Все регионы 

Крыше- и фактоиндексы


Сравнение модельных исследований (по данным сайта krisha.kz) и независимых замеров параметров рынка (блог "Рынок Недвижимости", bb.ct.kz)

 

На сайте www.krisha.kz с февраля '2008 публикуются еженедельные обзоры рынка предложений по недвижимости. Информационная база для анализа рынка – массив частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт www.krisha.kz.

На сайте подробно описана методика вычисления индекса. В соответствии с ней каждую неделю вычисляются индексы – как различных сегментов рынка, так и для всего города. В процессе обсуждения полученных результатов постоянно возникает вопрос о правильности методики и, соответственно, о достоверности получаемых в результате вычисления индексов.

Ошибки, возникающие при вычислениях индекса, можно разделить на два типа: ошибки данных и ошибки методики.

 

Как избежать ошибок данных?

Для повышения достоверности данных разработаны фильтры, которые из потока информации отсеивают некоторые типы объявлений. В результате работы системы фильтров в последующий анализ не попадают объявления, содержащие ложную информацию, а также объявления о продаже объектов, относящихся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Кроме того, на следующем этапе обработки отделяется часть объявлений с индексами, которые сильно отличаются от типичных в потоке информации. Удаляются объявления из крайних областей распределения предложения по индексу. В результате проведенных мероприятий формируется база очищенных данных, которая используется для вычисления рыночных параметров.

 

Как избежать ошибок методики?

С достоверностью методики дело обстоит сложнее. Существует множество похожих методик вычисления индексов рынка. Разработанная нами методика является уникальной. Она основана на анализе множества объектов "район-формат-тип". Для каждого такого объекта вычисляются распределения предложения по индексу, на основании которых впоследствии собираются более крупные объекты "район-тип", "район-формат" и т.п. На последнем этапе формируется самый крупный объект – "город".

Проверить правильность применяемой методики можно, сравнив вычисленные нами индексы с результатами, полученными по какой-либо альтернативной методике. Такой способ не очень правильный, так как нет абсолютной уверенности как в достоверности применяемых в альтернативной методике данных, так и в достоверности самой альтернативной методики.

Выход один – сравнить вычисленные нами индексы с результатами прямых измерений, то есть с данными по реальным продажам.

С реальными данными, впрочем, тоже не все так просто. Один из путей – попытаться через БТИ или нотариусов получить нужную информацию. К сожалению, это практически невозможно (к тому же никто не может гарантировать, что в договоре купли-продажи указана настоящая цена). Другой путь – прямое обращение к покупателям квартир с вопросом о стоимости покупки. Увы, в большинстве случаев трудно ожидать правдивого ответа на данный вопрос.

Остается одно – использовать независимые СМИ как источник необходимых данных.

 

Где найти информацию о реальных сделках?

В Казнете реализован проект под названием "Центр Тяжести" (в дальнейшем именуемый в данной статье как конференция или просто ЦТ). Одна из веток конференции в называется "Фактическая цена купли/продажи". Посетители этой ветки на добровольной основе делятся информацией о совершенных сделках.

Конечно, с одной стороны, достоверность данных с ЦТ проверить невозможно, но, с другой стороны, учитывая, что размещаемая информация никак не отражается на интересах анонимных посетителей конференции, можно предположить, что уровень ее достоверности достаточно высок.

Данные, размещенные на ЦТ, были систематизированы пользователем If.’ом в его блоге "Рынок недвижимости". Им же были вычислены среднемесячные значения индексов по реальным сделкам. Результаты вычислений оформлены в виде графика с указанием численных значений индекса в каждом месяце.

Таким образом, стал доступен непрерывный ряд данных с апреля 2006 года по август 2008 года, который и используется для сравнения с вычисленными нами значениями индексов (так как данных по реальным сделкам мало, приведенные в блоге индексы при сравнении считались среднегородскими, - прим. авт.).

 

Сравнение крыше- и фактоиндекса

На Рис. 1 показана динамика среднемесячных индексов. Красная кривая – общегородские индексы, рассчитанные по методике "Крыши" и усредненные по месяцам (крышеиндекс), синяя кривая – данные блога "Рынок недвижимости" также усредненные по месяцам (фактоиндекс).

