- Видишь суслика?
- Нет!
- И я не вижу. А он есть!..
Кинофильм "ДМБ"


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1560 -9 -0.57 6138 51 0.83

Продолжается плавное снижение общего индекса рынка. За неделю он потерял 9$, достиг уровня 1560$. Темп изменения совпадает с темпом позапрошлой недели -0.57%. Небольшое изменение среднего по городу индекса скрывает достаточно сильную динамику в сегментах.

Предложение немного выросло (+51 квартира или +0.83%). Небольшое изменение общего объема есть результат разнонаправленных трендов по сегментам.


Город: динамика распределения предложения


Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения практически не изменился;
— на Рис.2 наблюдаются три небольших группы дополнительного предложения, которые не могут привести к значительным изменениям общего индекса;
— признаков дрейфа нет.


Город: различные представления


Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1359 -1 -0.07 3258 -20 -0.61
кирпич 1737 -34 -1.92 2098 52 2.48
монолит 1925 -4 -0.21 782 19 2.43
форматы
1-комн. 1425 -1 -0.07 1361 -14 -1.03
2-комн. 1506 8 0.53 2145 50 2.33
3-комн. 1608 -14 -0.86 2079 32 1.54
4-комн. 1904 -74 -3.74 528 -11 -2.08
5-комн. 2273 62 2.80 25 -6 -24.00
районы
Алмал. 1645 0 0.00 1339 43 3.21
Жетыс. 1147 -8 -0.69 357 -35 -9.80
Ауэзов. 1283 -5 -0.39 1656 24 1.45
Медеус. 2251 2 0.09 786 -31 -3.94
Турксиб. 1012 -13 -1.27 306 8 2.61
Бостан. 1634 -20 -1.21 1681 49 2.91
Алат. 1052 -85 -7.48 13 -7 -53.85

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— подешевели все типы строений;
— особенно сильно упал индекс кирпича (-1.92%);
— индекс панели почти не изменился;
— предложение заметно выросло в сегментах кирпича и монолита (примерно по +2.5%);
— панели стало на 0.61% меньше, чем в на прошлой неделе.

По форматам:
— индексы всех форматов, кроме 2-комнатных, снизились;
— лидер падения — сегмент 4-комнатных (-3.74%);
— стоимость квадратного метра в 2-комнатных за неделю выросла на 0.53%;
— объемы предложения заметно выросли только в самых популярных форматах — 2- и 3-комнатных квартирах (+2.33% и +1.54% соответственно;
— в сегментах 1- и 4-комнатных наблюдается небольшое снижение объемов предложения.

По районам:
— средние индексы всех районов, кроме Медеуского, за прошедшую неделю снизались;
— в Алмалинском, Жетысуском и Ауэзовском районах снижение индекса было менее процента;
— в Турксибском и Бостандыкском районах индекс упал более, чем на процент;
— в четырех районах города: Алмалинском, Ауэзовском, Турксибском и Бостандыкском на этой неделе наблюдается значительный рост объема предложения (от +1.45% до +3.21%);
— в Медеуском и, особенно, Жетысуском виден сильный отток квартир (-3.95; и -9.8% соответственно).

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель -0.77 -11
кирпич 0.57 -1
монолит 0.21 3
Cумма 0.00 -9
 
1-комн. -0.42 -6
2-комн. 0.53 11
3-комн. 0.24 -1
4-комн. -0.25 -11
5-комн. -0.10 -2
Сумма 0.00 -9
 
Алмал. 0.52 9
Жетыс. -0.62 -8
Ауэзов. 0.17 1
Медеус. -0.62 -14
Турксиб. 0.09 0
Бостан. 0.58 4
Алат. -0.12 -1
 Сумма 0.00 -9

