально. Динамика структуры предложения привела к наблюдаемому изменению индекса.
Предпоследняя неделя марта принесла некоторое снижение активности всех рынков недвижимости. Недельный объем предложения вышел на уровень 5700 квартир. Средний по городу индекс вырос.
В последнюю неделю марта активность продавцов заметно увеличилась, что привело к росту общего объема предложения почти на 1000 квартир.
Средний по городу индекс за последнюю неделю марта увеличился незначительно.

Первая неделя апреля принесла заметное увеличение общего объема предложения и значительное уменьшение среднего по городу индекса. Снижение индекса связано со структурной перестройкой предложения — притоком относительно недорогих квартир.
Такое уменьшение среднего по городу индекса носит модельный характер и не связано со стоимостью отдельной конкретной квартиры.
В течение второй недели апреля значение индекса полностью восстановилось до уровня конца марта (1730$), объем предложения продолжает увеличиваться. Постепенное увеличение объема предложения возможно связано с проявлением сезонной волны.
Третья неделя апреля не принесла заметной динамики основных рыночных параметров. Объем предложения и индекс изменились незначительно.
В течение последней недели апреля произошел значительный рост индекса (причины — отток относительно недорогого жилья и правый дрейф) при небольшом уменьшении объема предложения.

За первую неделю мая объем предложения и индекс уменьшились. Такого движения города на vi-диаграмме в 2010 году еще не было. Причиной необычного перемещения может служить значительный отток относительно дорогого жилья с рынка. Этот отток привел, как к падению объема, так и к уменьшению среднего по городу индекса из-за структурной перестройки предложения. Отметим, что уменьшение индекса носит модельный характер и не связано с удешевлением конкретных квартир.
Вторая неделя мая показала небольшие изменения по основным рыночным параметрам. На vi-диаграмме движения за неделю практически нет.
Третья неделя мая толкнула рынок продаж вправо: индекс изменился незначительно, зато объем предложения резко вырос.
Последняя неделя мая не принесла какой-либо значимой динамики. Эволюция города сводится к незначительным колебаниям уровня предложения и среднего по городу индекса.

Первая неделя июня, как и все последние несколько недель, не показала значимой динамика параметров рынка. Наблюдается небольшой рост предложения и незначительное снижение среднего по городу индекса.
Во время второй недели июня уровень предложения снизился почти на 3%, а средний по городу индекс продолжает медленное снижение (-5$).
В третьей неделе июня индекс снова снизился (-8$) при практически неизменном общем объеме предложения.
В течение последней недели июня продолжается снижение среднего по городу индекса (-12$), сопровождающееся заметным падением общего объема предложения (-2.17%).
Эволюция города в июне постепенно вывела город из области относительной стабильности, в которой он находился последние два месяца. Индекс и объем предложения постепенно монотонно снижаются. Город на vi-диаграмме в июне двигался по траектории «влево-вниз».

В переходной неделе от июня к июлю значение среднего по городу индекса практически не изменилось (+0.18%), а общий объем предложения заметно снизился (-2.74%).
За первую неделю июля индекс потерял 18$ (-1.06%), а общий объем предложения снизился на 387 квартир (-5.88%). Продолжается начавшееся пять недель назад движение рынка по траектории «влево-вниз»: падение индекса на фоне снижающихся объемов предложения.
В течение второй недели июля средний по городу индекс практически не изменился (-1$ или −0.06%), а объем предложения значительно вырос (+419 квартир или +6.77%). Город прекратил достаточно долгое движение по траектории «влево-вниз» и направился по новому вектору («вправо»).
Третья неделя июля не принесла значительной динамики рыночных параметров: индекс упал на 3$ (-0.18%), общий объем снизился на 126 квартир (-1.91%).
За последнюю неделю июля индекс незначительно увеличился (+3$), а общий объем предложения упал более, чем на 5.5%.
Похоже, что город нащупывает очередной «островок стабильности» в vi-пространстве.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz



Опубликовано 28 июля 2010 3073 просмотра Добавить комментарий