Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в феврале ’2010 – марте ’2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют февралю, красные — марту.

NB: В данной работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным кваритирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

 

 

Основные изменения в спектре предложения:
— общий объем предложения в марте снизился на 5.5%;
— падение предложения обусловлено чередой мартовских праздников и связанной с этим снижением активности продавцов;
— максимум предложения заметно сместился в сторону более высоких индексов;
— наблюдается отток предложения в нижнем ценовом диапазоне;
— характер спектра изменения предложения показывает наличие правого дрейфа.

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

 

таблица 1 индекс изм инд изм инд % предл изм предл изм предл %
Город 1712 38 2.27 22285 -1291 -5.48
Типы
Панель 1527 23 1.53 11325 -817 -6.73
Кирпич 1871 49 2.69 7649 -305 -3.83
Монолит 1972 42 2.18 3311 -169 -4.86
Форматы
1-комн 1634 32 2.00 4711 -209 -4.25
2-комн 1654 34 2.10 7370 -776 -9.53
3-комн 1718 31 1.84 7977 -211 -2.58
4-комн 2026 68 3.47 2090 -87 -4.00
Районы
Алм 1786 45 2.58 4977 -330 -6.22
Жет 1244 27 2.22 1172 -162 -12.14
Ауэ 1444 23 1.62 5851 -270 -4.41
Мед 2283 57 2.56 2965 -216 -6.79
Тур 1119 32 2.94 1041 -44 -4.06
Бос 1823 37 2.07 6224 -253 -3.91

 

Динамика индексов:

Среднее значение по городу в целом:
— средний по городу индекс продолжает расти;
— в марте увеличение индекса составило +38$, что соответствует темпу изменения +2.27%;
— с июля 2009 года (момент начала роста стоимости жилья), увеличение индекса составило +194$;
— рост среднего по городу индекса продолжается ужу восемь месяцев.

По типам строений:
— все типы строений показали увеличение своих индексов;
— темпы роста индексов сегментов лежат в интервале от +1.53% (панель) до +2.69% (кирпич).

По форматам:
— все форматы за месяц подорожали;
— в основных сегментах (1-2-3-комнатные квартиры) наблюдаются примерно одинаковые темпы роста индексов: от +1.84% (3-комнатные) до +2.1% (2-комнатные);
— заметно быстрее дорожал в марте сегмент 4-комнатных (+3.47%).

По районам:
— во всех районах наблюдается рост индексов;
— минимальное увеличение индекса — в Ауэзовском районе (+1.62%);
— максимальное увеличение — в Турксибском районе (+2.94%).

Динамика объемов предложений:

По городу в целом:
— общий объем предложения по городу в марте заметно снизился (-5.48%);
— снижение объемов связано с несколькими праздниками, на время которых часть продавцов ушла с рынка.

По типам строений:
— во всех типах строений наблюдается падение объемов предложения;
— максимальный темп падения — в сегменте панели (-6.73%);
— минимальный темп падения — в сегменте кирпича (-3.83%).

По форматам:
— уменьшение предложения наблюдается во всех рассматриваемых форматах;
— в сегментах 1-, 3- и 4-комнатных квартир падение объема происходило с близкими темпами: от −2.58% (3-комнатные) до −4% (4-комнатные);
— сильно уменьшилось на рынке количество 2-комнатных квартир (-9.53%).

По районам:
— падение объемов наблюдалось во всех рассматриваемых районах;
— в Ауэзовском и Турксибском районах темпы падения объемов примерно одинаковые (около −4.2%);
— в Алмалинским и Медеуском районах уменьшение объемов происходило с более высоким темпом (-6.22% и −6.79% соответственно);
— максимальный темп снижения объема наблюдается в Жетысуском районе (-12.14%).

 

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса.

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемым сегментами, их месячное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

таблица 2 доля рынка %
февраль		 доля рынка %
март		 изменение
долей		 вклад
сегментов
Типы
Панель 51.50 50.82 -0.68 1
Кирпич 33.74 34.32 0.59 28
Монолит 14.76 14.86 0.10 9
Форматы
1-комн 20.87 21.14 0.27 12
2-комн 34.55 33.07 -1.48 -13
3-комн 34.73 35.80 1.07 30
4-комн 9.23 9.38 0.14 9
5-комн 0.62 0.61 0.00 0
Районы
Алм 22.51 22.33 -0.18 7
Жет 5.66 5.26 -0.40 -3
Ауэ 25.96 26.26 0.29 11
Мед 13.49 13.30 -0.19 3
Тур 4.60 4.67 0.07 2
Бос 27.47 27.93 0.46 19
Алат 0.30 0.25 -0.05 -1

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

По типам строений:
-панель потеряла значительную часть рынка (-0.68%);
— основную часть отданного панелью рынка приобрел кирпич (+0.59%);
— доля монолита тоже немного увеличилась (+0.1%);
— город по типам строений сдвинулся в сторону более дорогих сегментов;
— все типы строений дали положительные слагаемые в динамику среднего по городу индекса;
— максимальный вклад получился от кирпичного сегмента (+28$).

По форматам квартир:
— очень большую часть рынка потерял сегмент 2-комнатных (-1.48%);
— все остальные форматы поделили освободившееся место;
— максимальное увеличение доли произошло в сегменте 3-комнатных квартир (+1.07%);
— небольшие прибавки в долях рынка видны в сегментах 1-комнвтнх (+0.27%) и 4-комнатных (+0.14%) квартир;
— единственный отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса дал сегмент дал 2-комнатных квартир (-13$);
— остальные форматы тянули средний по городу индекс вверх;
— максимальный положительный вклад дал сегмент 3-комнатных квартир (+30$).

По районам города:
— заметно увеличились доли рынка Ауэзовского (+0.29%) и Бостандыкского (+0.46%) районов;
— потери части рынка произошли в Алмалинском (-0.18%), Жетысуском (-0.4%) и Медеуском (-0.19%) районах;
— в Турксибском и Алатауском районах изменения долей рынка незначительны;
— заметные положительные вклады в динамику среднего по городу индекса дали Алмалинский (+7$), Ауэзовский (+11$) и Бостандыкский (+19$) районы;
— вниз тянули средний по городу индекс только два района: Жетысуский (-3$) и Алатауский (-1$).

 

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— череда мартовских праздников снизила активность продавцов квартир и привела к значительному уменьшению среднемесячного объема предложения (-5.48%);
— средний по городу индекс за март снова вырос (+38$ или +2.27%);
— увеличение среднего по городу индекса продолжается уже восемь месяцев подряд, в течение которых общее рост составил +194$;
— отметим, что увеличение индексов происходит во всех сегментах рынка;
— в марте происходили два процесса: отток относительно дешевого жилья и постепенное удорожание рынка в целом (правый дрейф).

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

таблица 3 ОИА изм ОИА изм ОИА % общ предл изм предл изм предл %
Город 653 -21 -3.13 7172 -2165 -23.19
Формат Стоимость
аренды		 Изменение Изменение % Общ предл Изм предл Изм предл %
1-комн 403 -25 -5.95 2410 -866 -26.43
2-комн 592 -33 -5.21 2798 -755 -21.25
3-комн 904 0 0.02 1649 -379 -18.69
4-комн 1797 48 2.74 315 -165 -34.38

 

Значение ОИА округлено до целого числа.

 

Динамика стоимости аренды:

Общий индекс аренды:
— в марте ОИА снизился очень значительно (-21$ или −3.13%);
— остановка продолжительного падения ОИА в феврале была, видимо, кратковременной;

По форматам:
— в небольших форматах (1- и 2-комнатные квартиры) наблюдается ощутимое снижение стоимости аренды (-5.95% и −5.21% соответственно);
— в сегменте 3-комнатных арендная плата осталась прежней;
— почти на три процента (+2.74%) выроста арендная плата в сегменте больших 4-комнатных квартир;
— напомним, что в прошлом месяце в сегменте 4-комнатных наблюдалось наибольшее снижение арендной стоимости (-8.94%).

