Все регионы 

Цены продавцов и объёмы предложения на квартиры в июне 2013 года. Индекс сравнительной прибыльности


Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа.

Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Табл. 1 формат общая категория
  Квартиры площадь квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

 

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения.
Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа.
Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчетах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещенных в газете «Крыша».

Цены предложения в мае и июне 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в мае-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 2              
цены, май Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 65957 49583 57288 64223 51516 75568 48702
1-большая 75973 65000 69016 79833 55301 95156 55586
2-маленькая 83123 62475 71349 82747 66722 95718 58844
2-большая 110221 73264 92108 113814 78103 129849 70857
3-маленькая 107624 н/д 89804 105815 84564 116676 75666
3-средняя 125742 105555 111760 131292 95880 152283 84382
3-большая 139321 97625 118942 151674 106671 161640 94838
4-маленькая 134080 н/д 123033 146859 125000 174181 88000
4-средняя 157452 н/д 141682 168262 123406 215508 133368
4-большая 210696 200000 157212 190421 140000 226636 123000

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в июне-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 3              
цены, июнь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 65092 51230 56768 64334 51500 78107 49151
1-большая 76902 65826 69446 79659 54706 98209 56483
2-маленькая 83767 63000 71158 81596 66221 94353 58984
2-большая 108919 70366 91532 113603 77677 128541 70813
3-маленькая 106908 н/д 89466 103054 85418 117794 71889
3-средняя 124451 н/д 111034 128330 91097 154190 84406
3-большая 141854 107911 121208 149403 105708 158436 87901
4-маленькая 139265 н/д 123949 146379 119142 175684 92666
4-средняя 138870 н/д 139838 176810 121635 216707 125363
4-большая 195177 200000 160547 184734 н/д 229611 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в мае 2013 года — 105 815$, а в июне 2013 года — 103 054$.

Динамика цен предложения в июне 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 4              
изменение цен $ Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -865 1647 -520 111 -16 2539 449
1-большая 929 826 430 -174 -595 3053 897
2-маленькая 644 525 -191 -1151 -501 -1365 140
2-большая -1302 -2898 -576 -211 -426 -1308 -44
3-маленькая -716 н/д -338 -2761 854 1118 -3777
3-средняя -1291 н/д -726 -2962 -4783 1907 24
3-большая 2533 10286 2266 -2271 -963 -3204 -6937
4-маленькая 5185 н/д 916 -480 -5858 1503 4666
4-средняя -18582 н/д -1844 8548 -1771 1199 -8005
4-большая -15519 0 3335 -5687 н/д 2975 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 5              
изменение цен % Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -1,31 3,32 -0,91 0,17 -0,03 3,36 0,92
1-большая 1,22 1,27 0,62 -0,22 -1,08 3,21 1,61
2-маленькая 0,77 0,84 -0,27 -1,39 -0,75 -1,43 0,24
2-большая -1,18 -3,96 -0,63 -0,19 -0,55 -1,01 -0,06
3-маленькая -0,67 н/д -0,38 -2,61 1,01 0,96 -4,99
3-средняя -1,03 н/д -0,65 -2,26 -4,99 1,25 0,03
3-большая 1,82 10,54 1,91 -1,50 -0,90 -1,98 -7,31
4-маленькая 3,87 н/д 0,74 -0,33 -4,69 0,86 5,30
4-средняя -11,80 н/д -1,30 5,08 -1,44 0,56 -6,00
4-большая -7,37 0,00 2,12 -2,99 н/д 1,31 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за июнь 2013 года уменьшилась на 2761$ (-2.61%).

Объёмы предложения в мае и июне 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в мае-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 6              
объёмы, май Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 473 14 619 613 236 174 151
1-большая 216 6 573 144 292 76 46
2-маленькая 438 9 724 716 168 153 156
2-большая 600 27 592 348 173 154 197
3-маленькая 231 0 523 303 62 113 16
3-средняя 339 7 236 232 80 124 75
3-большая 169 12 366 236 56 113 56
4-маленькая 49 0 48 76 5 17 4
4-средняя 33 0 168 41 47 45 15
4-большая 44 1 75 45 4 17 4

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в июне-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 7              
объёмы, июнь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 438 13 569 544 217 178 151
1-большая 169 23 471 163 248 86 31
2-маленькая 408 6 738 699 135 177 127
2-большая 556 15 519 308 163 169 158
3-маленькая 235 0 487 293 49 73 29
3-средняя 307 0 207 224 92 110 62
3-большая 214 17 276 207 48 125 51
4-маленькая 49 0 30 56 7 19 12
4-средняя 31 0 145 37 37 38 22
4-большая 45 2 73 49 0 18 0

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в мае 2013 года — 303, а в июне 2013 года — 293.

Динамика объёмов предложения в июне 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зеленым цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надежных данных.

 

табл.8              
изменение объёмов Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -35 -1 -50 -69 -19 4 0
1-большая -47 17 -102 19 -44 10 -15
2-маленькая -30 -3 14 -17 -33 24 -29
2-большая -44 -12 -73 -40 -10 15 -39
3-маленькая 4 н/д -36 -10 -13 -40 13
3-средняя -32 н/д -29 -8 12 -14 -13
3-большая 45 5 -90 -29 -8 12 -5
4-маленькая 0 н/д -18 -20 2 2 8
4-средняя -2 н/д -23 -4 -10 -7 7
4-большая 1 1 -2 4 н/д 1 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за июнь 2013 года уменьшился на 10 квартир.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.
Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей учитывались следующее:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках.

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1.

В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

 

Табл. 9    
Значение ИСП Это означает Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0< ИСП <1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Депозит выгоднее инвестиций в недвижимость
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор - аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

В табл. 10 приведены индексы сравнительной прибыльности в мае и июне 2013 года для всех рассматриваемых форматов и для города в среднем, а также изменение этих параметров за месяц.

Для ИСП зеленым цветом обозначены категории, имеющие ИСП>1, красным — с ИСП<1.
Для изменения ИСП зеленым цветом обозначены категории с растущим ИСП, красным — с падающим ИСП.

 

табл 10      
  ИСП   изменение
формат май июнь ИСП
1-комн 0,44 1,35 0,92
2-комн 1,04 0,30 -0,74
3-комн 1,08 0,32 -0,76
4-комн -0,03 0,92 0,95
город 0,80 0,65 -0,15

Основные моменты
— в мае было два формата (2- и 3комнатные квартиры), который показал ИСП>1, а в июне по городу остался только один формат (1-комнатные квартиры) с ИСП>1;
— форматы 1- и 4-комнатных квартир показывают сильный рост ИСП (+0.93 в среднем);
— самые популярные форматы 2- и 3-комнатных квартир показывают значительное падение ИСП (-0.75 в среднем);
— значение среднего по городу ИСП в мае и июне меньше 1, то есть инвестирование в недвижимость продолжает оставаться нецелесообразным;
— в среднем по городу ИСП за июнь заметно уменьшился (-0.15) и это свидетельствует о падении общей инвестиционной привлекательности.

Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости.



Опубликовано 28 июня 2013 3014 просмотров Добавить комментарий