Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в январе ’2010 – феврале ’2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют январю, красные — февралю.

NB: В данной работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным кваритирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

 

 

Основные изменения в спектре предложения:
— общий объем предложения значительно вырос;
— в области относительно низких цен изменение предложения незначительное;
— вся нисходящая ветвь распределения в феврале лежит намного выше январской (основной приток предложения произошел в области цен выше средней);
— максимум распределения заметно сместился в сторону высоких индексов;
— на фоне большого увеличения предложения очевидных признаков дрейфа не наблюдается.

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

 

таблица 1 индекс изм инд изм инд % предл изм предл изм предл %
Город 1674 46 2.83 23576 4001 20.44
Типы
Панель 1504 48 3.30 12142 2112 21.06
Кирпич 1822 32 1.79 7954 1114 16.29
Монолит 1930 78 4.21 3480 775 28.65
Форматы
1-комн 1602 51 3.29 4920 830 20.29
2-комн 1620 37 2.34 8146 1456 21.76
3-комн 1687 55 3.37 8188 1222 17.54
4-комн 1958 30 1.56 2177 480 28.29
Районы
Алм 1741 39 2.29 5307 820 18.28
Жет 1217 27 2.27 1334 251 23.18
Ауэ 1421 48 3.50 6121 987 19.22
Мед 2226 53 2.44 3181 543 20.58
Тур 1087 37 3.52 1085 213 24.43
Бос 1786 58 3.36 6477 1160 21.82

 

Динамика индексов:

— средний по городу индекс продолжает расти;
— в феврале увеличение индекса составило +46$, что соответствует высокому темпу +2.83%;
— отметим, что рост индекса идет с ускорением (в январе было +20$, а в декабре только +14$);
— с июля 2009 года увеличение индекса составило +156$;

— все типы строений показали увеличение своих индексов;
— панель и монолит дорожали с высокими темпами (+3.3%...+4.21%);
— кирпич стал дороже на +1.79%;

— все форматы за месяц подорожали;
— в основных сегментах (1-2-3-комнатные квартиры) наблюдаются примерно одинаковые темпы роста индексов (в пределах +2.34% до +3.37%);
— увеличение индекса 4-комнаных квартир происходило с меньшим темпом (+1.56%);

— стоимость квадратного метра в январе увеличилась во всех рассматриваемых районах;
— темпы роста индекса по районам незначительно различаются и находятся в пределах от +2.27% до +3.56%.

Динамика объемов предложений:

— общее по городу предложение в феврале резко увеличилось (+4001 квартира или +20.44%);
— отметим, что снижение общего по городу объема предложения, которое началось в начале осени 2009 года, закончилось, и темп изменения общего объема стал положительным;

— темпы изменения объемов предложения для всех типов строений в феврале стали положительными;
— очень сильно возросли объемы панели и монолита (+21% и +28.7% соответственно);
— кирпича стало тоже больше, но только на 16.3%;

— объемы предложения всех рассматриваемых форматов в феврале выросли;
— в основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры) темпы увеличения объемов находятся в пределах от +17.5% до +21.8%;
— максимальный темп роста объемов наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (+28.3%);

— во всех рассматриваемых районах объемы предложения увеличились;
— при всех многочисленных различиях районов темпы роста объемов предложения находятся в небольшом интервале значений от +19.2% до +24.3%.

 

 

Основная причина роста индекса типов строений — приток предложения в средней части ценового диапазона.

Увеличение индекса в представлениях по форматам и по районам связано с увеличением объемов предложения квартир в среднем ценовом диапазоне и небольшого смещением всего предложения в сторону удорожания (правый дрейф).

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса.

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемым сегментами, их месячное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

таблица 2 темп изм
индекса		 темп изм
предлож		 изменение
долей		 вклад
сегментов
Типы
Панель 51.24 51.50 0.26 29
Кирпич 34.94 33.74 -1.20 -12
Монолит 13.82 14.76 0.94 29
Форматы
1-комн 20.89 20.87 -0.03 10
2-комн 34.18 34.55 0.38 18
3-комн 35.59 34.73 -0.86 5
4-комн 8.67 9.23 0.56 14
5-комн 0.67 0.62 -0.06 -1
Районы
Алм 22.92 22.51 -0.41 2
Жет 5.53 5.66 0.13 3
Ауэ 26.23 25.96 -0.26 9
Мед 13.48 13.49 0.02 8
Тур 4.45 4.60 0.15 3
Бос 27.16 27.47 0.31 21
Алат 0.22 0.30 0.08 0

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

— более высокий темп падения объемов предложения у панели и монолита привел к уменьшению доле этих сегментов (+0.26% и +0.94% соответственно);
— кирпич потерял значительный кусок рынка (-1.2%);
— знаки вкладов типов строений в динамику среднего по городу индекса полностью совпадают со знаками темпов изменения долей рынка;
— огромные положительные вклады (по +29$) дали панель и монолит;
— кирпич, потерявший часть рынка, дал отрицательный вклад (-12$);

