Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы октябрь-ноябрь ’2008


Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт www.krisha.kz в октябре-ноябре 2008 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: В августе изменилось административное деление Алматы. Был организован новый (Алатауский) район. Данные по этому району в обзоре учитываются, но сам район отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

NB: На всех рисунках синяя кривая - октябрь, красная – ноябрь.

Все данные в таблицах – среднемесячные. Данные по предложению в октябре нормированы на 4-недельный месяц.

1. Город в целом

В таблице 1 приведены данные по всему городу.

 

табл 1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
город 2013 -75 -3.59 21085 558 2.72

Среднегородской индекс в ноябре упал на 75$ и достиг уровня 2013$, вплотную приблизившись к психологически значимой отметке 2000$. Тренд индекса составил -3.59%.

Предложение за ноябрь заметно выросло (+558 квартиры или +2.72%). Отметим, что в октябре были зарегистрированы примерно такие же показатели по динамике предложения.

На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения для октября и ноября, а на Рис.2 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Анализ Рис.1 и 2 показывает, что:
- объем главного максимума немного увеличился;
- форма распределения не изменилась;
- восходящая и нисходящая ветви распределения сместились влево, наблюдается дрейф всего рынка в сторону удешевления;
- на кривой, описывающей разность распределений (Рис.2), отчетливо видна волна, форма которой также подтверждает левый дрейф рынка;
- на восходящей ветви распределения наблюдается дополнительное (не связанное с левым дрейфом) увеличение объема предложения (несимметричность волны на Рис. 2);
- "хвосты" распределений (крайние части спектров предложений) практически не изменились.

2. Город, как совокупность типов строений

Панель

табл 2-1 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
Панель 1780 -54 -2.94 11312 575 5.36

В ноябре индекс панели уменьшился на 54$. Отметим, что падение индекса панели в ноябре (-2.94%) заметно ниже городского тренда (-3.59%).

Предложение выросло на 575 квартир, что соответствует тренду 5.36%. Темп роста предложения по панели существенно превышает городской тренд (2.72%).

На Рис. 3 показаны распределения предложения по панели для октября и ноября, а на Рис.4 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
- наблюдается увеличение объема главного максимума;
- заметен значительный левый дрейф основного потока предложений (характерная кривая на Рис. 4);
- на восходящей ветви распределения наблюдается дополнительное (не связанное с левым дрейфом) увеличение объема предложения (несимметричность волны на Рис. 4);
- "хвосты" распределений (крайние части спектров предложений) практически не изменились.

Кирпич

табл 2-2 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Кирпич 2260 -90 -3.83 7474 -78 -1.03

Индекс кирпича в ноябре упал на 90$. Темп падения индекса кирпича несколько превышает городской показатель.

Предложение снизилось на 1.03% (-78 квартир). Отметим, что падение предложения в ноябре произошло только в кирпичном сегменте.

На Рис. 5 показаны распределения предложения по кирпичу для октября и ноября, а на Рис.6 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Видно, что
- объем главного максимума практически не изменился;
- наблюдается дрейф средней части спектра влево (удешевление жилья в среднем ценовом диапазоне);
- в областях ниже 1000$ и выше 4500$ изменения спектра незначительные.

Монолит

табл 2-3 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
монолит 2361 -60 -2.48 2299 62 2.77

Индекс монолита потерял в ноябре 60$: что соответствует тренду индекса -2.48%. Темп снижения индекса монолита значительно меньше общегородского показателя.

Предложение по монолиту выросло почти на 3%.

На Рис. 7 показаны распределения предложения по монолиту для октября и ноября, а на Рис.8 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основная динамика:
- в интервале индексов 1600$…2300$ (область главного максимума) наблюдается значительное увеличение предложения;
- на Рис. 8 в средней части спектра видны большие осцилляции (разнонаправленные изменения), говорящие об увеличении активности в этой части;
- в области более высоких индексов предложение заметно уменьшилось;
- заметного дрейфа не наблюдается.

