Все регионы 

Цены продавцов и объёмы предложения на квартиры в сентябре 2013 года. Индекс сравнительной прибыльности


 

Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа.
Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Табл. 1 формат общая категория
  Квартиры площадь квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения.

Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа.

Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчетах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещенных в газете «Крыша».

 

Цены предложения в августе и сентябре 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в августе-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 2              
цены, август Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 67464 45730 57170 64122 52110 78710 48765
1-большая 76977 59727 68455 78172 56254 91736 58121
2-маленькая 84326 58818 72222 82401 65730 94985 60078
2-большая 108792 80142 91372 111795 77705 135944 71076
3-маленькая 109103 н/д 89563 106671 87237 111536 73311
3-средняя 125738 108571 112430 127518 98869 158941 83109
3-большая 148377 108263 118742 152279 109195 159761 94495
4-маленькая 146545 н/д 125828 148997 101800 167952 89916
4-средняя 157666 н/д 145306 182800 119675 206623 126714
4-большая 197805 180000 163033 183622 145000 239000 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в сентябре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 3              
цены, сентябрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66929 52342 57886 65040 51622 79597 49092
1-большая 78453 67000 68959 80130 56559 94006 55795
2-маленькая 86115 57272 72308 83316 66184 95021 59339
2-большая 110765 66312 91664 113050 78724 132303 70871
3-маленькая 108559 н/д 89681 107575 87616 116857 72171
3-средняя 124338 102166 111298 129530 96311 166084 85098
3-большая 150564 97250 117860 149824 104551 165126 95917
4-маленькая 145500 н/д 124083 147347 114666 165947 98111
4-средняя 162600 н/д 146040 182195 124722 209034 120111
4-большая 206060 н/д 161830 187461 142777 238363 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в августе 2013 года — 106 671$$, а в сентябре 2013 года — 107 575$.

 

Динамика цен предложения в сентябре 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 4              
изменение цен $ Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -535 6612 716 918 -488 887 327
1-большая 1476 7273 504 1958 305 2270 -2326
2-маленькая 1789 -1546 86 915 454 36 -739
2-большая 1973 -13830 292 1255 1019 -3641 -205
3-маленькая -544 н/д 118 904 379 5321 -1140
3-средняя -1400 -6405 -1132 2012 -2558 7143 1989
3-большая 2187 -11013 -882 -2455 -4644 5365 1422
4-маленькая -1045 н/д -1745 -1650 12866 -2005 8195
4-средняя 4934 н/д 734 -605 5047 2411 -6603
4-большая 8255 н/д -1203 3839 -2223 -637 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 5              
изменение цен % Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -0,79 14,46 1,25 1,43 -0,94 1,13 0,67
1-большая 1,92 12,18 0,74 2,50 0,54 2,47 -4,00
2-маленькая 2,12 -2,63 0,12 1,11 0,69 0,04 -1,23
2-большая 1,81 -17,26 0,32 1,12 1,31 -2,68 -0,29
3-маленькая -0,50 н/д 0,13 0,85 0,43 4,77 -1,56
3-средняя -1,11 -5,90 -1,01 1,58 -2,59 4,49 2,39
3-большая 1,47 -10,17 -0,74 -1,61 -4,25 3,36 1,50
4-маленькая -0,71 н/д -1,39 -1,11 12,64 -1,19 9,11
4-средняя 3,13 н/д 0,51 -0,33 4,22 1,17 -5,21
4-большая 4,17 н/д -0,74 2,09 -1,53 -0,27 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за сентябрь 2013 года увеличилась на 904$ (+0.85%).

 

Объёмы предложения в августе и сентябре 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в августе-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 6              
объёмы, август Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 394 13 557 605 208 145 143
1-большая 134 11 524 170 273 57 37
2-маленькая 424 11 696 577 145 142 158
2-большая 483 7 557 307 163 198 127
3-маленькая 285 н/д 544 312 80 91 27
3-средняя 313 7 182 217 84 102 55
3-большая 228 19 300 219 46 109 43
4-маленькая 55 н/д 32 73 10 21 12
4-средняя 30 н/д 124 45 40 37 21
4-большая 36 3 59 49 8 19 н/д

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в сентябре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 7              
объёмы, сентябрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 364 19 495 541 163 144 130
1-большая 139 3 507 152 271 66 55
2-маленькая 345 11 715 623 146 138 163
2-большая 467 8 523 323 160 201 158
3-маленькая 279 н/д 503 258 73 70 35
3-средняя 285 6 188 205 80 95 51
3-большая 224 8 320 199 49 134 69
4-маленькая 58 н/д 24 92 6 19 9
4-средняя 30 н/д 118 46 36 41 18
4-большая 56 н/д 53 52 9 33 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в августе 2013 года — 312, а в сентябре 2013 года — 258.

 

Динамика объёмов предложения в сентябре 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зеленым цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надежных данных.

 

табл.8              
изменение объёмов Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -30 6 -62 -64 -45 -1 -13
1-большая 5 -8 -17 -18 -2 9 18
2-маленькая -79 0 19 46 1 -4 5
2-большая -16 1 -34 16 -3 3 31
3-маленькая -6 н/д -41 -54 -7 -21 8
3-средняя -28 -1 6 -12 -4 -7 -4
3-большая -4 -11 20 -20 3 25 26
4-маленькая 3 н/д -8 19 -4 -2 -3
4-средняя 0 н/д -6 1 -4 4 -3
4-большая 20 н/д -6 3 1 14 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за сентябрь 2013 годан уменьшился а 54 квартир.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.
Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей учитывались следующее:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках.

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

 

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1.

В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

 

Табл. 9    
Значение ИСП Это означает Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0< ИСП <1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Депозит выгоднее инвестиций в недвижимость
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор - аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

В табл. 10 приведены индексы сравнительной прибыльности в августе и сентябре 2013 года для всех рассматриваемых форматов и для города в среднем, а также изменение этих параметров за месяц.

Для ИСП зеленым цветом обозначены категории, имеющие ИСП>1, красным — с ИСП<1.
Для изменения ИСП зеленым цветом обозначены категории с растущим ИСП, красным — с падающим ИСП.

 

 

табл 10 ИСП   изменение
формат август сентябрь ИСП
1-комн 1,27 2,48 1,21
2-комн 2,28 1,29 -0,99
3-комн 1,79 1,75 -0,03
4-комн 2,46 5,71 3,25
город 1,85 2,04 0,19

 

Основные моменты динамики ИСП в сентябре:

— форматы 1- и 4-комнатных квартир показали в сентябре резкий рост ИСП;
— наибольший рост ИСП наблюдается в формате 4-комнатых квартир;
— значительно снизился ИСП в формате 2-комнатных квартир;
— в формате 3-комнатных квартир ИСП изменился незначительно;
— наибольшее снижение ИСП наблюдается в формате 2-комнатых квартир;
— в сентябре ИСП у всех форматов квартир остается выше критического значения +1;
— общий по городу ИСП заметно увеличился;
— рост ИСП объясняется опережающим ростом стоимости аренды во всех форматах квартир по отношению к росту стоимости квартир.

Выводы по сентябрю:

— в сентябре все форматы квартир остаются инвестиционно привлекательными;
— наиболее выгодными вложениями в сентябре стали инвестиции в 1- и 4-комнатные квартиры.

Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости.

Отзывы и пожелания по настоящей работе прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .



Опубликовано 15 октября 2013 869 просмотров Добавить комментарий