Все регионы 

Цены продавцов и объёмы предложения на квартиры в мае 2013 года. Индекс сравнительной прибыльности


Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа.

Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Табл. 1 формат общая категория
  Квартиры площадь квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения.
Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа.
Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчетах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещенных в газете «Крыша».

Цены предложения в апреле и мае 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в апреле-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 2              
цены, апрель Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66530 49111 57156 64997 51826 75085 49652
1-большая 76591 66580 69085 81700 55807 95866 56301
2-маленькая 83444 63066 71651 82387 65845 92878 58746
2-большая 108744 74317 91684 114675 78017 125383 69543
3-маленькая 109662 н/д 89335 105279 88336 118989 74807
3-средняя 126557 113333 111600 131100 95306 144487 88126
3-большая 142675 87833 121394 149663 104711 163715 92381
4-маленькая 138233 н/д 119054 146325 115000 173428 100000
4-средняя 167684 н/д 149195 171733 122358 190729 117680
4-большая 209884 н/д 159692 183533 143333 231315 125000

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в мае-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 3              
цены, май Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 65957 49583 57288 64223 51516 75568 48702
1-большая 75973 65000 69016 79833 55301 95156 55586
2-маленькая 83123 62475 71349 82747 66722 95718 58844
2-большая 110221 73264 92108 113814 78103 129849 70857
3-маленькая 107624 н/д 89804 105815 84564 116676 75666
3-средняя 125742 105555 111760 131292 95880 152283 84382
3-большая 139321 97625 118942 151674 106671 161640 94838
4-маленькая 134080 н/д 123033 146859 125000 174181 88000
4-средняя 157452 н/д 141682 168262 123406 215508 133368
4-большая 210696 200000 157212 190421 140000 226636 123000

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в апреле 2013 года — 105 279$, а в мае 2013 года —         105 815$.

Динамика цен предложения в мае 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 4              
изменение цен $ Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -573 472 132 -774 -310 483 -950
1-большая -618 -1580 -69 -1867 -506 -710 -715
2-маленькая -321 -591 -302 360 877 2840 98
2-большая 1477 -1053 424 -861 86 4466 1314
3-маленькая -2038 н/д 469 536 -3772 -2313 859
3-средняя -815 -7778 160 192 574 7796 -3744
3-большая -3354 9792 -2452 2011 1960 -2075 2457
4-маленькая -4153 н/д 3979 534 10000 753 -12000
4-средняя -10232 н/д -7513 -3471 1048 24779 15688
4-большая 812 н/д -2480 6888 -3333 -4679 -2000

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 5              
изменение цен % Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -0,86 0,96 0,23 -1,19 -0,60 0,64 -1,91
1-большая -0,81 -2,37 -0,10 -2,29 -0,91 -0,74 -1,27
2-маленькая -0,38 -0,94 -0,42 0,44 1,33 3,06 0,17
2-большая 1,36 -1,42 0,46 -0,75 0,11 3,56 1,89
3-маленькая -1,86 н/д 0,52 0,51 -4,27 -1,94 1,15
3-средняя -0,64 -6,86 0,14 0,15 0,60 5,40 -4,25
3-большая -2,35 11,15 -2,02 1,34 1,87 -1,27 2,66
4-маленькая -3,00 н/д 3,34 0,36 8,70 0,43 -12,00
4-средняя -6,10 н/д -5,04 -2,02 0,86 12,99 13,33
4-большая 0,39 н/д -1,55 3,75 -2,33 -2,02 -1,60

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за май 2013 года увеличилась на 536$ (+0.51%).

 

Объёмы предложения в апреле и мае 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в апреле-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

 

табл. 6              
объёмы, апрель Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 454 9 627 631 235 135 162
1-большая 218 5 577 128 289 75 64
2-маленькая 498 12 718 765 165 175 150
2-большая 624 35 614 360 193 191 216
3-маленькая 254 0 520 385 55 95 26
3-средняя 296 12 231 224 122 117 73
3-большая 171 6 364 234 45 137 55
4-маленькая 50 н/д 37 71 7 21 10
4-средняя 38 н/д 120 50 46 37 25
4-большая 57 н/д 78 45 3 19 4

 

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в мае-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 7              
объёмы, май Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 473 14 619 613 236 174 151
1-большая 216 6 573 144 292 76 46
2-маленькая 438 9 724 716 168 153 156
2-большая 600 27 592 348 173 154 197
3-маленькая 231 н/д 523 303 62 113 16
3-средняя 339 7 236 232 80 124 75
3-большая 169 12 366 236 56 113 56
4-маленькая 49 н/д 48 76 5 17 4
4-средняя 33 н/д 168 41 47 45 15
4-большая 44 1 75 45 4 17 4

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в в апреле 2013 года — 385, а в мае 2013 года — 303.

 

Динамика объёмов предложения в мае 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зеленым цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надежных данных.

 

табл.8              
изменение объёмов Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 19 5 -8 -18 1 39 -11
1-большая -2 1 -4 16 3 1 -18
2-маленькая -60 -3 6 -49 3 -22 6
2-большая -24 -8 -22 -12 -20 -37 -19
3-маленькая -23 н/д 3 -82 7 18 -10
3-средняя 43 -5 5 8 -42 7 2
3-большая -2 6 2 2 11 -24 1
4-маленькая -1 н/д 11 5 -2 -4 -6
4-средняя -5 н/д 48 -9 1 8 -10
4-большая -13 н/д -3 0 1 -2 0

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за май 2013 года уменьшился на 82 квартиры.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.
Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей учитывались следующее:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках.

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1.

В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

 

Табл. 9    
Значение ИСП Это означает Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0< ИСП <1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Депозит выгоднее инвестиций в недвижимость
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор - аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

В табл. 10 приведены индексы сравнительной прибыльности в апреле и мае 2013 года, объемы предложения для всех рассматриваемых форматов и для города в среднем, а также изменение этих параметров за месяц.

Для ИСП зеленым цветом обозначены категории, имеющие ИСП>1, красным — с ИСП<1.
Для изменения ИСП зеленым цветом обозначены категории с растущим ИСП, красным — с падающим ИСП.
Для изменения объёма предложения зеленым цветом обозначены категории с растущим объёмом, красным — с падающим объёмом.

 

табл 10            
  апрель   май   изменение изменение
формат ИСП объём ИСП объём ИСП объёма
1-комн 0,19 3609 0,47 3633 0,28 24
2-комн 1,25 4716 1,08 4455 -0,18 -261
3-комн 0,55 3422 1,13 3349 0,58 -73
4-комн 0,92 718 0,03 738 -0,89 20
город 0,73 12465 0,85 12175 0,11 -290

                  

Основные моменты
— если в апреле был только один формат (2-комнатные квартиры), который показал ИСП>1, то в мае есть уже два формата (2- и 3-комнатные) с ИСП>1;
— форматы 1- и 3-комнатных квартир показывают рост ИСП;
— форматы 2- и 4-комнатных квартир показывают падение ИСП;
— средний по городу ИСП в апреле и в мае был меньше 1, то есть инвестирование в недвижимость продолжает оставаться нецелесообразным;
— в среднем по городу ИСП медленно увеличивается (+0.11), что свидетельствует о росте общей инвестиционной привлекательности;
— рост общей инвестиционной привлекательности продолжается уже третий месяц.

Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости.



Опубликовано 31 мая 2013 1566 просмотров Добавить комментарий