Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы в феврале ’2009


Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в январе — феврале ’2009 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая — январь, красная — февраль. Все данные в таблицах — среднемесячные.

1. Город в целом
2. Город, как совокупность типов строений
3. Город, как совокупность районов
4. Город, как совокупность форматов квартир
5. Рынок аренды

1. Город в целом

В таблице 1 приведены данные по всему городу.

 

табл 1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
город 1713 -99 -5,46 18747 1371 7,89

В течение трех месяцев (декабрь-2008, январь и февраль 2009 года) наблюдается практически постоянное по величине (около 100$) ежемесячное падение среднегородского индекса. С учетом того, что величина самого индекса все это время уменьшается, темп падения несколько увеличивается. Сегодня средний по городу индекс равен 1713$, февральское изменение составило -99$, что соответствует тренду -5.46%.

На февраль моя оценка среднего индекса была 1750—1760$. Видно, что в реальности общий индекс опустился ниже на 37$. Это может быть связано с произведенной в феврале девальвацией тенге.

В марте можно ожидать дальнейшего снижения общего индекса до уровня 1650$.

Предложение, сильно уменьшившееся в декабре и январе, стремительно увеличилось в феврале (+1371 квартира или +7.89%).

На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения для января и февраля, а на Рис.2 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Анализ Рис.1 и 2 показывает, что:
— общий объем предложения значительно увеличился;
— основное увеличение объема предложения произошло в области индексов, соответствующих максимуму предложения;
— видно, что в области средних индексов наблюдается отток предложения;
— заметных признаков дрейфа нет;
— распределение в области индексов менее 800$ и более 4200$ практически не изменилось.

2. Город, как совокупность типов строений

Панель
Кирпич
Монолит

Панель

 

табл 2-1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
панель 1473 -81 -5,21 10140 793 8,48

Февральский темп падения индекса панели (-5.21%) практически совпадает с городским показателем (-5.46%).

Темп роста объема предложения (+8.48%) несколько выше города (+7.89%).

На Рис. 3 показаны распределения предложения по панели для января и февраля, а на Рис.4 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— заметно увеличился объем предложения;
— наблюдаются два эффекта: значительное увеличение относительно дешевого предложения и смещение всего распределения влево (левый дрейф);
— распределение ниже 1000$ и выше 3000$ практически не изменилось.

Кирпич

 

табл 2-2 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
кирпич 1941 -118 -5,73 6322 385 6,48

Как и в январе, в феврале быстрее всех остальных типов дешевел кирпич (-5.73%).

Предложение выросло за месяц на 6.48%, что несколько меньше чем в среднем по городу.

На Рис. 5 показаны распределения предложения по кирпичу для января и февраля, а на Рис.6 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения существенно вырос;
— резко выросло предложение на восходящей ветви распределения (интервал индексов 1000$...2200$);
— в средней части спектра наблюдается отток предложения;
— есть некоторые признаки левого дрейфа;
— распределение ниже 1000$ и выше 4500$ практически не изменилось.

Монолит

 

табл 2-3 индекс изм инд Изм инд% предл изм предл изм предл%
монолит 2149 -114 -5,04 2285 193 9,23

В январе в монолитном сегменте был небольшой рост индекса, в феврале видим спад. Темп падения индекса примерно такой же как и в остальных типах (-5.04%).

Предложение выросло на 193 квартиры, что соответствует высокому темпу роста +9.23%.

На Рис. 7 показаны распределения предложения по монолиту для января и февраля, а на Рис.8 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения значительно вырос;
— в максимуме предложение стало носить двухкомпонентый характер (на Рис. 8 хорошо выделяются две области индексов, в которых происходили основные увеличения предложения);
— признаков дрейфа нет;
— как и в январе, в феврале произошли изменения предложения в очень широком интервале индексов;
— распределение ниже 500$ и выше 5500$ практически не изменилось.

3. Город, как совокупность районов

Алмалинский район
Жетысуский район
Ауэзовский район
Медеуский район
Турксибский район
Бостандыкский район

Алмалинский район

 

табл 3-1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Алм 1817 -111 -5,76 3860 425 12,37

В Алмалинском районе февральское падение индекса (-111$ или -5.76%) несколько больше среднегородского.

Предложение значительно увеличилось (+425 квартир или +12.37%). Темп роста предложения намного выше города.

На Рис. 9 показаны распределения предложения в Алмалинском районе для января и февраля, а на Рис.10 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— резко выросло предложение;
— основой приток квартир приходится на восходящую ветвь распределения, что увеличивает долю относительно дешевых квартир;
— есть признаки небольшого левого дрейфа;
— в средней части спектра наблюдается отток предложения;
— в интервалах индексов до 1200$ и после 3700$ изменений в спектре практически нет.

Жетысуский район

 

табл 3-2 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Жет 1359 -64 -4,50 1263 146 13,07

Темп падения индекса в Жетысуском районе снизился более чем в два раза со значения -9.65% в январе до -4.5% в феврале.

Предложение сильно выросло (+146 квартир или +13.07%). Темп роста предложения в районе гораздо выше городского.

На Рис. 11 показаны распределения предложения в Жетысуском районе для января и февраля, а на Рис.12 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— значительно вырос объем предложения;
— основной приток квартир приходится на восходящую ветвь распределения;
— на нисходящей ветви появился небольшой кластер (область индексов около 1700$);
— есть небольшие признаки левого дрейфа;
— в интервалах индексов до 1000$ и после 2400$ изменений в спектре почти нет.

Ауэзовский район

 

табл 3-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Ауэ 1393 -50 -3,47 5179 369 7,67

Индекс в Ауэзовском районе за февраль снизился на 50$ (-3.47%). Падение индекса в районе происходит заметно медленнее, чем в целом по городу.

Наблюдается рост предложения (+369 квартир или +7.67%). Темп изменения объема предложения практически совпадает с городом.

На Рис. 13 показаны распределения предложения в Ауэзовском районе для января и февраля, а на Рис.14 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения явно вырос;
— значительно увеличилось предложение в максимуме распределения;
— кривая на Рис. 14 показывает наличие выраженного левого дрейфа;
— на восходящей ветви распределения есть значительное увеличение предложения;
в интервалах индексов до 800$ и после 2500$ изменений в спектре почти нет.

Медеуский район

 

табл 3-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Мед 2421 -161 -6,24 2576 114 4,63

В феврале произошло сильное снижение индекса в Медеуском районе (-161$ или -6.24%). Относительное падерние индек5са больше чем в целом по городу.

Предложение выросло на 114 квартир (+4.63%). Это относительное увеличение числа квартир несколько меньше, чем по городу.

На Рис. 15 показаны распределения предложения в Медеуском районе для января и февраля, а на Рис.16 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения немного увеличился;
— изменилась форма кривой распределения: восходящая ветвь стала намного круче, в районе максимума хорошо видна двухкомпонентность (некоторое уплощение кривой), нисходящая ветвь распределения стала более крутой;
— на восходящей ветви наблюдается дополнительный приток квартир;
— вся кривая распределения сместилась влево (левый дрейф);
— в интервалах индексов до 1000$ и после 5000$ изменений в спектре почти нет.

Турксибский район

 

табл 3-5 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Тур 1139 -53 -4,45 914 75 8,94

Индекс Турксибского района в феврале снизился на 53$ (-4.45%). Относительное снижение в районе несколько меньше, чем по городу.

Объем предложения вырос (+914 квартир или +8.94%). Темп роста предложения выше городского.

