Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в мае ’2010 – июне ’2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют маю, красные — июню.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным кваритирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

 

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объем предложения в июне увеличился (+591 квартир или +1.92%);
— предложение в максимуме распределения заметно выросло, сам максимум распределения сдвинулся несколько влево (Рис. 1);
— кривая изменения предложения (Рис. 2) показывает, что в июне был значительный приток предложения в интервале индексов 1200$...1700$;
— кривая притока предложения имеет максимум при 1600$ (что совпадает со значением индекса максимума самого распределения).

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

 

таблица 1 индекс изм инд изм инд % предл изм предл изм предл %
Город 1702 -17 -0.99 27717 521 1.92
Типы
Панель 1537 -4 -0.26 14396 770 5.65
Кирпич 1847 -27 -1.44 9372 -90 -0.95
Монолит 1963 12 0.62 3949 -159 -3.87
Форматы
1-комн 1618 -20 -1.22 6313 302 5.02
2-комн 1653 -11 -0.66 9282 211 2.33
3-комн 1719 -15 -0.87 9621 173 1.83
4-комн 2008 -5 -0.25 2359 -148 -5.90
Районы
Алм 1790 -16 -0.89 5878 85 1.47
Жет 1224 -9 -0.73 1704 29 1.73
Ауэ 1457 -3 -0.21 7361 231 3.24
Мед 2278 -56 -2.40 3448 -160 -4.43
Тур 1134 -9 -0.79 1362 -38 -2.71
Бос 1825 -3 -0.16 7833 372 4.99

 

Динамика индексов:

Среднее значение по городу в целом:

— в июне продолжается начавшийся в мае процесс падения индекса;
— за июнь средний по городу индекс уменьшился на 17$, что соответствует темпу изменения −0.99% (в мае эти показатели были такие −10$ и −0.58%).

По типам строений:

— панель продолжает демонстрировать падение индекса (в мае темп снижения был −0.58%, в июне −0.26%);
— кирпич и монолит в июне поменяли знаки темпов изменения своих индексов;
— кирпич сменил небольшой рост в мае (+0.37%) на сильное падение в июне (-1.44%);
— очень сильно падение индекса монолита в мае (-3.27%) перешло в заметный рост в июне (+0.62%).

По форматам:

— в июне, как и в мае, все форматы показали снижение индексов;
— темпы падений индексов основных форматов (1-2-3-комнатных квартир) находятся в пределах от-1.22% до −0.66%;
— значительно меньший темп падения индекса виден в сегменте 4-комнатных квартир (-0.25%).

По районам:

— все рассматриваемые районы показали снижение индексов;
— лидер падения индекса — Медеуский район (-2.4%);
— примерно одинаковые темпы изменения индекса наблюдаются в трех районах: Алмалинском (-0.89%), Жетысуском (-0.73%) и Турксибском (-0.79%);
— значительно меньше изменились индексы в Ауэзовском (-0.21%) и Бостандыкском (-0.16%) районах.

Динамика объемов предложений:

По городу в целом:

— общий объем предложения по городу в июне вырос почти на два процента (+521 квартира).

По типам строений:

— панель, показавшая в мае сильное падение объема (-3.75%), в июне сменила знак тренда и сильно прибавила в объеме (+5.65%);
— кирпич и монолит продолжают в июне, как и в мае, снижать объемы предложения;
— монолит, по сравнению с маем, в июне почти в два раза увеличил темп падении объема предложения (было −2.1%, сегодня −3.87%);
— есть закономерность: чем дороже сегмент, тем меньше темп изменения объема предложения.

По форматам:

— основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) показали в июне рост объемов предложения;
— максимальный рост объема наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир (+5.02%);
— примерно одинаково выросли объемы предложения в сегментах 2- и 3-комнатных квартир (темп изменения примерно +2%);
— больших 4-комнатных квартир стало меньше в июне на 5.9%;
— есть закономерность: чем больше формат продаваемой квартиры (дороже сегмент), тем меньше темп изменения объема предложения.

По районам:

— в двух районах объем предложения за месяц снизился: Медеуский (-4.43%) и Турксибский (-2.71%);
— в остальных рассматриваемых районах наблюдается рост объемов предложения;
— примерно одинаковые темпы роста объемов показали Алмалинский и Жетысуский районы (примерно +1.6%);
— значительное увеличение объемов произошло в Ауэзовском (+3.24%) и, особенно, в Бостандыкском (+4.99%) районах.

 

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса.

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемым сегментами, их месячное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

таблица 2 доля рынка %
май		 доля рынка %
июнь		 изменение
долей		 вклад
сегментов
Типы
Панель 50.10 51.94 1.84 26
Кирпич 34.79 33.81 -0.98 -27
Монолит 15.11 14.25 -0.86 -15
Форматы
1-комн 22.10 22.78 0.67 6
2-комн 33.35 33.49 0.13 -1
3-комн 34.74 34.71 -0.03 -6
4-комн 9.22 8.51 -0.71 -15
5-комн 0.58 0.51 -0.07 -1
Районы
Алм 21.30 21.21 -0.09 -5
Жет 6.16 6.15 -0.01 -1
Ауэ 26.22 26.56 0.34 4
Мед 13.27 12.44 -0.83 -26
Тур 5.15 4.91 -0.23 -3
Бос 27.43 28.26 0.83 14
Алат 0.47 0.47 0.00 0

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

По типам строений:

— общий объем перераспределения долей рынка по типам строений составил в июне значительную величину 1.84% (в мае эта величина была гораздо меньше 0.30%);
— три месяца подряд панель теряла рынок (март −0.68%, апрель −0.42%, май −0.3%), но в июне произошел возврат — рассматриваемый сегмент расширился сразу на 1.84%;
— кирпич и монолит три месяца подряд (март, апрель и май) увеличивали свои доли рынка за счет панели;
— в июне кирпич и монолит потеряли очень значительные части рынка (-0.98% и −0.86% соответственно);
— в июне вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением индексов сегментов, так и динамикой долей рынка;
— немного подешевевшая, но очень сильно увеличившая свою часть рынка, панель дала наибольший положительный вклад (+26$);
— сильно подешевевший и потерявший большую часть рынка кирпич дал наибольший отрицательный вклад (-27$);
— монолит, хотя и показал увеличение индекса, но, потеряв значительную часть рынка, дал отрицательный вклад (-16$);
— итоговое значение тренда среднего по городу индекса (-17$) получилось в результате сложения больших по величине, но противоположных по знакам слагаемых.

По форматам квартир:

— общий объем перераспределения долей рынка в июне составил 0.80% (в мае 0.42%);
— доли 1-комнатных и 2-комнатных квартир выросли на 0.67% и 0.13% соответственно;
— основная потеря доли рынка произошла в сегменте 4-комнатных квартир (-0.71%);
— заметные отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали сегменты 3- и 4-комнатных квартир (-6$ и −15$ соответственно, суммарно −21$);
— положительный вклад дал только один сегмент 1-комнатные квартиры (+6$).

По районам города:

— общий объем перераспределения долей рынка составил в июне 1.17% (в мае было 1.15%);
— два района потеряли заметные части рынка: Медеуский (-0.83%) и Турксибский (-0.23%);
— два района существенно расширили свои места на рыке продаж: Ауэзовский (+0.34%) и Бостандыкский (+0.83%);
— в остальных районах изменения долей рынка незначительные;
— картина вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью соответствует изменениям долей рынка;
— основные отрицательные вклады дали Алмалинский и Медеуский районы (суммарно −31$);
— основные положительные вклады дали Ауэзовский и Бостандыкский районы (суммарно +18$).

 

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в июне общий объем предложения вырос на 521 квартиру, что соответствует темпу изменения +1.92%;
— в июне продолжается начавшийся в мае процесс снижения среднего по городу индекса;
— средняя по городу стоимость квадратного метра в июне уменьшилась на 17$, что соответствует темпу изменения −0.99%;
— основными причинами снижения среднего по городу индекса являются заметный приток предложения с относительно небольшими индексами и слабый левый дрейф, наблюдающийся в некоторых недорогих сегментах.

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

таблица 3 ОИА изм ОИА изм ОИА % общ предл изм предл изм предл %
Город 665 -14 -2.06 8602 713 9.04
Формат Стоимость
аренды		 Изменение Изменение % Общ предл Изм предл Изм предл %
1-комн 412 -5 -1.13 3042 329 12.13
2-комн 603 -10 -1.66 3178 195 6.54
3-комн 922 -24 -2.55 1999 189 10.44
4-комн 1861 62 3.42 383 0 0.00

Значение ОИА округлено до целого числа.

 

Динамика стоимости аренды:

Общий индекс аренды:

— в июне ОИА существенно снизился (-14$ или −2.06%);
— отметим, что в мае динамика ОИА была гораздо меньше ( −2$ или −0.25%).

По форматам:

— в основных сдаваемых форматах (1-2-3-комнатные квартиры) в июне произошло снижение стоимости аренды;
— в этих форматах есть закономерность: чем больше формат сдаваемой квартиры, тем больше снижение стоимости аренды;
— темпы падения стоимости аренды в форматах 1-2-3-комнатных квартир находятся в пределах от −2.55% (3-комнатные) до −1.13% (1-комнатные);
— в сегменте 4-комнатных квартир произошло значительное увеличение стоимости аренды (+3.42%).

 

Динамика объемов предложений:

Общее предложение:

— общий объем предложения на рынке аренды в июне значительно вырос (+713 квартир или +9.04%);
— напомним, что в мае наблюдался большой отток предложения с рынка аренды (-963 квартиры или −10.9%);
— приток предложения в июне связан, возможно, с выбросом на рынок освободившихся сдаваемых студентам квартир.

По форматам:

— увеличение объемов предложения наблюдается во всех основных (1-2-3-комнатные квартиры) форматах;
— в этих форматах наблюдаются значительные темпы роста объемов: от +6.54% (2-комнатные) до +12.13% (1-комнатные);
— в сегменте 4-комнатных квартир динамики объемов предложения нет.

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

таблица 4 май июнь    
формат доля % доля % динамика
доли %		 вклад формата $
1-комн. 34.39 35.36 0.97 2
2-комн. 37.81 36.94 -0.87 -9
3-комн. 22.94 23.24 0.30 -3
4-комн. 4.85 4.45 -0.40 -4
Сумма 100.00 100.00   -14
      изменение изменение %
средн
комн		 1.983 1.968 -0.015  
ОИА 679 665 -14 -2.06

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка:

— общий объем перераспределения долей рынка составил в июне 1.27% (в мае было 1.06%);
— в июне, как и в мае, в сегменте 1-комнатных квартир произошло очень значительное увеличение доли рынка на 0.97% (в мае увеличение было равно +1.04%);
— заметное увеличение доли рынка произошло в сегменте 3-комнатных квартир (+0.30%);
— потеряли рынок 2- и 4-комнатные квартиры (-0.87% и −0.40% соответственно);
— отметим, что сегмент 2-комнатрных квартир теряет рынок уже довольно продолжительное время;
— за счет перераспределения предложения средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры снизилась за июнь на 0.015 и стала равной 1.968;
— напомним, что в мае была примерно такая же динамика средней комнатности (-0.014).

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— в июне, как и в мае, только сегмент 1-комнатных квартир дал небольшой положительный вклад в динамику ОИА (+2$);
— отрицательные вклады дали все остальные рассматриваемые сегменты рынка аренды (суммарно −16$);
— в июне вклады сегментов в динамику ОИА определялись не только изменениями долей рынка, но и трендами стоимости аренды.

 

Выводы по рынку аренды квартир:

— в июне возросла активность на рынке аренды (+713 квартир или +9.04%);
— динамика стоимости аренды в июне гораздо выше, чем в мае;
— общий индекс аренды в июне сильно снизился (-14$) за счет уменьшения стоимости аренды в основных форматах.

 

 

Приложение

Июнь 2010 года: vi-диаграммы

Продажа квартир

На Рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объема предложения.

 

 

Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.
Видно, что в апреле-2010 при относительно небольшом увеличении среднего по городу индекса, очень быстро рос общий объем предложения.
Май-2010 принес небольшое уменьшение среднего по городу индекса и заметное снижение общего объема предложения.
В мае-2010 наблюдается обратное движение города по траектории «март-апрель».
Июнь-2010 принес продолжение падения среднего по городу индекса на фоне увеличения общего объема предложения (траектория движения «вправо-вниз»).
В мае-июне на vi-диаграмме наблюдается область относительно слабой динамики рынка продаж.

 

Аренда квартир

На Рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объема предложения.

 

 

Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.
Весь первый квартал 2010 года ОИА снижается, и это снижение сопровождается сильным уменьшением объема предложения.
По характеру эволюция первого квартала 2010 года похожа на эволюцию первого квартала 2009 года. Но уровень объема предложения и ОИА значительно меньше в 2010 году.
В апреле 2010 года, как и в апреле 2009 года, наблюдается резкий рост объема предложения на рынке аренды. Но, если в 2009 году скачок предложения в апреле сопровождался падением ОИА, то в 2010 году аналогичный скачок предложения прошел с заметным увеличением ОИА.
Май-2010 не принес заметных изменений ОИА, но объем предложения существенно снизился по сравнению с апрелем-2010. Подобное явление наблюдалось и в 2009 году.
В июне-2010 на vi-диаграмме наблюдается движение города по направлению «вправо-вниз»: небольшое снижение ОИА сопровождается значительным ростом общего объема предложения.

Линии на Рис. 7-8. постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.



 

Николай Стекольников, аналитик

 

Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz