Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт www.krisha.kz в сентябре-октябре 2008 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: В августе изменилось административное деление Алматы. Был организован новый (Алатауский) район. В данной работе по этому району данные учитываются, но сам район отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

NB: На всех рисунках синяя кривая - сентябрь, красная – октябрь.

Все данные в таблицах – среднемесячные. Данные по предложению в октябре нормированы на 4-недельный месяц.

1. Город в целом
2. Город, как совокупность типов строений
3. Город, как совокупность районов
4. Город, как совокупность форматов квартир
5. Рынок аренды

1. Город в целом

В таблице 1 приведены данные по всему городу.

 

Табл 1 Индекс изм инд Изм инд% предл изм предл изм предл%
город 2088 66 3,26 20527 532 2,59

Данные, приведенные в табл. 1 показывают, что средний общегородской индекс в октябре вырос на 66$ (+3.26%) и стал равен 2088$.

Предложение за месяц заметно выросло (+532 квартиры или +2.59%).

На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения для сентября и октября, а на Рис.2 - разность октябрьского и сентябрьского распределений, то есть изменение структуры предложения.

Анализ Рис.1 и 2 показывает, что:
- главный максимум распределения сместился вправо (признак общего тренда рынка в сторону удорожания);
- на восходящей ветви в ее самой дешевой части (1000$…1200$) есть заметный отток квартир;
- на ниспадающей ветви распределения наблюдается дополнительное увеличение предложения в области 2000$…2300$;
- для индексов в области 2300$…2400$ кривые сентября и октября совпадают;
- в интервале индексов 2400$…3000$ наблюдается значительное увеличение предложения.

2. Город, как совокупность типов строений

Панель
Кирпич
Монолит

Панель

 

табл 2-1 Индекс изм инд Изм инд% предл изм предл изм предл%
панель 1834 63 3,56 10737 247 2,30

Индекс панели в октябре вырос (+3.45%) немного выше рынка (+3.26%).

Предложение увеличилось на 2.3%, что несколько ниже рынка (+2.59%).

На Рис. 3 – распределение предложения для панели , а на Рис. 4 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Видно, что кривая распределения для панели в октябре сместилась вправо примерно на 50-60$, что говорит об общем тренде панельного сегмента в сторону удорожания.

Кривая изменения предложения (Рис. 4) представляет собой классическую волну дрейфа - отрицательная полуволна и сразу же за ней положительная полуволна. Положительная полуволна больше отрицательной, что свидетельствует о некотором увеличении предложения. Отметим, что объем положительной полуволны несколько больше в области средних индексов.

Кирпич

 

табл 2-2 Индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
кирпич 2350 78 3,43 7552 350 4,63

Изменение индекса кирпича (+3.43%) несколько выше рынка, но ниже панели.

Предложение значительно увеличилось (+4.63%), что почти в два раза превышает общегородской показатель.

На Рис. 5 – распределение предложения для кирпича , а на Рис. 6 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Видно, что
- на восходящей ветви распределения октябрьское предложение меньше, чем в сентябре;
- предложение в максимуме заметно увеличилось;
- на нисходящей ветви распределения почти во всем интервале индексов октябрьское предложение выше, чем в сентябре.

На Рис. 6 видно хорошо видны два больших провала предложения в интервале индексов 900$…2000$ и значительное увеличение предложения в широком интервале индексов 2100$…4200$, проявляющееся в виде двух пиков – дрейфового (2100$…2400$) и дополнительного предложения (2400$…4200$).

Отметим, что объем увеличения предложения относительно дорогого кирпича значительно превышает отток в более дешевом сегменте.

Монолит

 

табл 2-3 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
монолит 2421 38 1,59 2237 -66 -2,95

Индекс монолита в октябре вырос (+1.59%), но в два раза меньше рынка (+3.26).

Предложение по монолиту уменьшилось 2.95%. Монолит в октябре – это единственный тип строения, который снизил объем предложения.

На Рис. 7 – распределение предложения для монолита , а на Рис. 8 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Из рисунков видно, что:
- в интервале индексов 1200$…2100$ предложение уменьшилось;
- в среднем индексном диапазоне 2100$…3800$ количество предложений выросло;
- кривая распределения изменила форму – максимум сместился вправо и на нисходящей ветви наблюдается выраженный кластер-2800.

Отток с рынка квартир со средними индексами превысил увеличение предложения в среднем ценовом диапазоне. В итоге объем монолитного сегмента упал почти на три процента.

3. Город, как совокупность районов

Алмалинский район
Жетысуский район
Ауэзовский район
Медеуский район
Турксибский район
Бостандыкский район

Алмалинский район

 

табл 3-1 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
Алм 2134 46 2,20 4324 191 4,42

Изменение индекса в Алмалинском районе составило +2.2%, что в полтора раза ниже рынка.

Предложение за октябрь увеличилось на 4.42%, что более чем в полтора раза выше рынка.

На Рис. 9 – распределения предложения для Алмалинского района , а на Рис. 10 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Основные моменты динамики:
- максимум распределений вырос и сместился вправо, при этом форма кривой изменилась (восходящая ветвь стала более плолгой, нисходящая – более крутой);
- в целом можно говорить о дрейфе всего сегмента вправо (общее удорожание);
- в интервале индексов 2400$…3300$ наблюдается небольшое дополнительное предложение.

Жетысуский район

 

табл 3-2 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
Жет 1702 53 3,21 1382 -43 -3,11

Повышение индекса в Жетысуском районе (+3.21%) практически совпадает с рынком (+3.26%).

Предложение заметно снизилось (-43 квартиры или -3.11%).

На Рис. 11 – распределения предложения для Жетысуского района , а на Рис. 12 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Основные моменты динамики:
- восходящая ветвь распределения очень сильно сместилась вправо (в интервале индексов 900$…1400$ очень сильное понижение);
- главный максимум заметно сместился вправо;
- увеличение предложения на нисходящей ветви распределения есть, но оно не смогло компенсировать отток сравнительно дешевых квартир;
- в интервале индексов 2000$…3000$ наблюдается некоторое увеличение предложения.

Ауэзовский район

 

табл 3-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Ауэ 1733 51 3,03 5066 202 3,99

В Ауэзовском районе рост индекса (+3.03%) практически такой же как и в городе в целом.

Предложение сильно увеличилось (+202 квартиры или +3.99%).

На Рис. 13 – распределение предложения для Ауэзовского района , а на Рис. 14 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Основные моменты динамики:
- кривая распределения сохраняет свою форму и смещается вправо (общее удорожание);
- объем главного максимума заметно увеличился за счет дополнительного предложения в области средних индексов.

 

 

Медеуский район

 

табл 3-4 Индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Мед 2850 42 1,50 3004 232 7,72

В Медеуском районе наблюдается небольшой рост индекса (+1.5%). Это значение более чем в два раза ниже тренда рынка (+3.26%).

Предложение в октябре очень сильно выросло (+232 квартиры или + 7.72%). Темп роста предложения в Медеуском районе превышает рынок почти в три раза. Октябрь – время значительного оживления рынка в Медеуском районе.

На Рис. 15 – распределение предложения для Медеуского района , а на Рис. 16 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Основные моменты динамики:
- главный максимум значительно увеличился в объеме (общий рост предложения);
- наблюдается смещение главного максимума вправо;
- на восходящей ветви распределения (относительно недорогое жилье) в октябре виден очевидный спад;
- основное увеличение предложения приходится на интервал индексов, близкий к положению главного максимума (отметим, что такого рода увеличение предложения не приводит к существенному изменению среднего по сегменту индекса);
- основное увеличение среднего индекса связано с оттоком с рынка относительно дешевого жилья.

Турксибский район

 

табл 3-5 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Тур 1338 44 3,40 925 -69 -7,46

По темпу роста индекса (+3.40%) Турксибский район идет вровень с городом.

Предложение в октябре значительно уменьшилось (-69 квартир или -7.46%).

На Рис. 17 – распределение предложения для Турксибского района , а на Рис. 18 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Основные моменты динамики:
- сильное уменьшение предложение в интервале индексов главного максимума;
- положение в спектре главного максимума почти не изменилось;
- основное снижение предложения наблюдается на восходящей ветви (отток сравнительного дешевого жилья);
- характерная волна на Рис. 18 характерная для небольшого дрейфа всего рынка вправо (общее удорожание);
- несимметричность волны на Рис. 18 говорит о том, что отток дешевых квартир с рынка не компенсируется увеличением предложения в среднем ценовом диапазоне.

Бостандыкский район

 

табл 3-6 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Бос 2184 78 3,70 5794 24 0,41

Темп роста индекса в Бостандыкском районе (+3.7%) несколько превышает рынок.

Предложение изменилось очень незначительно (+24 квартиры или +0.41%).

На Рис. 19 – распределение предложения для Бостандыкского района , а на Рис. 20 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Основные моменты динамики:
- объем главного максимума практически не изменился;
- сам главный максимум немного сместился вправо (дрейф в сторону удорожания);
- на восходящей ветви (относительно недорогое жилье) наблюдается заметный отток квартир;
- на нисходящей ветви (средний ценовой сегмент) есть увеличение предложения, но он явно меньше оттока дешевого жилья;
- дополнительное предложение наблюдается в верхнем ценовом сегменте (индексы более 2400$).

4. Город, как совокупность форматов квартир

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры

1-комнатные квартиры

 

табл 4-1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
1-комн 1907 79 4,32 4456 272 6,10

Индекс в сегменте 1-комнатных квартир (+4.32%) вырос заметно выше рынка.

Предложение очень сильно увеличилось (+272 квартиры или +6.1%).

На Рис. 21 – распределение предложения для 1-комнатных квартир , а на Рис. 22 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Основные моменты динамики:
- объем главного максимума заметно увеличился за счет сильной несимметричности динамики предложения;
- на Рис. 22 есть характерная волна дрейфа сегмента вправо (общее удорожание);
- на восходящей ветви (недорогое жилье) наблюдается отток предложения, который с лихвой компенсируется притоком новых квартир в среднем ценовом диапазоне.

Отметим, что спектр дополнительного предложения явно шире спектра оттока, что говорит об общем увеличении возможностей выбора при покупке квартиры в рассматриваемом сегменте.

2-комнатные квартиры

 

табл 4-2 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
2-комн 2017 61 3,12 6646 36 0,54

Темп роста индекса 2-комнатных квартир (+3.12%) незначительно отличается от рынка.

Предложение в сегменте 2-комнатных изменилось незначительно (+0.54%).

На Рис. 23 – распределение предложения для 2-комнатных квартир , а на Рис. 24 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Основные моменты динамики:
- главный максимум почти не изменился по объему и немного сместился вправо (общее удорожание);
- практически симметричная волна на Рис. 24 говорит о дрейфе почти всего сегмента вправо;
- в интервале индексов 2400$…3400$ наблюдается незначительное дополнительное предложение, которое и обеспечило небольшой общий рост предложения в сегменте.

3-комнатные квартиры

 

табл 4-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
3-комн 2123 58 2,81 7184 100 1,39

Индекс в сегменте 3-комнатных квартир в октябре вырос на 2.81%, что несколько меньше темпа роста всего рынка.

Предложение увеличилось на 100 квартир или на 1.39%, что также ниже рынка.

На Рис. 25 – распределение предложения для 3-комнатных квартир , а на Рис. 26 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Основные моменты динамики:
- главный максимум почти не изменился в объеме и незначительно сместился вправо (общее удорожание);
- волна дрейфа на Рис. 26 практически симметричная, что говорит об общем удорожании сегмента в интервале индексов1000$…2400$;
- общее увеличение объема сегмента обусловлено дополнительным предложением в интервале индексов 2400$…3600$.

4-комнатные квартиры

 

табл 4-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
4-комн 2499 75 3,09 2112 113 5,35

Темп роста индекса 4-комнатных квартир (+3.09%) немного меньше рынка.

Предложение выросло на 113 квартир или на 5.35%, что более чем в два раза превышает рынок.

На Рис. 27 – распределение предложения для 3-комнатных квартир , а на Рис. 28 - разность октябрьского и сентябрьского распределений предложения.

Основные моменты динамики:
- на восходящей ветви (относительно недорогое жилье) наблюдается падение предложения;
- почти на всей нисходящей ветви в октябре уровень предложения выше, чем в сентябре;
- главный максимум остался на месте в спектре;
- общее увеличение предложения обусловлено появлением ряда пиков в интервале индексов 2500$…4000$;
- на нисходящей ветви наблюдается рост объемов кластеров.

Сегмент 5-комнатных квартир в силу малой статистики отдельно не рассматривается.

Выводы по городу:
- наблюдаемое в октябре увеличение индекса носит системный характер, так как проявляется во всех сегментах рынка;
- в целом по городу идет процесс увеличения среднего индекса, но темп роста заметно снизился;
- в октябре продолжаются начавшиеся в сентябре процессы - дрейф нижнего ценового сегменты в сторону удорожания и увеличение предложения в среднем ценовом диапазоне.

5. Рынок аренды

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за сентябрь-октябрь.

 

табл 5-1 сентябрь   октябрь          
  цена к-во цена к-во дин цен дин цен% дин пр дин пр%
1-комн. 576 3787 575 3593 -1 -0.19 -194 -5.12
2-комн. 979 3737 973 3724 -6 -0.57 -13 -0.35
3-комн. 1484 3101 1512 2876 27 1.84 -225 -7.26
4-комн. 2532 750 2606 710 74 2.92 -40 -5.33
Всего   11375   10903     -472 -4.15

Из таблицы 5-1видно, что арендная стоимость для квартир формата 1- и 2-комнатные незначительно уменьшилась, а для 3- и 4-комнатных квартир - заметно выросла.

На Рис. 29 показаны темпы роста стоимости аренды , а на Рис. 30 – тренды объемов предложения сдаваемых квартир.

Основные моменты динамики:
- в малых форматах изменения стоимости аренды незначительные;
- в больших форматах стоимость арендной платы выросла на 2-3%;
- общее предложение в октябре сильно снизилось (415 квартир или -4.15%);
- основное снижение объема рынка произошло вследствие уменьшения на рынке 1-и 3-комнатных квартир.

В таблице 5-2 приведены данные по долям рынка различных форматов сдаваемых квартир и их изменение за сентябрь-октябрь. Показаны значения и динамика средней комнатности сдаваемой квартиры, а также значения и динамика среднего индекса аренды.

 

табл 5-2 сентябрь октябрь    
  доля доля дин доли  
1-комн. 33.29 32.95 -0.34  
2-комн. 32.85 34.15 1.30  
3-комн. 27.26 26.38 -0.88  
4-комн. 6.59 6.51 -0.08  
сумма 100.00 100.00    
      изменение  
ср комн 2.072 2.065 -0.007  
ср индекс 1085 1090 5 0.49

За счет сильного сокращения предложения 1- и 3-комнатных квартир заметно уменьшились соответствующие доли рынка. Соответственно, значительно (+1.3%) увеличилась доля 2-комнатных квартир.

Для оценки динамики всего рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

В октябре средний индекс аренды увеличился на 5$ и достиг уровня 1090$, что соответствует тренду +0.49%.

В октябре структурные изменения на рынке аренды привели к небольшому изменению средней комнатности сдаваемой квартиры. Она уменьшилась за месяц на 0.007 и сегодня значение этого параметра равно 2.065.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

Читать предыдущий обзор

Обсудить