На Рис. 17 показаны распределения предложения в Турксибском районе для января и февраля, а на Рис.18 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения вырос;
— сильно выросло предложение в максимуме распределения;
— из Рис. 18 хорошо видно, что динамика предложения обеспечивается двумя процессами: явным левым дрейфом и дополнительный притоком квартир с индексами, соответствующими восходящей ветви распределения;
— в интервалах индексов до 600$ и после 2500$ изменений в спектре почти нет.

Бостандыкский район

 

табл 3-6 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Бос 1802 -108 -5,65 4911 231 4,94

Немного больше чем в среднем по городу, снизился индекс в Бостандыкском районе. За февраль индекс района потерял 108$ (-5.65%).

Объем предложения увеличился на 231 квартиру (+4.94%). Темп роста предложения ниже среднегородского.

На Рис. 19 показаны распределения предложения в Бостандыкском районе для января и февраля, а на Рис.20 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения немного вырос;
— есть признаки левого дрейфа;
— на восходящей ветви распределения наблюдается сильный приток квартир;
— в средней части спектра в широком интервале индексов квартир стало меньше;
— в интервалах индексов до 1300$ и после 4000$ изменений в спектре почти нет.

4. Город, как совокупность форматов квартир

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры

1-комнатные квартиры

 

табл 4-1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
1-комн 1543 -91 -5,57 4336 198 4,78

Индекс 1-комнатных квартир в феврале упал на 91$ (-5.57%). Темп снижения индекса почти в точности равен городскому темпу.

Предложение по сегменту выросло на 198 квартир (+4.78%). Относительное изменение предложения значительно ниже городского.

На Рис. 21 показаны распределения предложения в сегменте 1-комнатных квартир для января и февраля, а на Рис.22 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения вырос (особенно сильно — в максимуме распределения);
— наблюдается левый дрейф;
— на восходящей ветви (относительно недорогое жилье) есть значительный приток квартир;
— в средней части спектра (на нисходящей ветви распределения) квартир стало значительно меньше
— в интервалах индексов до 800$ и после 3200$ изменений в спектре почти нет

2-комнатные квартиры

 

табл 4-2 индекс Изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
2-комн 1652 -108 -6,14 6240 696 12,55

Февральское изменение индекса 2-комнатных квартир оставило -108$ (-6.14%). Темп снижения индекса выше городского.

2-комнатных квартир стало в феврале предлагаться больше на 696 (+12.55%). Относительное изменение объема предложения гораздо выше городского.

На Рис. 23 показаны распределения предложения в сегменте 2-комнатных квартир для января и февраля, а на Рис.24 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— основное увеличение предложения произошло в интервале индексов, соответствующих максимуму распределения;
— значительно больше стало квартир на восходящей ветви распределения;
— в области средних индексов наблюдается небольшой отток предложения;
— в интервалах индексов до 1000$ и после 4000$ изменений в спектре почти нет

3-комнатные квартиры

 

табл 4-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
3-комн 1753 -103 -5,55 6366 348 5,78

Немного больше, чем в среднем по городу, упал индекс в сегменте 3-комнатных (-103$). Темп снижения (-5.55%) практически совпадает с городским.

Предложение выросло на 348 квартир (+5.78%). Относительное изменение объема предложения в полтора раза ниже городского.

На Рис. 25 показаны распределения предложения в сегменте 3-комнатных квартир для января и февраля, а на Рис.26 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— максимум предложения сместился влево;
— предложение в максимуме заметно выросло;
— основное дополнительное предложение находится в интервале 1000$...1600$;
— в верхней части спектра (область относительно дорогого жилья) наблюдается отток квартир;
— признаков левого дрейфа почти нет;
— в интервалах индексов до 1000$ и после 4900$ изменений в спектре почти нет.

4-комнатные квартиры

 

табл 4-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
4-комн 2161 -83 -3,70 1660 126 8,21

Как и в январе, индекс 4-комнтаных в феврале снизился на 83$. Темп снижения -3.7% меньше, чем в среднем по городу.

Предложение увеличилось на 126 квартир (+8.21%). Относительное увеличение объема предложения несколько выше среднегородского.

На Рис. 27 показаны распределения предложения в сегменте 4-комнатных квартир для января и февраля, а на Рис.28 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— предложение выросло, особенно в области индексов, соответствующих максимуму распределения;
— значительно выросло предложение на восходящей ветви распределения;
— наблюдается небольшой отток квартир в середине спектра предложений;
— в области высоких индексов (более 2800$) виден небольшой прирост числа предлагаемых квартир;
— есть небольшие признаки левого дрейфа;
— в интервалах индексов до 1000$ и после 5500$ изменений в спектре почти нет.

Сегмент 5-комнатных квартир в силу малой статистики отдельно не рассматривается.

Выводы по городу:

— зимнее снижение объемов предложения сменилось весенним ростом активности на рынке продаж квартир;
— основной приток квартир происходит в относительно дешевой части рынка;
— во многих сегментах наблюдается левый дрейф, что свидетельствует о наличии тенденции общего удешевления жилья;
— падение среднего индекса обусловлено двумя процессами: левым дрейфом и увеличением предложения относительно дешевого жилья.

5. Рынок аренды

В таблице 5—1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за январь-февраль.

 

табл 5-1 январь февраль        
  цена к-во цена к-во дин цен дин цен% дин пр дин пр%
1-комн. 501 5130 465 4992 -37 -7,35 -138 -2,69
2-комн. 803 5093 763 4960 -39 -4,91 -133 -2,61
3-комн. 1233 3023 1173 3010 -59 -4,80 -13 -0,43
4-комн. 2109 673 1944 698 -165 -7,82 25 3,71
Всего   13919   13660     -259 -1,86

Из таблицы 5—1 видно, что стоимость арендной платы в феврале снизилась во всех форматах. Наибольшее падение индекса наблюдается в 1- и 4-комнатных квартирах — они потеряли более 7%. Аренда 2-и 3-комнатных снизилась заметно меньше — удешевление составило примерно 5%.

Если говорить об абсолютном снижении стоимости аренды, то можно утверждать, что тенденция «больше формат — больше снижение» продолжается уже несколько месяцев (декабрь, январь и февраль).

Февральское предложение в целом несколько снизилось (-1.86%), что после январского подъема (+19.6%) можно рассматривать как некоторую стабилизацию предложения на рынке аренды квартир.

На Рис. 29 показаны темпы изменения стоимости аренды, на Рис. 30 — тренды объемов предложения сдаваемых квартир.

В таблице 5—2 приведены данные по долям рынка различных форматов сдаваемых квартир и их изменение за январь-февраль. Показаны значения и динамика средней комнатности сдаваемой квартиры, а также значения и динамика среднего индекса аренды.

 

табл 5-2 январь февраль    
  доля доля динамика  доли
1-комн. 36,86 36,54 -0,31
2-комн. 36,59 36,31 -0,28
3-комн. 21,72 22,04 0,32
4-комн. 4,84 5,11 0,27
сумма 100,00 100,00  
  изменение
ср комн 1,945 1,957 0,012
ср индекс 848 805 -43 -5,11

Видно, что на рынке аренды произошло перераспределение долей между форматами. Доли 1- и 2-комнатных уменьшились, а 3- и 4-комнатных увеличились. Это явилось причиной увеличения средней комнатности сдаваемой квартиры — она увеличилась на 0.012 и в феврале стала равной 1.957.

Для оценки динамики всего рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Я предполагал, что в феврале общий индекс аренды опустится ниже отметки 800$.
В феврале общий индекс аренды снизился на 43$ (-5.11%). Значение общего индекса аренды стало равным 805$.
В марте можно ожидать дальнейшего снижения общего индекса аренды до уровня 765—770$.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору, читать предыдущий обзор



Опубликовано 6 марта 2009 4610 просмотров Добавить комментарий