Динамика объемов предложений:

Общий индекс аренды:
— общий объем предложения на рынке аренды за месяц резко сократился (-2165 квартир, что соответствует темпу изменения −23.2%);
— общее снижение объема связано с паданием активности в связи с мартовскими праздниками.

По форматам:
— снижение объемов предложения наблюдается во всех рассматриваемых форматах;
— минимальное падение объема произошло в сегменте 3-комнатных квартир (-18.7%), максимальное — в сегменте 4-комнатных квартир (-34.4%).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

таблица 4 февраль март    
формат доля % доля % динамика
доли %		 вклад формата $
1-комн. 35.09 33.60 -1.48 -15
2-комн. 38.05 39.01 0.96 -7
3-комн. 21.72 22.99 1.27 12
4-комн. 5.14 4.39 -0.75 -11
Сумма 100.00 100.00   -21
      изменение изменение %
средн
комн		 1.969 1.982 0.013  
ОИА 674 653 -21 -3.13

 

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка:

— значительные доли рынка потеряли сегменты 1-комнатных (-1.48%) и 4-комнатных (-0.75%) квартир;
— 2-комнатные квартиры, которые на прошлой неделе потеряли максимальную часть рынка (-1.25%), сегодня частично восстановили свое место на рынке (+0.96%);
— значительное увеличение доли рынка наблюдается в сегменте 3-комнатных квартир (+1.27%);
— средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за месяц увеличилась (+0.013);
— средняя комнатность сдаваемой квартиры в марте составила 1.982.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— только сегмент 3-комнатных квартир дал положительный вклад в динамику ОИА (+12$);
— остальные форматы тянули ОИА вниз;
— максимальный отрицательный вклад наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир (-15$);
— общее влияние 1-, 2- и 4-комнатных квартир на снижение ОИА составило −33$;
— общее изменение ОИА за март −21$.

Выводы по рынку аренды квартир:

 

— приостановка многомесячного падения общего индекса аренды, которое наблюдалось в феврале, оказалась кратковременной;
— в марте ОИА снова начал снижение;
— активность рынка аренды в связи с чередой праздников заметно снизилась;
— общий объем предложения упал в марте сразу на 23.2%.

Приложение

Март 2010 года: vi-диаграммы

Продажа квартир

На Рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объема предложения.

 

 

Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.

В январе-марте 2009 года происходило уменьшение среднего по городу индекса с одновременным увеличением объема предложения.

В январе-марте 2010 года индекс постоянно увеличивается, что сопровождается средним увеличением объема предложения.

В марте 2009 года не наблюдается резкого снижения объемов, хотя праздники (8 Марта и Наурыз) отмечались.

В марте 2010 года виден достаточно сильный праздничный спад объема предложения.

По значению индекса город в марте-2010 вышел на уровень февраля-2009.

По сравнению с мартом-2009 индекс марта-2010 выше более чем на 80$.

По объему предложения, даже с учетом праздничного снижения в 2010 году, март-2010 находится существенно правее марта-2009 (примерно на 3500 квартир).

Видно, что эволюция города в первом квартале 2010 года существенно отличается от этого же периода в 2009 году.

 

Аренда квартир

На Рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объема предложения.

 

 

Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.

Видно, что во всем рассматриваемом периоде времени объем предложения в среднем постоянно снижался (движение шло в основном справа налево).

ОИА в первой половине 2009 года значительно уменьшился, а затем заметно вырос в августе-сентябре, и снова несколько уменьшился к концу года.

Весь первый квартал 2010 года ОИА снижается, и это снижение сопровождается сильным уменьшением объема предложения.

По характеру эволюция первого квартала 2010 года похожа на эволюцию первого квартала 2009 года. Но уровень объема предложения и ОИА значительно меньше в 2010 году.

Линии на Рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.



 

Николай Стекольников, аналитик

 

Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz