Все регионы 

Цены продавцов и объёмы предложения на квартиры в июле 2013 года. Индекс сравнительной прибыльности


Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа.

Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Табл. 1 формат общая категория
  Квартиры площадь квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения.
Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа.
Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчетах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещенных в газете «Крыша».

Цены предложения в июне и июле 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в июне-2013 (н/д – нет надежных данных).

 

табл. 2              
цены, июнь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 65092 51230 56768 64334 51500 78107 49151
1-большая 76902 65826 69446 79659 54706 98209 56483
2-маленькая 83767 63000 71158 81596 66221 94353 58984
2-большая 108919 70366 91532 113603 77677 128541 70813
3-маленькая 106908 н/д 89466 103054 85418 117794 71889
3-средняя 124451 н/д 111034 128330 91097 154190 84406
3-большая 141854 107911 121208 149403 105708 158436 87901
4-маленькая 139265 н/д 123949 146379 119142 175684 92666
4-средняя 138870 н/д 139838 176810 121635 216707 125363
4-большая 195177 200000 160547 184734 н/д 229611 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в июле-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 3              
цены, июль Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 65550 46866 56805 64409 51496 77874 48432
1-большая 77479 63538 68269 78869 56183 96090 59016
2-маленькая 83554 60416 71320 82023 65722 96143 58441
2-большая 108015 70393 91921 113558 78062 128821 70399
3-маленькая 108370 н/д 89764 106091 91166 115811 72369
3-средняя 126258 102214 110325 127538 95038 158929 85301
3-большая 143220 109272 118471 149962 104903 159835 92215
4-маленькая 138386 н/д 128662 147683 124923 173142 89000
4-средняя 159108 н/д 143274 176980 123512 201170 127724
4-большая 198722 152666 160703 185054 141428 228666 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в июне 2013 года — 103 054$, а в июле 2013 года — 106 091$.

Динамика цен предложения в июле 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 4              
изменение цен $ Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 458 -4364 37 75 -4 -233 -719
1-большая 577 -2288 -1177 -790 1477 -2119 2533
2-маленькая -213 -2584 162 427 -499 1790 -543
2-большая -904 27 389 -45 385 280 -414
3-маленькая 1462 н/д 298 3037 5748 -1983 480
3-средняя 1807 н/д -709 -792 3941 4739 895
3-большая 1366 1361 -2737 559 -805 1399 4314
4-маленькая -879 н/д 4713 1304 5781 -2542 -3666
4-средняя 20238 н/д 3436 170 1877 -15537 2361
4-большая 3545 -47334 156 320 н/д -945 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 5              
изменение цен % Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 0,70 -8,52 0,07 0,12 -0,01 -0,30 -1,46
1-большая 0,75 -3,48 -1,69 -0,99 2,70 -2,16 4,48
2-маленькая -0,25 -4,10 0,23 0,52 -0,75 1,90 -0,92
2-большая -0,83 0,04 0,42 -0,04 0,50 0,22 -0,58
3-маленькая 1,37 н/д 0,33 2,95 6,73 -1,68 0,67
3-средняя 1,45 н/д -0,64 -0,62 4,33 3,07 1,06
3-большая 0,96 1,26 -2,26 0,37 -0,76 0,88 4,91
4-маленькая -0,63 н/д 3,80 0,89 4,85 -1,45 -3,96
4-средняя 14,57 н/д 2,46 0,10 1,54 -7,17 1,88
4-большая 1,82 -23,67 0,10 0,17 н/д -0,41 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за июль 2013 года увеличилась на 3037$ (+2.95%).

Объёмы предложения в июне и июле 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в июне-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 6              
объёмы, июнь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 438 13 569 544 217 178 151
1-большая 169 23 471 163 248 86 31
2-маленькая 408 6 738 699 135 177 127
2-большая 556 15 519 308 163 169 158
3-маленькая 235 н/д 487 293 49 73 29
3-средняя 307 н/д 207 224 92 110 62
3-большая 214 17 276 207 48 125 51
4-маленькая 49 н/д 30 56 7 19 12
4-средняя 31 н/д 145 37 37 38 22
4-большая 45 2 73 49 н/д 18 н/д

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в июле-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 7              
объёмы, июль Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 428 12 560 572 245 160 129
1-большая 140 20 509 165 305 61 38
2-маленькая 414 9 684 595 137 153 147
2-большая 490 12 507 303 179 161 159
3-маленькая 263 н/д 518 313 57 76 32
3-средняя 259 5 228 243 104 96 50
3-большая 194 17 308 220 41 114 40
4-маленькая 35 н/д 32 69 10 28 10
4-средняя 29 н/д 131 40 39 29 23
4-большая 28 2 72 58 5 19 н/д

 

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в июне 2013 года — 293, а в июле 2013 года — 313.

Динамика объёмов предложения в июле 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зеленым цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надежных данных.

 

табл.8              
изменение объёмов Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -10 -1 -9 28 28 -18 -22
1-большая -29 -3 38 2 57 -25 7
2-маленькая 6 3 -54 -104 2 -24 20
2-большая -66 -3 -12 -5 16 -8 1
3-маленькая 28 н/д 31 20 8 3 3
3-средняя -48 н/д 21 19 12 -14 -12
3-большая -20 0 32 13 -7 -11 -11
4-маленькая -14 н/д 2 13 3 9 -2
4-средняя -2 н/д -14 3 2 -9 1
4-большая -17 0 -1 9 н/д 1 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за июль 2013 года увеличился на 20 квартир.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.
Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей учитывались следующее:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках.

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1.

В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

 

Табл. 9    
Значение ИСП Это означает Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0< ИСП <1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Депозит выгоднее инвестиций в недвижимость
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор - аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

 

В табл. 10 приведены индексы сравнительной прибыльности в мае и июне 2013 года для всех рассматриваемых форматов и для города в среднем, а также изменение этих параметров за месяц.

 

 

Для ИСП зеленым цветом обозначены категории, имеющие ИСП>1, красным — с ИСП<1.

Для изменения ИСП зеленым цветом обозначены категории с растущим ИСП, красным — с падающим ИСП.

 

табл 10      
  ИСП   Изменение
формат июнь июль ИСП
1-комн 1,35 -0,45 -1,80
2-комн 0,30 0,34 0,04
3-комн 0,32 0,95 0,63
4-комн 0,92 1,80 0,88
город 0,65 0,37 -0,29

Основные моменты динамики ИСП в июле:

— 1-комнатные квартиры (единственный формат, у который был в июне ИСП=+1.35), показал в июле резкое снижение ИСП до уровня −0.45;
— формат 2-комнатных квартир практически не изменил свой ИСП (около +0.32);
— в формате 3-комнатных квартир наблюдается резкий рост ИСП (+0.32 в июне и +0.95 в июле);
— в формате 4-комнатных квартир, в котором в июне был самый высокий ИСП (+0.92), в июле виден резкий подъём этого параметра до +1.80.

Выводы по июлю:

— 1-комнатные квартиры в июле перестали быть инвестиционно привлекательными;
— 2-комнатные квартиры в июле продолжаю оставаться инвестиционно непривлекательными;
— в форматах 3- и 4-комнатных квартир наблюдается резкий рост инвестиционной привлекательности;
— наиболее выгодными вложениями в июле стали инвестиции в 4-комнатные квартиры.


Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости.

Отзывы и пожелания по настоящей работе прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .



Опубликовано 1 августа 2013 2176 просмотров Добавить комментарий