Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы25.06-02.07.2008


В действительности все выглядит иначе,
чем на самом деле
Станислав Ежи Лец

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2123 -126 -5,60 6758 10 0,15
Панель 1869 -29 -1,53 3814 161 4,41
Кирпич 2301 -190 -7,63 2209 -38 -1,69
монолит 2905 -213 -6,83 735 -113 -13,33
1-комн. 2078 -170 -7,56 1670 38 2,33
2-комн. 2016 -60 -2,89 2284 40 1,78
3-комн. 2081 -105 -4,80 2130 6 0,28
4-комн. 2703 -213 -7,30 636 -64 -9,14
5-комн. 3185 -154 -4,61 38 -10 -20,83
Алмал. 2101 -258 -10,94 1231 -119 -8,81
Жетыс. 2467 77 3,22 818 9 1,11
Ауэзов. 1687 25 1,50 1664 269 19,28
Медеус. 2905 -291 -9,11 777 -144 -15,64
Турксиб. 1781 -90 -4,81 483 -41 -7,82
Бостан. 2141 -39 -1,79 1785 36 2,06

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 25.06-02.07.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.58 - 120.84 = - 0.26 тенге/$ или - 0.2151%.
 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов для основных типов. В панельном сегменте изменения самые маленькие на этой неделе (-29$ или -1.53%). Незначительность динамики панели особенно хорошо видна на фоне громадного падения индексов кирпича (-190$ или -7.63%) и монолита (-213$ или -6.83%). В истории изменения индекса монолита были периоды, когда недельные тренды имели близкие к сегодняшним значения и это обуславливалось в основном бедной статистикой (всего около 700 квартир). Статистика по кирпичу (более 2200 квартир) достаточная для того, чтобы очень серьезно отнестись к сегодняшнему падению индекса на 190$.

Для получения более детальной картины рассмотрим распределения предложения для кирпича (Рис. 3 ) и монолита (Рис. 4).

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Из Рис.3 видно, что кластер (1700$…3000$) стал более пологим и его средний индекс несколько уменьшился. В области индексов 3500$…4700$ предложение явно уменьшилось. Самое интересное – "элитный" кластер 5000$…5600$ по объему резко уменьшился (примерно в 4 раза), но его средний индекс изменился незначительно. Все эти три фактора в совокупности и привели к столь значительному падению индекса кирпича.

Схожая картина наблюдается и для монолита. В области индексов 1300$…3100$ на Рис. 4 видны разнонаправленные изменения предложения за неделю. Сильно изменился "элитный" кластер (4000$…5000$). Среднее значение его индекса, как и в "элитке" кирпича, осталось прежним, а объем уменьшился почти вдвое.

Можно предположить, что на рынке стремительно уменьшается "элитный" сегмент и именно этим вызваны столь сильные изменения в средних индексах.

Линейка индексов и динамика по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 2905$( вниз на 213$), кирпичные 2301$ (вниз на 190$), панельные 1869( вниз на 29$).

Изменение предложений по типам: На рынке появилось большое количество новых панельных квартир (+161 или +4.41%). Кирпича осталось практически столько же (-38 квартир или -1.69%), монолита стало заметно меньше (-113 квартир или -13.33%).

Доли рынка: (в порядке убывания долей) панель 56.44% (вверх на 2.30%), кирпичные 32.69% (вниз на 0.61%), монолитные 10.88% (вниз на 1.69%). В результате недельных изменений в предложении очень сильно выросла доля панельного сегмента.
 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На Рис. 5 показаны темпы изменения индексов для различных форматов на этой и прошлой неделях (изменение в % за неделю). Основная черта сегодняшней недели – значительное падение индекса во всех форматах. Падение настолько сильное, что для 1- и 4-комнатных квартир недельное изменение индекса превысило 7%.
Рассмотрим распределения предложения для 1-комнатных квартир на этой и прошлой неделях (Рис. 6). Из этого рисунка видно, что появился новый кластер в районе среднего для 1-комнатных квартир индекса 2100$. Кластер 2300$…3000$ явно сместился в менее дорогую сторону. В двух следующих кластерах (3400$…3800$ и 4300$…5000$) средние индексы за неделю не изменились, а объемы уменьшились почти в два раза.

Изменение структуры предложения произошедшее в областях индекса более 2200$ привели к наблюдаемому сегодня значительному падению среднего индекса для 1-комнатных квартир. Отметим, что в самом "демократичном" кластере (1000$…1700$) изменений за неделю практически нет. Квартиры, составляющие этот кластер, находятся в равновесном состоянии – их средняя стоимость квадратного метра и объем предложения не меняются. Существование этого кластера доказывает, что на сегодняшнем рынке есть некоторые "островки стабильности". Причиной такой стабильности может быть психологический барьер в 1000$/кв.м. Этот барьер может какое-то время сдерживать сдвиг "кластера стабильности" в сторону малых индексов.

Линейка индексов и динамика по форматам: (в порядке убывания индексов) 5-комнатные 3185$ (вниз на 154$), 4-комнатные 2703$ (вниз на 213$), 3-комнатные 2081$ (вниз на 105$), 1-комнатные 2078$ (вниз на 170$), 2-комнатные 2016$ (вниз на 60$). Отметим, что сегодня наблюдается почти полное равенство стоимости квадратного метра в форматах 1-, 2- и 3-комнатных квартир.

Изменение предложений по форматам: В сегментах 4- и 5-комнатных квартир наблюдается сильное падение предложения. В остальных форматах квартир на рынке немного прибавилось.

Доли рынка: Динамика долей форматов на сегодня (в порядке убывания долей): 2-комнатные 33.80% (вверх на 0.54%), 3-комнатные 31.52% (вверх 0.04%), 1-комнатные 24.71% (вверх на 0.53%), 4-комнатные 9.41% (вниз на 0.96%), 5-комнатные 0.56% (вниз на 0.15%). Перераспределение долей квартир различного формата привело к уменьшению средней комнатности с 2.302 до 2.273 (-0.029).
 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На Рис. 7 показаны темпы изменения индексов по районам сегодня и на прошлой неделе. Из рисунка видно, что аномально высокие скорости падения индекса сегодня в Алмалинском (-10.94%) и Медеуском (-9.11%) районах. В Турксибском и Бостандыкском районах индекс тоже падает, но значительно медленней. В Жетысуском и Ауэзовском районах за неделю индекс вырос, что свидетельствует о сильных различиях в динамике районов города.

Линейка индексов и динамика по районам: (в порядке убывания индексов) Медеуский 2905$ (-291$), Жетысуский 2467$ (+77$), Бостандыкский 2141$ (-39$), Алмалинский 2101$ (-258$), Турксибский 1781$ (-90$), Ауэзовский 1687$ (+25$).

Рассмотрим подробнее причины сильного падения индекса в Алмалинском районе. На Рис. 8 показаны распределения предложения для рассматриваемого района для двух недель. Видно, что в кластере 1300$…1900$ нет видимых изменений объема и среднего индекса. Это стабильный кластер.

В области индексов больше 1900$ произошли значительные перемены. В районе, близком к среднему для Алмалинского района индексу, предложение значительно выросло, а в области более 2900$ количество предлагаемых квартир резко сократилось. Распределение предложения заканчивается на индексе 3700$. На прошлой неделе распределение продолжалось до отметки 5000$. Видно, что в Алмалинском районе с рынка уходит дорогостоящий сегмент и это привело к наблюдаемому падению индекса.

Изменение предложений по районам: Сегодня можно выделить три района, в которых есть значительные изменения объема предложения. В Ауэзовском районе почти на 20% стало больше предлагаемых квартир (+269). Так как этот район застроен в основном панельными строениями, то становится понятным большая (+161 квартира) прибавка именно в панельном сегменте рынка. Значительно уменьшилось предложение в Медеуском (-144 квартиры) и Алмалинском (-119 квартир) районах. Как было показано выше, в Алмалинском районе произошел значительный отток с рынка дорогостоящего жилья.

Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 26.41% (+0.49%), Ауэзовский 24.62% (+3.95%), Алмалинский 18.22%(-1.79%), Жетысуский 12.10% (+0.12%), Медеуский 11.50% (-2.15%), Турксибский 7.15% (-0.62%).

ГОРОД В ЦЕЛОМ

За прошедшую неделю общегородской индекс стоимости жилья резко снизился до уровня 2123$ (-126$), что соответствует тренду -5.60%. При этом общегородское предложения практически не изменилось (+10 квартир или +0.15%).

Слагаемые общегородского индекса

Общегородской индекс формируется под воздействием следующих факторов: изменение долей различных сегментов рынка (динамика предложения) и тренд индексов в этих сегментах.

Для понимания того, как формируется динамика общегородского индекса, город можно рассматривать в различных представлениях - как объект, разделяющийся или только по типам, или только по форматам, или только по районам.

В конкретном представлении в каждой составляющей происходит изменение среднего индекса и ее доли рынка. Изменение общегородского индекса является результирующим всех изменений индексов и объемов каждой составляющей представления.
В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние составляющих рынка для различных представлений.

В табл. 2 показаны значения слагаемых общегородского индекса в различных представлениях.

