Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы28.05-04.06.2008


Читал пейджер…
Много думал…
(из воспоминаний нувориша)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2173 -39 -1,76 6774 -216 -3,09
панель 1814 -34 -1,84 3656 -92 -2,45
кирпич 2484 -23 -0,92 2371 -50 -2,07
монолит 2948 -52 -1,73 747 -74 -9,01
1-комн. 2023 -122 -5,69 1656 41 2,54
2-комн. 1997 -113 -5,36 2136 -205 -8,76
3-комн. 2196 26 1,20 2218 -42 -1,86
4-комн. 2874 116 4,21 706 -25 -3,42
5-комн. 3563 425 13,54 58 15 34,88
Алмал. 2276 -18 -0,78 1280 -50 -3,76
Жетыс. 2107 -40 -1,86 781 -79 -9,19
Ауэзов. 1657 -32 -1,89 1536 3 0,20
Медеус. 3127 -32 -1,01 842 -70 -7,68
Турксиб. 2033 -1 -0,05 605 5 0,83
Бостан. 2171 -34 -1,54 1730 -25 -1,42

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 28.05-04.06.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.73 - 120.54 = + 0.19 тенге/$ или +0.1576%.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов для основных типов на прошлой неделе и сегодня. Видно, что для всех типов тренд индекса отрицательный. Если на прошлой неделе индекс кирпича имел максимальный отрицательный тренд, то сегодня панель и монолит дешевеют заметно быстрее.
Линейка индексов и динамика по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 2948$( вниз на 52$), кирпичные 2484$ (вниз на 23$), панельные 1814( вниз на 34$).
Изменение предложений по типам: Заметно уменьшилось предложение по монолиту (-9.01%). Панели и кирпича стало тоже меньше на рынке – предложение для них упало на -2.45% и -2.07% соответственно.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) панель 53.97% (вверх на 0.35%), кирпичные 35.00% (вверх на 0.36%), монолитные 11.03% (вниз на 0.71%). По типам строений рынок стал менее монолитным за счет увеличения долей панели и кирпича.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На Рис. 3 показаны темпы изменения индексов для различных форматов на этой и прошлой неделях (изменение в % за неделю). Если на прошлой неделе была видена закономерность "чем выше формат квартиры, тем падение индекса больше", то сегодня тенденция другая. Для 1- и 2-комнтаных квартир тренды индекса отрицательные, для 3-комнатных – небольшой положительный рост, для 4- и, особенно, для 5-комнтаных квартир наблюдается существенное увеличение стоимости жилья. Эта закономерность хорошо видна при построении огибающей кривой на Рис. 3.
Линейка индексов и динамика по форматам: (в порядке убывания индексов) 5-комнатные 3563$ (вверх на 425$), 4-комнатные 2874$ (вверх на 116$), 3-комнатные 2196$ (вверх на 26$), 1-комнатные 2023$ (вниз на 122$), 2-комнатные 1997$ (вниз на 113$). Заметим, что сегодня индекс для 2-комнатных стал меньше чем для 1-комнатных квартир.
Изменение предложений по форматам: Предложение 5-комнатных квартир сильно выросло (почти на 35%), но такие скачки характерны только для этого сегмента рынка. Сегодня надо отметить существенное понижение предложения 2-комнатных (-8.76%). В остальных форматах относительные изменения разнонаправлены и значительно меньше по величине.
Доли рынка: Динамика долей форматов на сегодня (в порядке убывания долей): 3-комнатные 32.74% (вверх на 0.41%), 2-комнатные 31.53% (вниз на 1.96%), 1-комнатные 24.45% (верх на 1.35%), 4-комнатные 10.42% (вниз на 0.04%), 5-комнатные 0.86% (вверх на 0.24%). Основное изменение структуры предложения по форматам – сильное уменьшение доли 2-комнатных и значительное повышение доли 1-комнатных квартир. Это изменение структуры предложения привело к небольшому уменьшению средней комнатности с 2.32 до 2.317.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На рис. 4 показаны темпы изменения индексов по районам сегодня и на прошлой неделе. Сегодня во всех районах виден отрицательный тренд индекса. Но по характеру падения районы сильно отличаются друг от друга. В Турксибском районе индекс практически не изменился (-0.05%). В Алмалинском и Бостандыкском районе скорость падения индекса осталась близкой к показателям недельной давности. Жилье в этих районах дешевеет с темпом -0.78% и -1.54% соответственно. В Медеуском наметилось некоторое замедление падения – было -2.62%, стало -1.01%. В Жетысуском и Ауэзовском районах падение заметно ускорилось.
Линейка индексов и динамика по районам: (в порядке убывания индексов) Медеуский 3127$ (-32$), Алмалинский 2276$ (-18$), Бостандыкский 2171$ (-34$), Жетысуский 2107$ (-40$), Турксибский 2033$ (-1$), Ауэзовский 1657$ (-32$).
Изменение предложений по районам: Кроме Турксибского (+0.83%) и Ауэзовского (+0.2%), в остальных районах города наблюдается падение предложения. Больше остальных потеряли Жетысуский (-9.19%) и Медеуский (-7.68%) районы. На эти два района приходится почти три четверти общего падения предложения по городу.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 25.54% (+0.43%), Ауэзовский 22.67% (+0.74%), Алмалинский 18.90%(-0.13%), Медеуский 12.43% (-0.62%), Жетысуский 11.53% (-0.77%), Турксибский 8.93% (+0.35%).

ГОРОД В ЦЕЛОМ

За прошедшую неделю индекс упал на 39$, что соответствует изменению -1.76%. На Рис. 5 показаны общегородские распределения предложения по индексу для прошлой (синяя линия) и этой (красная линия) недели. Динамика такова: вся кривая для интервала индексов 2000$….2800$ сместилась ВЛЕВО, что соответствует общему удешевлению квартир в этом ценовом интервале. Обратим внимание на интервал индексов 4000$….4800$. Здесь есть явно выраженный максимум, который соответствует определенной группе квартир. За неделю этот максимум сдвинулся ВПРАВО, что прямо указывает на удорожание квартир, образовавших эту группу. Отсюда следует вывод, что в настоящее время на рынке недвижимости происходит стратификация предложения. Относительно недорогое жилье дрейфует в сторону уменьшения стоимости, а дорогие квартиры, явно выделяющиеся на общем фоне, с каждой неделей дорожают.

Рассмотрим самый дорогой сегмент рынка – квартиры в монолитных домах. На Рис. 6 показаны распределения предложения для этой группы квартир (обозначения – такие же, как и на Рис. 5). Виден очень характерный максимум предложения для интервала индексов 4000$...4700$. Я думаю, что квартиры с соответствующими индексами сегодня можно отнести к высококачественному жилью. Видно, что максимум распределения, соответствующий этим квартирам, за неделю ощутимо сместился ВПРАВО, что подтверждает тезис о том, что дорогое жилье дорожает.

Аналогичный эффект можно найти и для квартир в кирпичных домах. Соответствующие распределения показаны на Рис. 7 (обозначения – такие же, как и на Рис. 5). Стратификация предложения для квартир в кирпичных домах видна еще лучше, чем при рассмотрении города в целом. На Рис. 7 выделяются два явных максимума: главный (для индексов 2900$….3500$) и "элитка" (интервал индексов 4700$…5500$). Недельные изменения: главный максимум смещается ВЛЕВО (соответствующие квартиры дешевеют), второй, "элитный" максимум заметно смещается ВПРАВО (а квартиры, его составляющие, дорожают).

Мой личный вывод по рынку квартир: Рынок существенно неоднороден. При анализе распределений по индексу хорошо выделяются отдельные группы квартир. Эти квартирные кластеры имеют свою собственную динамику развития. Суперпозиция кластеров образует весь комплекс предлагаемых на продажу квартир в городе. Для понимания общегородской динамики нужно внимательно изучать поведение отдельных кластеров.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 547 -4 -0,73 1110 4 0,36
2-комн 903 -19 -2,06 1141 51 4,68
3-комн 1413 -56 -3,81 723 37 5,39
4-комн 2392 -141 -5,57 138 -33 -19,30
Всего 3112 59 1,93

 

Динамика стоимости аренды: Сегодня стоимость аренды квартиры стала меньше чем на прошлой неделе для всех форматов. На Рис. 8 показана динамика изменения за неделю стоимости аренды. Видно, что чем больше арендуемая квартира, тем сильнее недельное падение стоимости аренды.

Динамика предложения: Количество предлагаемых в аренду 1-, 2- и 3-комнатных квартир растет с увеличением формата. Особенно большое увеличение предложения видно для 2- и 3-комнатных квартир. Их стало больше примерно на 5%. Сильно упало количество предлагаемых в аренду 4-комнатных (-19.3%). Видимо, начало лета не самое горячее время для сдачи в аренду многокомнгатных квартир.

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 2-комнатные 36.66% (+0.96%), 1-комнатные 35.67% (-0.56%), 3-комнатные 23.23% (+0.76%), 4-комнатные 4.43% (-1.17%).

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

 



Опубликовано 4 июня 2008 3271 просмотр Добавить комментарий