 

3. Город, как совокупность районов

Алмалинский район

табл 3-1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Алм 2083 -51 -2.39 4193 -131 -3.03

Индекс Алмалинского района упал в ноябре на 51$. Тренд индекса -2.39% и это близко к общегородскому значению.

Предложение в ноябре значительно уменьшилось (-131 квартира, что соответствует тренду -3.03%).

На Рис. 9 показаны распределения предложения в Алмалинском районе для октября и ноября, а на Рис.10 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
- объем главного максимума не изменился;
- форма распределения не изменилась;
- хорошо виден левый дрейф главного максимума влево, а также характерная волна на Рис. 10. что свидетельствует об удешевлении жилья в средней части спектра;
- в интервалах индексов до 1300$ и после 3600$ изменений в спектре нет.

Жетысуский район

табл 3-2 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Жжет 1666 -36 -2.12 1360 -22 -1.59

Индекс в Жетысуском районе упал на 36$, что соответствует тренду -2.12%. Это падение в полтора раза ниже среднего уменьшению по рынку.

Предложение тоже уменьшилось (-22 квартиры или -1.59%).

На Рис. 11 показаны распределения предложения в Жетысуском районе для октября и ноября, а на Рис.12 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
- на кривой распределения предложения (Рис. 11) можно выделить, кроме главного максимума, кластер, имеющий максимум при индексе примерно 2200$;
- кривую на Рис. 12 можно разбить на две волны, соответствующие дрейфам главного максимума и кластера-2200 влево, что говорит о смещении всей средней части спектра в сторону удешевления;
- объем главного максимума и форма распределения практически не изменились;
- крайние части спектра без изменений.

Ауэзовский район

табл 3-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Ауэ 1667 -66 -3.81 5595 529 10.44

Снижение индекса в Ауэзовском районе в ноябре было несколько большим (-3.81%), чем в среднем по городу (-3.59%).

Объем предложения по району резко вырос (+529 квартир или +10.44%). Такой громадный рост предложения обусловлен появлением на рынке дополнительных панельных квартир, сосредоточенных в основном в Ауэзовском районе.

На Рис. 13 показаны распределения предложения в Ауэзовском районе для октября и ноября, а на Рис.14 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
- главный максимум значительно вырос в объеме;
- на Рис. 14 наблюдается сильная несимметричная волна левого дрейфа;
- на восходящей ветви распределения увеличение предложения гораздо больше, чем уменьшение на нисходящей ветви, что свидетельствует о появлении дополнительного предложения в нижней части спектра;
- крайние части спектра без изменений.

Медеуский район

табл 3-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Мед 2803 -47 -1.65 2966 -38 -1.26

Индекс в Медеуском районе снизился на 1.65%. Это снижение гораздо меньше общегородского (-3.59%).

Объем предложения изменился незначительно (-38 квартир или -1.26%).

На Рис. 15 показаны распределения предложения в Медеуском районе для октября и ноября, а на Рис.16 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
- предложение в области главного максимума заметно выросло;
- в средней части спектра можно выделить волну левого дрейфа;
- на восходящей ветви распределения наблюдается некоторое дополнительное увеличение предложения, не связанное с левым дрейфом (первый пик на Рис. 16);
- на нисходящей ветви распределения видно дополнительное снижение предложения, не связанное с левым дрейфом (большой отрицательный пик на Рис. 16);
- крайние части спектра без изменений.

Турксибский район

табл 3-5 индекс изм инд Изм инд% предл изм предл изм предл%
Тур 1320 -18 -1.35 945 20 2.16

Самое маленькое понижение индекса в ноябре было в Турксибском районе (-1.35%). Это понижение более чем в 2.5 раза меньше общегородского.

Предложение увеличилось на 2.16%, что несколько ниже общегородского (+2.72%).

На Рис. 17 показаны распределения предложения в Турксибском районе для октября и ноября, а на Рис.18 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
- форма главного максимума практически не изменилась;
- можно выделить небольшой левый дрейф в интервале индексов, соответствующих нисходящей ветви распределения;
- некоторая несимметричность кривой на Рис. 18 говорит о дополнительном предложении в области главного максимума, что не оказывает заметного влияния на средний по району индекс);
- крайние части спектра без изменений.

Бостандыкский район

табл 3-6 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Бос 2091 -93 -4.26 5985 191 3.30

Лидером снижения индекса в ноябре является Бостандыкский район (-4.26%). Темп падения индекса почти на 20% превышает общегородской.

Предложение в районе значительно выросло (+191 квартира или +3.3%).

На Рис. 19 показаны распределения предложения в Бостандыкском районе для октября и ноября, а на Рис.20 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
- объем главного максимума заметно вырос;
- на восходящей ветви распределения наблюдается значительное увеличение предложения (большой пик на Рис. 20);
- в области индексов выше среднего есть заметное уменьшение предложения;
- дрейфа не наблюдается;
- крайние части спектра без изменений.

 

4. Город, как совокупность форматов квартир

1-комнатные квартиры

табл 4-1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
1-комн 1865 -42 -2.20 4779 323 7.25

Темп падения индекса в сегменте 1-комнатных квартир (-2.2%) более чем в полтора раза ниже общегородского.

Предложение выросло на 323 квартиры, что соответствует очень высокому тренду +7.25%. Этот темп роста предложения превышает общегородской более чем в 2.5 раза.

На Рис. 21 показаны распределения предложения в сегменте 1-комнатных квартир для октября и ноября, а на Рис.22 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
- объем главного максимума заметно вырос;
- форма кривой распределения практически не изменилась;
- наблюдается левый дрейф в области средних индексов; об этом же говорит характерная волна на Рис. 22;
- несимметричность волны на Рис. 22 свидетельствует о наличии дополнительного (не связанного с левым дрейфом) предложения на восходящей ветви распределения (область индексов ниже среднего);
- крайние части спектра без изменений.

2-комнатные квартиры

табл 4-2 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
2-комн 1963 -54 -2.68 6849 203 3.05

Индекс 2-комнатных квартир в ноябре снизался больше, чем 1-комнтаных, но меньше, чем по городу.

Предложение значительно выросло (+203 квартиры или +3.05%). Тренд объема предложения немного выше общегородского.

На Рис. 23 показаны распределения предложения в сегменте 2-комнатных квартир для октября и ноября, а на Рис.24 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
- объем главного максимума заметно вырос;
- детальный анализ разности распределений на Рис. 24 говорит о наличии небольшого левого дрейфа в области индексов ниже 2200$;
- сильно несимметричная волна на Рис. 24 свидетельствует о наличии большого дополнительного (не связанного с левым дрейфом) предложения на восходящей ветви распределения;
- крайние части спектра без изменений.

3-комнатные квартиры

табл 4-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
3-комн 2024 -99 -4.66 7223 39 0.54

Темп падения индекса в сегменте 3-комнатных квартир (-4.66%) значительно выше среднегородского.

Предложение 3-комнатных квартир практически не изменилось (+39 квартир или +0.54%).

На Рис. 25 показаны распределения предложения в сегменте 3-комнатных квартир для октября и ноября, а на Рис.26 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
- объем главного максимума немого увеличился;
- форма распределения практически не изменилась;
- наличие характерной кривой на Рис. 26 свидетельствует о наличии выраженного левого дрейфа в области средних индексов;
- несимметричность волны на Рис. 26 говорит о наличии дополнительного (не связанного с дрейфом) предложения в интервале индексов, соответствующих восходящей ветви распределения;
- в области индексов "выше среднего" наблюдается небольшой спад предложения;
- крайние части спектра без изменений.

4-комнатные квартиры

табл 4-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
4-комн 2432 -67 -2.68 2104 -8 -0.38

Индекс 4-комнатных квартир в ноябре снизился на 67$, что соответствует тренду -2.68%. Этот показатель ниже общегородского.

Предложение изменилось незначительно (-8 квартир или -0.38%).

На Рис. 27 показаны распределения предложения в сегменте 4-комнатных квартир для октября и ноября, а на Рис.28 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
- объем главного максимума практически не изменился;
- в области индексов до 1700$ динамика предложения мала;
- в интервале индексов 1700$…2500$ наблюдается заметный левый дрейф;
- в области индексов выше 2500$ есть ряд отрицательных пиков (см. Рис. 28), что говорит об уменьшении предложения в верхнем ценовом интервале.

Сегмент 5-комнатных квартир в силу малой статистики отдельно не рассматривается.

Выводы по городу:
- октябрьское увеличение индекса сменилось в ноябре падением во всех сегментах рынка и, следовательно, можно говорить о системном снижении;
- практически во всех сегментах рынка в ноябре наблюдается левый дрейф в средней части спектра, что свидетельствует о движении рынка как целого в сторону удешевления;
- во многих сегментах наблюдается дополнительное предложение в интервале индексов "до максимума", что, наряду с левым дрейфом, также является фактором снижения средних индексов;
- наличие сразу нескольких факторов, влияющих на снижении индексов, говорит о вступлении рынка в фазу спада.

5. Рынок аренды

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за октябрь-ноябрь.

 

табл 5-1 октябрь   ноябрь          
  цена к-во цена к-во дин цен дин цен% дин пр дин пр%
1-комн. 575 3593 563 4004 -12 -2.07 411 11.44
2-комн. 973 3724 939 4114 -35 -3.56 390 10.47
3-комн. 1512 2876 1420 3077 -92 -6.06 201 6.99
4-комн. 2606 710 2623 620 17 0.66 -90 -12.68
Всего   10903   11815     912 8.36

Из таблицы 5-1видно, что арендная стоимость для квартир популярных форматов (1-2-3-комнатных) заметно понизилась. Очень незначительно выросла аренда 4-комнатных.

Предложение сильно увеличилось для 1-2-3комнатных, для 4-комнатных наблюдается значительное снижение (-12.68%).

В ноябре картина динамики рынка аренды классическая: в тех форматах, где растет предложение, там падает стоимость аренды и наоборот.

На Рис. 29 показаны темпы роста стоимости аренды, а на Рис. 30 – тренды объемов предложения сдаваемых квартир.

Рис. 30

В таблице 5-2 приведены данные по долям рынка различных форматов сдаваемых квартир и их изменение за октябрь-ноябрь. Показаны значения и динамика средней комнатности сдаваемой квартиры, а также значения и динамика среднего индекса аренды.

табл 5-2 октябрь ноябрь    
  доля доля дин доли  
1-комн. 32.95 33.89 0.93  
2-комн. 34.16 34.82 0.66  
3-комн. 26.38 26.04 -0.33  
4-комн. 6.51 5.25 -1.26  
сумма 100.00 100.00    
      изменение  
ср комн 2.065 2.026 -0.039  
ср индекс 1090 1025 -65 -5.96

Видно, что малоформатные квартиры (1-2-комнатные) увеличили свои доли за счет 3- и 4-комнатных квартир. Средняя комнатность сдаваемой квартиры из-за этих изменений долей значительно уменьшилась (-0.039) и в ноябре ее величина составила 2.026.

Для оценки динамики всего рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

В ноябре общий индекс аренды сильно понизился (-65$ или -5.96%). Это снижение общего индекса обусловлено как общим снижением стоимости аренды в форматах 1-2-3-комнатных квартир, так и теми структурными изменениями, которые произошли на рынке аренды в ноябре.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

Читать предыдущий обзор

Обсудить



Опубликовано 2 декабря 2008 4719 просмотров Добавить комментарий