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— падение общего объема предложения панели в совокупности с сильным ростом объемов кирпича и монолита, привело к очень значительному перераспределению долей рынка в пользу кирпича и монолита;
— в тоге панель потеряла 0.775 рынка, а кирпич и монолит расширились (+0.57% и +0.21% соответственно);
— несмотря на то, что индекс монолита упал, значительная прибавка долей рынка позволила этому сегментам показать небольшой положительный вклад в динамику общего индекса (+3$);
— значительное расширение места на рынке и сильное снижение индекса кирпича несколько скомпенсировали друг друга — как результат итоговый вклад этого сегмента стал небольшим (-1$);
— панель показала огромную потерю доли рынка и, несмотря на незначительное изменение индекса, дала в итоге большой отрицательный вклад (-11$).
— результирующее значение изменения общегородского индекса в представлении по типам определилось динамикой долей рынка.

По форматам:
— в популярных сегментах 2- и 3-комнатных квартир доли рынка заметно выросли за счет снижения долей 1- и 4-комнатных квартир;
— основные вклады в динамику общегородского индекса внесли сегменты 2-комнатных (+119$), 1-комнатных (-6$) и 4-комнатных (-11$);
— результирующее значение изменения общегородского индекса в представлении по форматам определилось, как и на прошлой неделе, в основном, динамикой долей рынка.

По районам:
— в Жетысуском, Медеуском за неделю одинаково снизились доли рынка (по -0.62%);
— основная прибавка долей произошла в Алмалинском и Бостандыкском районах (+0.52% и +0.58% соответственно);
— результирующее значение изменения общегородского индекса в представлении по районам определилось в основном динамикой долей рынка.

Выводы по городу:

— рынок перешел в относительно спокойную фазу;
— предложение в целом меняется незначительно, хотя наблюдается довольно большая посегментная динамика;
— заметные разнонаправленные изменения долей рынка привели к незначительному тренду общегородского индекса.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 392 3 0.77 1161 -65 -5.30
2-комн 584 7 1.21 1202 -2 -0.17
3-комн 945 -7 -0.74 693 -46 -6.22
4-комн 1803 -62 -3.32 165 -7 -4.07
Всего       3221 -116 -3.48

Стоимость аренды 1- и 2-комнатных квартир за прошедшую неделю немного выросла. В сегментах 3- и 4-комнатных есть снижение стоимости аренды. Аренда маленьких квартир дорожает, а больших — снижается.

Общий объем предложения упал на 116 квартир (-3.48%), что показывает продолжение тенденций прошлой недели.

Основное падение объемов предложения произошло в сегментах 1-, 3- и 4-комнатных квартир. В среднем объемы предложения там уменьшились на 5%. Единственный сегмент, в котором виден, хоть и небольшой, но рост предложения — 2-комнатные квартиры (+0.17%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн 36.74
36.04
-0.69
-2
2-комн 35.96
 37.32
 1.36
 11
3-комн 22.15
 21.52
 -0.63
 -8
4-комн 5.15
 5.12
 -0.03
 -3
сумма 100.00
 100.00
 0.00 -2
 
средн. комн 1.957
 1.957
    
изм средн комн   0.000
  
средн.индекс 657 655
  
изм средн индекса   -2 -0.37

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— сегменты 2-комнатных значительно расширился (+1.36%) за счет падения объемов в остальных сегментах;
— примерно одинаковые доли потеряли 1-комнатные и 3-комнатные квартиры (-0.69% и -0.63%).

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодня определяющими факторами общего изменения индекса аренды стали форматы 2- и 3-комнатных квартир. 2-комнатные: заметный рост стоимости аренды и сильное расширение доли рынка — в итоге вклад равен +11$. 3-комнатные: падение стоимости аренды и потеря большой доли рынка — в итоге вклад -8$. Вклады этих сегментов компенсировали друг друга, и в результате итоговое значение динамики общего индекса аренды за неделю стало равным -2$.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 655$. Сегодняшний темп изменения индекса аренды равен -0.37%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры не изменилась и продолжает оставаться равной 1.957.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в мае