Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы август-сентябрь '2008


Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт www.krisha.kz в августе-сентябре 2008 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой

NB: В августе изменилось административное деление Алматы. Был организован новый (Алатауский) район. В данной работе по этому району данные учитываются, но сам район отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

NB: На всех рисунках синяя кривая - август, красная – сентябрь.

Все данные в таблицах – среднемесячные.

1. Город в целом
2. Город, как совокупность типов строений
3. Город, как совокупность районов
4. Город, как совокупность форматов квартир
5. Рынок аренды

 

1. Город в целом

В таблице 1 приведены данные по всему городу.

 

табл 1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
город 2022 100 5,20 19995 1329 7,12

 

Данные, приведенные в табл. 1 показывают, что средний общегородской индекс в сентябре вырос на 100$ (+5.20%), пробил уровень 2000$ и стал равен 2022$.

Предложение за месяц также значительно выросло (+1329 квартир или +7.22%).

На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения для августа и сентября, а на Рис.2 - разность сентябрьского и августовского распределений, то есть изменение структуры предложения.

Из анализа Рис. 1 и Рис. 2 видно, что весь главный максимум сместился в сторону более высоких индексов. Особенностями месячной динамики распределения являются:

- практически параллельный сдвиг вправо восходящей ветви распределения;
- заметное дополнительное повышение уровня предложений в интервале индексов, соответствующих ниспадающей ветви распределения (это хорошо видно на Рис. 2, где положительная полуволна по объему значительно больше отрицательной);
- практически полное отсутствие заметных кластеров, что косвенно свидетельствует о чистоте исходных данных.

 

2. Город, как совокупность типов строений

Панель
Кирпич
Монолит

Панель

 

табл 2-1 Индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Панель 1771 116 7,01 10490 496 4,96

Панель в сентябре подорожала - рост индекса +7.01%, что выше среднегородского уровня (+5.2%) почти в полтора раза. Предложение по панели также увеличилось на 5%, что меньше среднегородского уровня (+7.12%).

На Рис. 3 – распределение предложения для панели, а на Рис. 4 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения.

Из этих рисунков видно, что распределение панели практически параллельно переместилось вправо примерно на 100$. Есть небольшое различие в объемах положительной и отрицательной полуволн на Рис. 2. Это говорит о некоторой несимметричности сентябрьской динамики предложения – в среднем ценовом сегменте увеличение предложения превысило убыль относительно дешевых квартир.

Отметим также полное отсутствие каких-либо кластеров.

Кирпич

 

табл 2-2 Индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Кирпич 2272 62 2,81 7202 627 9,54

Рост индекса кирпича +2.81%, что намного меньше среднегородского уровня (+5.2%).

Предложение увеличилось более, чем на 9.5%, что заметно выше городского показателя (+7.12%).

На Рис. 5 – распределение предложения для кирпича, а на Рис. 6 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения.

Видно, что в интервале индексов 1500$…1900$ в сентябре предложение несколько меньше, чем в августе. Главный максимум вырос в объеме и сместился вправо. Вся нисходящая ветвь распределения в сентябре лежит выше, чем в августе. На нисходящей ветви распределения просматривается несколько кластеров (2700$, 3300$ и 4200$).

На Рис. 6 видно хорошо видна несимметричность первой волны (положительная полуволна больше чем отрицательная) и кластеризация в области индексов более 2500$.

Монолит

 

Табл 2-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл Изм предл%
Монолит 2383 84 3,65 2303 206 9,82

Монолит в сентябре подорожал на 3.65% (ниже городского показателя 5.2%).

Предложение по монолиту выросло на 9.82%, что выше среднегородского увеличения (+7.12%).

На Рис. 7 – распределение предложения для монолита, а на Рис. 8 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения.

На Рис. 7 видно, что в самом дешевом сегменте монолита (интервал индексов 700$…1600$) предложений в сентябре стало заметно меньше. Кривая предложения в среднем интервале индексов (1600$…4800$) изменила форму: в августе наблюдалось выраженное плато с последующим спадом, а в сентябре более-менее монотонный спад при увеличении индекса во всем рассматриваемом интервале. Отметим, что почти во всем этом интервале индексов уровень предложения выше августовского.