 

табл. 2    
представление составляющая рынка Вклад составляющей
  панель 28
по типам кирпич -77
  монолит -77
  1-комн. -30
по форматам 2-комн. -9
  3-комн. -32
  4-комн. -48
  5-комн. -7
  Алмал. -89
по районам Жетыс. 12
  Ауэзов. 71
  Медеус. -102
  Турксиб. -19
  Бостан. 1

 

Город как совокупность типов строения: результирующее изменение индекса за неделю (-126$) складывается из изменений в панельном (+28$), кирпичном (-77$) и монолитном (-77$) сегментах. Видно, что изменения в панельном сегменте (доля рынка и индекс) "тянули" общегородский индекс вверх, а изменения в кирпичном и монолитном сегментах – вниз. Результирующая динамика общегородского индекса + 28$(панель) - 77$(кирпич) - 77$(монолит) = - 126$.

Город, как совокупности форматов: видно, что на падение общегородского индекса оказали особое влияние сегменты 1-комнатных, 3-комнтаных и 4-комнтаных квартир.
Результирующая динамика общегородского индекса - 30$ (1-комн.) - $ (2-комн.) - 32$ (3-комн.) - 48$ (4-комн.) - 7$ (5-комн.)
= - 126$.

Город, как совокупность районов: положительные слагаемые дали Ауэзовский, Жетысуский и Бостандыкский раойны, отрицательные - Медеуский, Алмалинский и Турксибский.
Результирующая динамика общегородского индекса - 89$(Алмал.) + 12$ (Жетыс.) + 71$ (Ауэз.) - 102$ (Медеус.)
- 19$ (Турксиб.) + 1$ (Бостан.) = - 126$.

На Рис. 9 изображены в виде диаграмм слагаемые общегородского индекса в трех различных представлениях – по типам, по форматам и по районам. Наглядно видны сегменты в каждом из представлений которые "тянут" результирующий индекс вверх, а какие – вниз.

Город: динамика кластеров

На Рис. 10 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели. Рассмотрим недельную динамику предложения в терминах кластеров.

Первый кластер (около1600$): объем практически не изменился, средний индекс остался прежним.

Второй кластер (2000$): увеличение объема и смещение влево примерно на 100$. Квартиры, заполняющие этот кластер за неделю снова подешевели.

Третий кластер (2600$): кластер расширился, его объем несколько уменьшился, среднее значение индекса увеличилось примерно на 50$.

Четвертый кластер (3500$): уменьшился в объеме примерно в полтора раза, его средний индекс не изменился. Так как в области индексов левее 3500$ не видно увеличения предложения, то можно предположить, что квартиры, составляющие этот кластер, просто были сняты с продажи.

Пятый кластер (4500$): уменьшение объема в два раза при неизменном индексе. По этому объекту можно сделать аналогичные предположения, что и по четвертому кластеру.

Выводы из анализа кластеров:
- первый кластер сегодня это "островок стабильности", его средний индекс и объем предложения неизменны;
- изменения во втором, третьем, четвертом и пятом кластерах несут "отрицательное" воздействие на итоговый индекс.

Выводы по городу:
- рынок самого дешевого жилья находится в спокойном состоянии, цены и объем предложения не меняются;
- в области средних индексов наблюдается отрицательных тренд цен – квартиры постепенно дешевеют;
- с продажи массово снимается дорогостоящее жилье, но цены на него пока сохраняются.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 527 -4 -0.75 1202 11 0.92
2-комн 874 24 2.82 1157 -24 -2.03
3-комн 1375 26 1.93 714 29 4.23
4-комн 2261 -85 -3.62 149 21 16.41
Всего 3222 37 1.16

 

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Динамика общего индекса: для прошлой недели индекс аренды был равен 898$, сегодня он достиг величины 919$. Прирост индекса за неделю 21$ или +2.4%. Можно сказать, что в целом рынок аренды за неделю подорожал.

Динамика рынка: На Рис. 11 показано относительное изменение стоимости аренды для различных форматов за неделю. Видно, что незначительно изменилась стоимость аренды 1-комнтаных квартир. В среднем формате (2- и 3-комнтатные) наблюдается заметное повышение арендной платы. В сегменте 4-комнатных сегодня спад – индекс уменьшился на 3.62%.

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 1-комнатные 37.31% (-0.09%), 2-комнатные 35.91% (-1.17%), 3-комнатные 22.16% (+0.65%), 4-комнатные 4.62% (+0.60%). Структурные изменения постепенно сдвигают рынок аренды квартир в сторону больших форматов. Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю увеличилась на 0.019 с 1.922 до 1.941.

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

 



Опубликовано 2 июля 2008 30951 просмотр Добавить комментарий