Все регионы 

Цены продавцов и объёмы предложения на квартиры в январе 2014 года. Индекс сравнительной прибыльности


 

Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа.
Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Табл. 1 формат общая категория
  Квартиры площадь квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

 

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения.

Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа.

Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчетах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещенных в газете «Крыша».

 

Цены предложения в декабре 2013 года и январе 2014 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в декабре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 2              
цены, декабрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 69453 50925 58736 65827 52304 81339 50137
1-большая 79405 50857 70029 78790 56254 97865 59189
2-маленькая 85845 52900 72115 83157 67094 92122 60398
2-большая 111639 80842 91087 116338 76717 131602 70405
3-маленькая 109048 н/д 91762 109932 92236 106936 70273
3-средняя 126292 91666 110223 130670 96559 160256 87866
3-большая 149309 86666 119225 152914 107531 165447 91855
4-маленькая 138487 н/д 130038 150872 н/д 165444 н/д
4-средняя 188857 н/д 138365 166589 121481 184871 106384
4-большая 214894 н/д 164448 196686 147500 226761 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в январе-2014 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 3              
цены, январь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 68503 48900 58730 66897 52692 83375 49826
1-большая 81736 54384 69641 79858 58115 94355 57416
2-маленькая 87370 50200 73016 84173 66833 91588 61738
2-большая 111528 82777 91757 119509 80127 129036 69796
3-маленькая 106845 86983 92196 106369 94740 114390 71980
3-средняя 126038 110000 113254 131398 96958 154550 92166
3-большая 150900 91111 120940 150412 111636 163476 96210
4-маленькая 137891 н/д 128937 147651 н/д 159500 83428
4-средняя 173769 н/д 139481 166117 126000 187591 115111
4-большая 212037 н/д 167405 195146 124200 230100 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в декабре 2013 года — 109 923$, а в январе 2014 года — 106 369$.

 

Динамика цен предложения в январе 2014 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 4              
изменение цен $ Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -950 -2025 -6 1070 388 2036 -311
1-большая 2331 3527 -388 1068 1861 -3510 -1773
2-маленькая 1525 -2700 901 1016 -261 -534 1340
2-большая -111 1935 670 3171 3410 -2566 -609
3-маленькая -2203 н/д 434 -3563 2504 7454 1707
3-средняя -254 18334 3031 728 399 -5706 4300
3-большая 1591 4445 1715 -2502 4105 -1971 4355
4-маленькая -596 н/д -1101 -3221 н/д -5944 н/д
4-средняя -15088 н/д 1116 -472 4519 2720 8727
4-большая -2857 н/д 2957 -1540 -23300 3339 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных

 

табл. 5              
изменение цен % Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -1,37 -3,98 -0,01 1,63 0,74 2,50 -0,62
1-большая 2,94 6,94 -0,55 1,36 3,31 -3,59 -3,00
2-маленькая 1,78 -5,10 1,25 1,22 -0,39 -0,58 2,22
2-большая -0,10 2,39 0,74 2,73 4,44 -1,95 -0,86
3-маленькая -2,02 н/д 0,47 -3,24 2,71 6,97 2,43
3-средняя -0,20 20,00 2,75 0,56 0,41 -3,56 4,89
3-большая 1,07 5,13 1,44 -1,64 3,82 -1,19 4,74
4-маленькая -0,43 н/д -0,85 -2,13 н/д -3,59 н/д
4-средняя -7,99 н/д 0,81 -0,28 3,72 1,47 8,20
4-большая -1,33 н/д 1,80 -0,78 -15,80 1,47 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за январь 2014 года уменьшилась на 3 563$ (-3.24%).

 

Объёмы предложения в декабре 2013 года и январе 2014 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в декабре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 6              
цены, декабрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 277 27 384 342 141 115 145
1-большая 142 7 317 100 151 67 65
2-маленькая 273 10 498 387 127 94 111
2-большая 342 19 379 232 108 145 105
3-маленькая 180 н/д 331 202 55 55 26
3-средняя 219 6 168 161 61 119 45
3-большая 199 6 237 132 32 105 45
4-маленькая 39 н/д 26 55 н/д 9 н/д
4-средняя 35 н/д 92 56 27 21 13
4-большая 38 н/д 29 51 8 21 н/д

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в январе-2014 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 7              
объёмы, январь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 289 30 409 380 138 96 147
1-большая 128 13 334 106 230 72 60
2-маленькая 325 5 560 458 118 119 149
2-большая 369 9 433 253 144 165 109
3-маленькая 181 7 343 215 50 55 25
3-средняя 221 3 173 182 73 111 51
3-большая 181 9 258 154 47 128 38
4-маленькая 37 н/д 32 66 н/д 6 7
4-средняя 52 н/д 98 51 35 24 9
4-большая 27 н/д 37 41 10 20 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в декабре 2013 года — 202, а в январе 2014 года — 215.

 

Динамика объёмов предложения в январе 2014 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зеленым цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надежных данных.

 

табл.8              
изменение объёмов Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 12 3 25 38 -3 -19 2
1-большая -14 6 17 6 79 5 -5
2-маленькая 52 -5 62 71 -9 25 38
2-большая 27 -10 54 21 36 20 4
3-маленькая 1 н/д 12 13 -5 0 -1
3-средняя 2 -3 5 21 12 -8 6
3-большая -18 3 21 22 15 23 -7
4-маленькая -2 н/д 6 11 н/д -3 н/д
4-средняя 17 н/д 6 -5 8 3 -4
4-большая -11 н/д 8 -10 2 -1 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за январь 2014 года увеличился на 13 квартир.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.
Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей учитывались следующее:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках.

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1.

В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

 

Табл. 9    
Значение ИСП Это означает Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0< ИСП <1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Депозит выгоднее инвестиций в недвижимость
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор - аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

В табл. 10 приведены индексы сравнительной прибыльности в декабре 2013 года и в январе 2014 года для всех рассматриваемых форматов и для города в среднем, а также изменение этих параметров за месяц.

Для ИСП зеленым цветом обозначены категории, имеющие ИСП>1, красным — с ИСП<1.
Для изменения ИСП зеленым цветом обозначены категории с растущим ИСП, красным — с падающим ИСП.

 

табл 10      
  ИСП   изменение
формат декабрь январь ИСП
1-комн 1,04 0,35 -0,69
2-комн 0,16 1,75 1,59
3-комн 1,46 1,08 -0,38
4-комн -0,17 -2,26 -2,09
город 0,78 0,91 0,14

Основные моменты динамики ИСП в январе 2014 года:

— в формате 2-комнатных квартир наблюдается увеличение ИСП;
— все остальные форматы (1-, 3- и 4-комнатные квартиры) в январе значительно снизили свои ИСП;
— в январе ИСП выше критического значения +1 наблюдается в формате 2- и 3-комнаных квартир;
— общий по городу ИСП немного увеличился.

Выводы по январю 2014 года:

— в январе форматы 2- и 3-комнатных квартир остаются инвестиционно привлекательными;
— наиболее выгодными вложениями в январе стали инвестиции в 2-комнатные квартиры.

Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости.

Отзывы и пожелания по настоящей работе прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .



Опубликовано 6 февраля 2014 1458 просмотров Добавить комментарий