На Рис. 8 хорошо видно падение предложения на восходящей ветви (индексы 700$…1600$), заметное увеличение количества предлагаемых квартир практически во всей области индексов более 1600$.

 

3. Город, как совокупность районов

Алмалинский район
Жетысуский район
Ауэзовский район
Медеуский район
Турксибский район
Бостандыкский район

Алмалинский район

 

табл 3-1 индекс Изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Алм 2088 106 5,35 4133 488 13,39

Индекс в Алмалинском районе увеличился на 5.35% (примерно как в среднем по городу).

Предложение в сентябре значительно увеличилось (+13.39%), что в два раза больше среднего по городу.

На Рис. 9 – распределение предложения для Алмалинского района, а на Рис. 10 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения.

На Рис. 9 видно, что восходящая ветвь распределения практически параллельно сместилась вправо, главный максимум значительно увеличился в объеме, нисходящая ветвь распределения в интервале индексов 2000$…3000$ лежит значительно выше августовского уровня.

На Рис. 10 наблюдается суперпозиция волны смещения главного максимума и дополнительного предложения в интервале индексов 2300$…3000$.

Жетысуский район

 

табл 3-2 индекс Изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Жет 1649 58 3,65 1425 -85 -5,63

Рост индекса в сентябре +3.65%, что в полтора раза меньше городского.

Предложение упало на 5.63%.

На Рис. 11 – распределение предложения для Жетысуского района, а на Рис. 12 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения.

На Рис. 11 видно общее понижение предложения на всей восходящей ветви распределения (индексы до 1500$), снижение объема главного максимума и увеличение предложения в интервале индексов 1500$…1800$.

На Рис. 12 видна несимметричность основной волны – отрицательная полуволна больше положительной. Это означает, что падение предложения дешевых квартир превысило приток предложений в области средних цен. В результат образовался отрицательный тренд предложений в Жетысуском районе.

Ауэзовский район

 

табл 3-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Ауэ 1682 108 6,86 4864 286 6,25

В Ауэзовском районе в сентябре наблюдается увеличение индекса – тренд +6.86% что немного выше среднего по городу.

За сентябрь заметно выросло предложение – тренд +6.25% (немного ниже городского уровня).

Ауэзовский район заполнен в основном панельными строениями. Можно предположить, что кривая распределения предложения в этом районе будет похожа на рассмотренную выше панель (см. Рис. 3-4),

На Рис. 13 – распределение предложения для Ауэзовского района, а на Рис. 14 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения.

Кривые, изображенные на Рис. 13, пожалуй, самые гладкие кривые среди всех рассматриваемых сегментов. Никакого намека на кластеризацию. Динамика очень прозрачная: параллельный сдвиг всего распределения вправо с небольшим увеличением общего объема главного максимума.

Кривая разности распределений (Рис. 14) демонстрирует классическую картину - сдвиг и небольшое дополнительное предложение в интервале индексов 1700$…2400$.

Медеуский район

 

табл 3-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Мед 2808 66 2,41 2772 130 4,92

В сентябре средний индекс Медеуского района вырос, но незначительно: тренд +2.41% (в два раза ниже городского).

Предложение увеличилось почти на 5%, что меньше городского показателя.

На Рис. 15 – распределение предложения для Медеуского района, а на Рис. 16 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения.

Распределение предложения для Медеуского района сильно отличается от рассмотренного выше Ауэзовского. Сложная кривая (Рис. 15) говорит о многокомпонентности и широком спектре предложений в этом районе.

На восходящей ветви распределения (относительно дешевые квартиры) наблюдаются разнонаправленные изменения: самых дешевых квартир стало меньше (индексы 1200$...2000$), квартир с индексами 2000$…2400$ прибавилось.

На нисходящей ветви распределения (относительно дорогие квартиры) есть интервалы индексов, где в сентябре наблюдается заметное повышение предложения.

Эти изменения распределения хорошо видно на кривой, изображенной на Рис. 16. Сложность кривой Рис. 16 также можно объяснить многокомпонентностью предложения в Медеуском районе.

Турксибский район

 

табл 3-5 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Тур 1294 50 4,02 994 21 2,16

Индекс в Турксибском районе за сентябрь вырос на +4.02% (немного ниже городского уровня).

Предложение изменилось незначительно – тренд +2.16%.

На Рис. 17 – распределение предложения для Турксибского района, а на Рис. 18 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения.

