Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в феврале и марте 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в феврале-2013 (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в феврале
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 67961 53500 57431 65772 51963 78305 48602
1-большая 76843 57250 68835 81211 56340 89645 55292
2-маленькая 82563 51583 71364 82197 64602 93098 59963
2-большая 110523 70600 92224 114211 79856 130037 71217
3-маленькая 107357 н/д 89218 104419 87558 112419 73738
3-средняя 126662 115000 110430 129281 94410 152074 91927
3-большая 147156 105750 120874 147563 105155 169546 84200
4-маленькая 147561 н/д 129882 145323 н/д 174535 101000
4-средняя 178277 н/д 145671 169010 114468 187812 103444
4-большая 202158 н/д 163853 196977 135833 229421 127500

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  марте-2013 (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в марте
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66488 51615 57291 65258 51835 78219 49159
1-большая 75205 64500 69237 82862 56558 92555 56500
2-маленькая 83383 50000 71443 81728 66602 93925 59011
2-большая 110801 75250 91777 114905 79578 125157 71307
3-маленькая 106196 н/д 88293 106601
 87435 117510 73500
3-средняя 125868 126428 111098 131008 95946 154398 92901
3-большая 147664 114400 121114 149611 103893 161307 90866
4-маленькая 142370 н/д 125916 148773 125000 157842 100285
4-средняя 157772 н/д 149975 169009 116612 198588 103636
4-большая 199085 210000 160798 197069 146666 236500 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в феврале 2013 года — 104 419$, а в марте 2013 года — 106 601$.

Динамика цен предложения в марте 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -1473 -1885 -140 -514 -128 -86 557
1-большая -1638 7250 402 1651 218 2910 1208
2-маленькая 820 -1583 79 -469 2000 827 -952
2-большая 278 4650 -447 694 -278 -4880 90
3-маленькая -1161 н/д -925 2182
 -123 5091 -238
3-средняя -794 11428 668 1727 1536 2324 974
3-большая 508 8650 240 2048 -1262 -8239 6666
4-маленькая -5191 н/д -3966 3450 н/д -16693 -715
4-средняя -20505 н/д 4304 -1 2144 10776 192
4-большая -3073 н/д -3055 92 10833 7079 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -2.17 -3.52 -0.24 -0.78 -0.25 -0.11 1.15
1-большая -2.13 12.66 0.58 2.03 0.39 3.25 2.18
2-маленькая 0.99 -3.07 0.11 -0.57 3.10 0.89 -1.59
2-большая 0.25 6.59 -0.48 0.61 -0.35 -3.75 0.13
3-маленькая -1.08 н/д -1.04 2.09
 -0.14 4.53 -0.32
3-средняя -0.63 9.94 0.60 1.34 1.63 1.53 1.06
3-большая 0.35 8.18 0.20 1.39 -1.20 -4.86 7.92
4-маленькая -3.52 н/д -3.05 2.37 н/д -9.56 -0.71
4-средняя -11.50 н/д 2.95 0.00 1.87 5.74 0.19
4-большая -1.52 н/д -1.86 0.05 7.98 3.09 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за март 2013 года увеличилась на 2 182$ (+2.09%).

Объёмы предложения в феврале и марте 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в феврале-2013 (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в феврале
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 429 16 510 565 211 138 177
1-большая 157 4 455 151 248 55 53
2-маленькая 423 6 612 686 167 136 201
2-большая 577 10 432 335 155 187 165
3-маленькая 236 н/д 513 310
 34 93 21
3-средняя 274 6 199 195 91 101 69
3-большая 166 4 343 236 45 160 45
4-маленькая 73 н/д 34 65 н/д 28 5
4-средняя 18 н/д 114 50 32 32 27
4-большая 63 н/д 75 45 6 19 4

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в марте-2013 (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в марте
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 415 13 527 505 215 163 138
1-большая 170 6 498 131 281 63 48
2-маленькая 417 2 694 619 163 109 160
2-большая 524 12 466 289 127 175 194
3-маленькая 243 н/д 472 301
 39 88 28
3-средняя 263 7 171 166 84 103 56
3-большая 148 15 335 208 43 126 45
4-маленькая 59 н/д 24 75 4 19 7
4-средняя 22 н/д 120 42 31 39 22
4-большая 47 3 75 43 3 12 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в феврале 2013 года — 310, а в марте 2013 года — 301.

Динамика объёмов предложения в марте 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -14 -3 17 -60 4 25 -39
1-большая 13 2 43 -20 33 8 -5
2-маленькая -6 -4 82 -67 -4 -27 -41
2-большая -53 2 34 -46 -28 -12 29
3-маленькая 7 н/д -41 -9
 5 -5 7
3-средняя -11 1 -28 -29 -7 2 -13
3-большая -18 11 -8 -28 -2 -34 0
4-маленькая -14 н/д -10 10 н/д -9 2
4-средняя 4 н/д 6 -8 -1 7 -5
4-большая -16 н/д 0 -2 -3 -7 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за март 2013 года уменьшился на 9 квартир.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.
Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей используются следующие параметры:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках (сейчас около 8.5%/год для вкладов в тенге).

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1. В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

Таблица 9:

 

Значение ИСП
 Это означает
 Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0 < ИСП < 1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Инвестировать лучше в депозит
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор – аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

На рис. 1 показаны индексы сравнительной прибыльности для форматов 1-4 комнатных квартир в феврале и марте 2013 года.

Из рис. 1 видно, что все без исключения форматы квартир показали в марте ИСП<1. Даже в формате 3-комнатных квартир, в котором ИСП в феврале превышал единицу (а, следовательно этот формат был привлекателен для инвестирования) в марте наблюдается сильно снижение этого параметра.

Полученные значения ИСП показывают, что инвестировать в недвижимость становится все менее выгодным.

Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости.

Динамика индекса сравнительной прибыли показывает изменение инвестиционного климата на рынке недвижимости.