— основные изменения долей в форматах произошли в сегментах 2-3-4-комнатных квартир;
— значительную часть рынка потеряли 3-комнатные (-0.86%);
— 2- и 4-комнатные смогли увеличить свои доли рынка (+0.38% и +0.56% соответственно);
— значения вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой индексов сегментов, так и изменением долей рынка;
— несмотря на потерю части рынка некоторыми сегментами, вклады всех форматов, кроме 5-комнатных, оказались положительными из-за большого роста их индексов;

— близкие по значениям темпы роста объемов предложения по районам привели к небольшому перераспределению долей рынка;
— два района потеряли часть рынка: Алмалинский (-0.41%) и Ауэзовский (-0.26%);
— все остальные районы смогли расширить свои места на рынке;
— наибольшее увеличение доли произошло в Бостандыкском районе (+0.31%);
— несмотря на потерю части рынка некоторыми сегментами, вклады всех районов оказались положительными из-за большого роста их индексов;
— максимальный положительный вклад дал, естественно, Бостандыкский район (+21$).

 

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— февраль показал, что рынок продаж квартир окончательно «проснулся» после зимнего затишья;
— общий объем предложения вырос более, чем на 20%;
— средний по городу индекс за февраль значительно увеличился (+46$ или +2.83%);
— рост среднего по городу индекса продолжается уже семь месяцев, в течение которых общее увеличение составило 156$;
— отметим, что рост индексов и активности рынка идет во всех сегментах;
— наблюдается приток квартир в среднем ценовом диапазоне и небольшой правый дрейф в некоторых сегментах рынка.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

таблица 3 ОИА изм ОИА изм ОИА % общ предл изм предл изм предл %
Город 674 0 -0.07 9337 127 1.38
Формат Стоимость
аренды		 Изменение Изменение % Общ предл Изм предл Изм предл %
1-комн 429 -7 -1.57 3276 84 2.63
2-комн 624 14 2.29 3553 -67 -1.85
3-комн 904 -6 -0.63 2028 58 2.94
4-комн 1749 -172 -8.94 480 52 12.15

 

Значение ОИА округлено до целого числа.

 

Динамика стоимости аренды:

— в феврале ОИА не изменился;
— после продолжительного падения в течение последних четырех месяцев, сегодняшнюю ситуацию можно рассматривать как остановку снижения ОИА;

— за месяц увеличилась арендная стоимость 2-комнатных квартир (+14$ или +2.29%);
— все остальные форматы подешевели;
— наибольшее снижение арендной платы произошло в сегменте 4-комнатных квартир (-8.94%).

Динамика объемов предложений:

— общий объем предложения на рынке аренды за месяц вырос на 127 квартир, что соответствует темпу изменения +1.38%;
— все форматы, кроме 2-комнатных квартир, показали увеличение объемов предложения;
— максимальное увеличение объема наблюдается в сегменте 4-комнатных квартир (+12.15%);
— на рынке аренды стало меньше только 2-комнатных квартир (-1.85%);

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

таблица 4 январь февраль    
формат доля % доля % динамика
доли %		 вклад формата $
1-комн. 34.66 35.09 0.43 -1
2-комн. 39.31 38.05 -1.25 -2
3-комн. 21.39 21.72 0.33 2
4-комн. 4.65 5.14 0.49 1
Сумма 100.00 100.00   0
      изменение изменение %
средн
комн		 1.960 1.969 0.009  
ОИА 675 674 0 -0.07

 

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка:

— из-за сильно отличающихся темпов изменения объемов предложения по форматам за прошедший месяц произошло существенное перераспределение долей рынка;
— значительную по размерам часть рынка аренды потерял сегмент 2-комнатных квартир (-1.25%);
— все остальные форматы разделили примерно одинаково между собой эти 1.25% рынка;
— средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за месяц немного увеличилась (+0.009);
— средняя комнатность сдаваемой квартиры в феврале составила 1.969.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА:

— падение объема предложения и доли рынка сегмента 2-комнатных квартир дал, несмотря на увеличение стоимости аренды, небольшой отрицательный вклад в динамику ОИА (-2$);
— небольшие положительные вклады дали сегменты 3- и 4-комнатных квартир (суммарно +3$);
— в результате сложения небольших по величине и разных по знакам вкладов ОИА за февраль не изменился.

Выводы по рынку аренды квартир:

— в феврале наблюдается приостановка многомесячного падения общего индекса аренды;
— активность рынка аренды увеличилась — на рынке появилось около 130 новых предложений.



 

Николай Стекольников, аналитик

 

Предыдущий обзор здесь.

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz