Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в апреле ’2010 – мае ’2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют апрелю, красные — маю.

NB: Данные по объему предложения для апреля нормированы на 4-недельный месяц.

NB: В данной работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным кваритирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

 

 

Основные изменения в спектре предложения:
— общий объем предложения в мае заметно снизился (-893 квартиры или −3.18%);
— остановка весеннего бурного роста объема и даже его снижение связано, возможно, с достижением сезонного максимума;
— предложение в максимуме распределения существенно снизилось, сам максимум остался на прежнем месте в спектре (Рис. 1);
— кривая изменения предложения (Рис. 2) показывает, что в мае произошли два процесса: значительный отток предложения в среднем индексном диапазоне и явно прослеживающийся левый дрейф (смещение кривой предложения влево);
— кривая оттока предложения имеет максимум при 1700$ (что совпадает со значением индекса максимума самого распределения).

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

 

таблица 1 индекс изм инд изм инд % предл изм предл изм предл %
Город 1719 -10 -0.58 27196 -893 -3.18
Типы
Панель 1541 -9 -0.58 13626 -531 -3.75
Кирпич 1874 7 0.37 9462 -274 -2.81
Монолит 1951 -66 -3.27 4108 -88 -2.10
Форматы
1-комн 1638 -15 -0.91 6011 -115 -188
2-комн 1664 -10 -0.60 9071 -309 -3.29
3-комн 1734 -10 -0.57 9448 -416 -4.22
4-комн 2013 -13 -0.64 2507 -47 -1.84
Районы
Алм 1806 -18 -0.99 5793 -271 -4.47
Жет 1233 -7 -056 1675 29 1.76
Ауэ 1460 -7 -0.48 7130 -103 -1.42
Мед 2334 14 0.60 3608 -149 -3.97
Тур 1143 12 1.06 1400 22 1.60
Бос 1828 -1 -0.05 7461 -455 -5.75

 

Динамика индексов:

Среднее значение по городу в целом:
— в мае остановился длительный девятимесячный рост индекса;
— за май средний по городу индекс уменьшился на 10$, что соответствует темпу изменения −0.58%.

По типам строений:
— панель показала темп снижения индекса, полностью совпадающий со средним значением по городу (-0.58%);
— индекс кирпича несколько увеличился (+0.37%);
— очень сильно упал индекс монолита (-3.27%);
— отметим, что все типы строений в мае поменяли знаки трендов индексов по отношению к апрелю.

По форматам:
— все форматы показали снижение индексов;
— темпы изменения индексов по форматам отличаются незначительно: от −0.91% (1-комнатные квартиры) до −0.57% (3-комнатные квартиры)
— отметим, что все форматы квартир в мае поменяли знаки трендов индексов по отношению к апрелю.

По районам:
— три района показали заметное падение индексов: Алмалинский (-0.99% — максимальное падение), Жетысуский (-0.56%) и Ауэзовский (-0.48%);
— в двух районах индекс за май увеличился: Медеуский (+0.60%) и Турксибский (+1.06%);
— в Бостандыкском районе изменение индекса незначительное (-0.05%).

Динамика объемов предложений:

По городу в целом:
— общий объем предложения по городу в мае заметно снизился (-893 квартиры или −3.18%).

По типам строений:
— во всех типах строений наблюдается значительное снижение объемов предложения;
— максимальный темп падения объема наблюдается в сегменте панели (-3.75%);
— минимальный темп падения в сегменте монолита (-2.1%);
— есть закономерность: чем дороже сегмент, тем меньше темп падения объема предложения.

По форматам:
— уменьшение предложения наблюдается во всех рассматриваемых форматах;
— максимальное падение объема произошло в сегменте 3-комнатных квартир (-4.22%);
— минимальное снижение — в сегменте 4-комнатных (-1.84%);
— в основных форматах (1-2-3-комнатые квартиры) есть закономерность: чем больше формат квартиры, тем больше темп падения объема предложения.

По районам:
— в двух районах объем предложения за месяц увеличился: Жетысуский (+1.76%) и Турксибский (+1.6%);
— в Ауэзовском районе наблюдается снижение объема (-1.42% — минимальное падение среди районов);
— относительно большое падение предложения произошло в трех районах: Алмалинский (-4.47%), Медеуский (-3.97%) и Бостандыкский (-5.75%).

 

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса.

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемым сегментами, их месячное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

таблица 2 доля рынка %
май		 доля рынка %
апрель		 изменение
долей		 вклад
сегментов
Типы
Панель 50.40 50.10 -0.30 -9
Кирпич 34.66 34.66 0.13 5
Монолит 14.94 15.11 0.17 -7
Форматы
1-комн 21.81 22.10 0.29 2
2-комн 33.39 33.35 -0.04 -4
3-комн 35.12 34.74 -0.38 -10
4-комн 9.09 9.22 0.13 1
5-комн 0.58 0.58 0.00 0
Районы
Алм 21.59 21.30 -0.29 -9
Жет 5.86 6.16 0.30 3
Ауэ 25.75 26.62 0.47 5
Мед 13.38 13.27 -0.11 -1
Тур 4.91 5.15 0.24 3
Бос 28.18 27.43 -0.75 -14
Алат 0.33 0.47 0.14 1

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

По типам строений:
— общий объем перераспределения долей рынка по типам строений составил в мае 0.3% (апреле эта величина была равной 0.42%);
— панель продолжает терять рынок: март −0.68%, апрель −0.42%, май −0.3%;
— кирпич тоже сохранил тенденцию последнего времени — его доля рынка постоянно растет: март +0.59%, апрель +0.34%, май +0.13%;
— монолит, как и кирпич, продолжает расширять свою часть рынка: март +0.1%, апрель +0.08%, май +0.17%;
— в мае вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением индексов сегментов, так и динамикой долей рынка;
— подешевевшая и потерявшая часть рынка панель дала наибольший отрицательный вклад (-9$);
— подорожавший и увеличивший свою долю рынка кирпич дал небольшой положительный вклад (+5$);
— монолит, хотя и немного увеличил свою долю рынка, но, показав значительное падение индекса, дал отрицательный вклад (-6$).

По форматам квартир:

— общий объем перераспределения долей рынка в мае составил 0.42% (в апреле 1%);
— доля 1-комнатных и 4-комнатных квартир выросли на 0.29% и 0.13% соответственно;
— основная потеря доли рынка произошла в сегменте 3-комнатных квартир (-0.38%);
— заметные отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали самые объемные сегменты (2- и 3- комнатные квартиры, суммарно −13$);
— небольшие положительные вклады дали 1- и 4-комнатные квартиры (суммарно +3$).

По районам города:

— общий объем перераспределения долей рынка составил в мае 1.15% (в апреле было 1.25%);
— три района потеряли часть рынка: Алмалинский (-0.29%), Медеуский (-0.11%) и Бостандыкский (-0.75%);
— остальные районы расширили свои места на рыке продаж;
— наибольшие увеличения долей рынка наблюдаются в Жетысуском (+0.30%) и Ауэзовском (+0.47%) районах;
— картина вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью соответствует изменениям долей рынка;
— основные отрицательные вклады дали Алмалинский и Бостандыкский районы (суммарно −21$);
— основные положительные вклады дали Жетусуский, Ауэзовский и Турксибский районы (суммарно +11$).

 

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в мае общий объем предложения снизился на 893 квартиры, что соответствует темпу изменения −3.18%;
— скорее всего, в апреле-мае был пройден сезонный максимум предложения;
— в мае приостановился длительный девятимесячный подъем среднего по городу индекса;
— средняя по городу стоимость квадратного метра в мае уменьшилась на 10$, что соответствует темпу изменения −0.58%;
— причины снижения среднего по городу индекса: отток предложения в среднем индексном диапазоне и удешевление жилья (левый дрейф) в некоторых сегментах рынка.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

таблица 3 ОИА изм ОИА изм ОИА % общ предл изм предл изм предл %
Город 679 -2 -0.25 7889 -963 -10.88
Формат Стоимость
аренды		 Изменение Изменение % Общ предл Изм предл Изм предл %
1-комн 416 -2 -0.53 2713 -239 -8.10
2-комн 613 0 -0.04 2983 -418 -12.29
3-комн 946 11 1.15 1810 -261 -12.60
4-комн 1799 -1 -0.08 383 -45 -10.51

 

Значение ОИА округлено до целого числа.

 

Динамика стоимости аренды:

Общий индекс аренды:
— в апреле ОИА изменился очень незначительно (-2$ или −0.25%);
— после значительных изменений ОИА в марте (21$) и апреле (+28$), небольшая динамика индекса в мае может свидетельствовать о наступлении равновесной фазы на рынке аренды.

По форматам:
— заметные изменения стоимости аренды произошли в форматах 1-комнатных (-0.53%) и 3-комнатных (+1.15%) квартир;
— в сегментах 2- и 4-конатных квартир изменения стоимости аренды менее 0.1%.

Динамика объемов предложений:

Общее предложение:
— общий объем предложения на рынке аренды в мае значительно снизился (-963 квартиры или −10.9%).

По форматам:
— уменьшение объемов предложения наблюдается во всех рассматриваемых форматах;
— минимальное снижение объема предложения произошло в сегменте 1-комнатных квартир (-8.1%);
— в форматах 2-3-комнатных квартир относительное снижение почти одинаковое (около −12%);
— более чем не 10% стало меньше на рынке 4-комнатных квартир.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

таблица 4 апрель май    
формат доля % доля % динамика
доли %		 вклад формата $
1-комн. 33.35 33.39 1.04 4
2-комн. 38.42 37.81 -0.61 -4
3-комн. 23.40 22.94 -0.45 -2
4-комн. 4.84 4.85 0.02 0
Сумма 100.00 100.00   -2
      изменение изменение %
средн
комн		 1.997 1.983 -0.014  
ОИА 681 679 -2 -0.25

 

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка:

— общий объем перераспределения долей рынка составил в мае 1.06% (в апреле было 0.84%);
— в сегменте 1-комнатных квартир произошло очень значительное увеличение доли рынка (+1.04%);
— потеряли рынок 2- и 3-комнатные квартиры (-0.61% и −0.45% соответственно);
— за счет перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры снизилась за май на 0.014 и стала равной 1.987.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— сегмент 1-комнатных квартир дал положительный вклад в динамику ОИА (+4$);
— отрицательные вклады дали сегменты, потерявшие доли рынка — 2- и 3- комнатные квартиры (суммарно −6$).

Выводы по рынку аренды квартир:

— в мае активность на рынке аренды заметно уменьшилась, что видно по падению общего объема предложения (-10.9%);
— динамика стоимости аренды в мае гораздо меньше, чем в апреле;
— общий индекс аренды за месяц практически не изменился (-2$).

Приложение

Апрель 2010 года: vi-диаграммы

Продажа квартир

На Рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объема предложения.
Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.


Видно, что в апреле-2010 при относительно небольшом увеличении среднего по городу индекса, очень быстро рос общий объем предложения.
Май-2010 принес небольшое уменьшение среднего по городу индекса и заметное снижение общего объема предложения.
В мае-2010 наблюдается обратное движение города по траектории «март-апрель».
Общим для 2009 и 2010 годов является резкий рост предложения в апреле и затем столь же резкое снижение его в мае.

Аренда квартир

На Рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объема предложения.


Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.

Весь первый квартал 2010 года ОИА снижается, и это снижение сопровождается сильным уменьшением объема предложения.
По характеру эволюция первого квартала 2010 года похожа на эволюцию первого квартала 2009 года. Но уровень объема предложения и ОИА значительно меньше в 2010 году.
В апреле 2010 года, как и в апреле 2009 года, наблюдается резкий рост объема предложения на рынке аренды. Но, если в 2009 году скачок предложения в апреле сопровождался падением ОИА, то в 2010 году аналогичный скачок предложения прошел с заметным увеличением ОИА.
Май-2010 не принес заметных изменений ОИА, но объем предложения существенно снизился по сравнению с апрелем-2010. Подобное явление наблюдалось и в 2009 году.

Линии на Рис. 7-8. постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.



 

Николай Стекольников, аналитик

 

Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz