Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы в мае 2014 года


NB: Все данные в таблицах — среднемесячные.
NB: Данные по объемам предложения нормированы на 4-недельный месяц.
NB: На графиках синие линии соответствуют апрелю-2014, красные — маю-2014.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша».

 

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (к-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города.
В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:
— значения индексов и их изменения округлены до целых чисел;
— «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
— «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
— «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
— «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
— «н/д» означает «нет (надежных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зеленым — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

Жетысуский район

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

Ауэзовский район

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

Медеуский район

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

Турксибский район

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

Бостандыкский район

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

Город в целом

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия).

Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

На рис. 15 показана динамика средних индексов по районам города за месяц.

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 0.74%, что заметно больше, чем было в прошлом месяце (0.55%);
— основное перераспределение предложения по типам: значительное снижения долей объёма предложения кирпича (-0.50%) в пользу панели (+0.46%) и монолита (+0.09%);
— панель продолжает увеличивать свою долю, а кирпич продолжает уменьшать свою долю объёма предложения;
— монолит поменял направление изменения своей доли объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения в прошедшем месяце равно 1.02%, что заметно больше, чем было в прошлом месяце (0.75%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительные снижения долей объёма предложения в сегментах 2-комнатных (-0.27%), 3- комнатных (-0.62%) и 4-комнатных (-0.12%) квартир в пользу 1-комнатных квартир (+0.98%);
— в формате 1-комнатных квартир продолжается быстрое увеличение доли объёма предложения;
— в форматах 2- и 4-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения;
— в формате 5-комнатных квартир изменение доли объёма предложения незначительное.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения в прошедшем месяце равно 1.01%, что намного меньше, чем было в прошлом месяце (1.91%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Алмалинского (-0.71%) и Турксибского (-0.22%) районов в пользу Жетысуского (+0.82%) и Ауэзовского и (+0.17%) районов;
— Жетысуский район продолжает увеличивать свою долю объёма предложения;
— в Медеуском, Бостандыкском и Алатауском районах изменения долей объёма предложения незначительные;
— Алмалинский, Ауэзовский и Турксибский районы за месяц поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

Выводы по маю:

— в Ауэзовском районе общий уровень цен предложения остался практически неизменным;
— в Бостандыкском и Жетысуском районах наблюдается заметное падение цен предложения;
— в Алмалинском, Медеуском, Турксибском и Алатауском районах произошло очень резкое падение цен предложения;

— в Ауэзовском, Туркибском, Бостандыкском и Алатауском районах структура предложения изменилась незначительно;
— В Алмалинском, Жетысуском и Медеуском районах наблюдаются значительные перераспределения предложения в пользу дешевого жилья.

— общая динамика среднего по городу индекса (-14$) определяется сильным снижением уровня цен предложения (-8$) и значительным изменением структуры предложения в пользу относительно дешевого жилья (-6$).

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 0.28%, что несколько меньше, чем было в прошлом месяце (0.35%).

Основное перераспределение объёмов предложения: небольшие снижения долей объёма предложения в сегментах 2- (-0.11%) и 3-комнатных (-0.16%) квартир в пользу 1-комнатных (+0.25%) квартир.

Формат 2-комнатных квартир продолжает уменьшать свою долю объёма предложения.
В остальных форматах (1-, 3-комнатных квартир) за месяц поменялось направление изменения долей объёма предложения.
Доля объёма предложения сегмента 4-комнатных квартир практически не изменилась.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц почти не изменилась (-0.004).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.015.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами майского изменения общего индекса аренды (-11$) являются
— сильное общее снижение цен предложения: −10$;
— очень незначительное перераспределение предложения: −1$.

ИНДЕКС РАССЛОЕНИЯ

Индекс расслоения — показатель, рассчитанный как отношение индексов (цене предложения квадратного метра общей площади квартиры) дорогого и дешевого жилья.

Из общего потока предложений по региону выделяются две группы квартир: с высокими (верхние 20% от общего предложения) и низкими (нижние 20% от общего предложения) индексами.
Индекс дорого жилья — средний индекс группы квартир с высокими индексами.
Индекс дешевого жилья — средний индекс группы квартир с низкими индексами.

В таблице 10 приведены общегородские данные по индексу дешевого и дорогого жилья за два месяца, индексу расслоения и динамике этих параметров за месяц.

Индекс расслоения отражает степень разброса цен предложения в противопоставленных сегментах рынка жилой недвижимости.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .



Опубликовано 6 июня 2014 1601 просмотр Добавить комментарий