Из Рис. 1 видно, что в период апрель ‘2006 – июнь ‘2007 кривые достаточно хорошо совпадают. По крайней мере, ломаная линия фактоиндекса многократно пересекает гладкую кривую рассчитанных индексов, что характерно для малой статистики реальных измерений. Есть неплохое совпадение не только общего тренда, но и самих абсолютных значений индексов.

После июня ’2007 кривая фактоиндекса идет значительно ниже уровня расчетных индексов. В динамике кривых есть особенность – фактоиндекс сильно просел по отношению к крышеиндексу в июле-августе ‘2007, в дальнейшем, кривые шли практически параллельно.

Вспомним те процессы, которые происходили в июне-августе 2007 года: стагнация и начало сдувания пузыря на рынке недвижимости. Многим стало ясно, что поезд "всегда растущей в цене недвижимости" сошел с рельсов и стремительно летит под откос. Самые проворные начали экстренно сбрасывать недвижимость. Было понятно, что последние, оставшиеся на этом поезде, потеряют огромные средства, вложенные в когда-то привлекательное жилье.

Все решало время – кто успел сбросить инвестиционные объемы, тот и выиграл в этом крушении всей системы купли-продажи недвижимости. Возможно, именно этот экстренный сброс недвижимости по ценам, значительно ниже среднерыночных, и обусловил наблюдаемое резкое расхождение реального и расчетного индексов в этом периоде.

После двухмесячного (июль-август '2008) обвала, во время которого часть владельцев сбросила стремительно дешевеющую недвижимость, на рынке осталось еще множество продавцов, имеющих на руках инвест-недвижимость (купленную с целью перепродажи), владельцев квартир, купленных в ипотеку (по которым залоговая масса стремительно уменьшалась) и продавцов, просто желающих продать свою квартиру по хорошей цене. Вся эта разношерстная компания начала активно пытаться реализовать свои квартиры. В результате конкуренции цены (и индексы, естественно) поползли вниз.

Особенностью периода август '2007 – сентябрь ‘2008 является то, что все группы продавцов снижали цены уже не в режиме экстренного сброса. Среди них появилось понимание, что спад на рынке недвижимости – это надолго. На кривой, описывающей поведение фактоиндекса, этот эффект привел к более плавному падению после августа ‘2007. Темпы падения крыше- и фактоиндекса стали близкими по значению – кривые почти параллельны.

Отметим, что на кривой, соответствующей крышеиндексу, тоже есть период быстрого падения индекса (после максимума в августе ‘2007) и заметно более пологий характер изменения после ноября 2007 года. Совершенно естественно, что изменения крышеиндекса по времени немного отстают от динамики фактоиндекса. Это происходит из-за большой инертности рынка предложений.

На Рис. 2 изображены кривые, демонстрирующие динамику среднемесячного изменения факто- и крышеиндекса (синяя ломаная линия – данные блога "Рынок недвижимости", красная – данные сайта www.krisha.kz). Сильные вариации динамики фактоиндекса вызваны бедной статистикой. Но, тем не менее, можно проследить общее направление изменения.

Отметим, что кривая крышеиндекса (гораздо более плавная в силу хорошей статистики) фактически проходит как некое усреднение данных, полученных по фактическим сделкам. Это очень важный факт, говорящий о том, что, несмотря на заметное расхождение кривых Рис. 1 после августа '2007, динамика крышеиндекса хорошо описывает основные тенденции на рынке недвижимости Алматы.

 

Выводы

Сравнение модельных исследований (www.krisha.kz) и фактических замеров параметров рынка (блог "Рынок Недвижимости") показало, что:
- используемая в "Крыше" методика вычисления параметров рынка дает достаточно достоверные результаты, неплохо согласующиеся с прямыми замерами рынка;
- особенно хорошо выбранная методика описывает динамику основного рыночного параметра – стоимости квадратного метра жилья.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

наверх



Опубликовано 30 сентября 2008 27901 просмотр Добавить комментарий