Объем предложения в Турксибском районе небольшой, но предлагаемые квартиры близки по типу и формату. Поэтому распределение предложения (Рис. 17) носит однокомпонентный характер.

Месячная динамика свелась к параллельному сдвигу всей кривой распределения вправо на 50$.

Небольшая несимметричность волны на Рис. 18 показывает, что в интервале 1400$…1800$ есть небольшое дополнительное предложение.

Бостандыкский район

 

табл 3-6 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Бос 2106 106 5,30 5770 490 9,28

Темп изменения индекса в Бостандыкском районе такой, как и в городе в целом.

Предложение за сентябрь увеличилось на 9.28%, что выше городского уровня.

На Рис. 19 – распределение предложения для Бостандыкского района, а на Рис. 20 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения.

Спектр предложений в Бостандыкском районе широкий, а характер распределения близок в однокомпонентному.

Динамика распределения (Рис.19): главный максимум увеличился в объеме, сместился вправо примерно на 100$, основная прибавка предложения находится в интервале индексов 1800$…2500$.

Из Рис. 20 видно, что волна изменения предложения несимметричная – положительная прибавка в интервале индексов 1800$…2500$ заметно больше оттока квартир в интервале индексов 1200$…1800$.

Дешевых квартир становится меньше, относительно дорогих – больше.

 

4. Город, как совокупность форматов квартир

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры

1-комнатные квартиры

 

табл 4-1 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
1-комн 1828 101 5,85 4184 53 1,28

Индекс в сегменте 1-комнтантых квартир увеличился на 5.85% (примерно городской уровень).

Предложение изменилось незначительно – тренд сентября +1.28%.

На Рис. 21 – распределение предложения для 1-комнатных квартир, а на Рис. 22 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения.

Динамика предложения для 1-комнатных квартир в сентябре представляет собой параллельное смещение кривой вправо примерно на 100$. Это хорошо видно на Рис. 21. Объем главного максимума не изменился.

Волна, показанная на Рис. 22, несимметричная. Положительная полуволна больше отрицательной, что свидетельствует о дополнительном предложении на нисходящей ветви распределения.

2-комнатные квартиры

 

табл 4-2 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
2-комн 1956 112 6,07 6610 678 11,43

Темп изменения индекса для 2-комнтаных квартир (+6.07%) несколько выше общегородского.

Предложение в сентябре значительно увеличилось (+11.43%), что в полтора раза больше среднего по городу.

На Рис. 23 – распределение предложения для 2-комнатных квартир, а на Рис. 24 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения.

Сентябрьская динамика распределения: главный максимум стал заметно больше по объему и сместился вправо примерно на 100$. Отметим, что нисходящая ветвь распределения сместилась вправо больше, чем восходящая ветвь. Отметим наличие кластеров в интервале индексов 2000$…3500$.

Этот эффект виден и на Рис. 24 - положительная полуволна по объему очевидно больше отрицательной, что говорит о дополнительном предложении в области средних индексов. На этом же рисунке видно значительное увеличение предложения в кластере 3000$…3500$.

3-комнатные квартиры

 

табл 4-3 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
3-комн 2065 108 5,52 7084 426 6,40

В сегменте 3-комнатных квартир изменение индекса (+5.52%) немного выше среднегродского.

Предложение 3-комнатных квартир увеличилось на 6.40%, что меньше среднего показателя по городу.

На Рис. 25 – распределение предложения для 3-комнатных квартир, а на Рис. 26 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения. Кривые, изображенные на Рис. 25, имеют сложный характер – на ниспадающей ветви присутствуют несколько близко расположенных кластеров. Видно, что наряду с общим смещением всего предложения вправо, имеет место увеличение объема предложения в области индексов более 2000$.

Этот эффект можно увидеть и на Рис. 26, где волна смещения распределения имеет явно несимметричный характер. Большая и широкая положительная полуволна есть результат дополнительного притока на рынок 3-комнатных квартир в сентябре.

4-комнатные квартиры

 

табл 4-4 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
4-комн 2424 0 0,00 1999 181 9,96

Индекс в сегменте 4-комнатных квартир не изменился.

Предложение значительно выросло (+9.96%), что выше городского уровня.

На Рис. 27 – распределение предложения для 3-комнатных квартир, а на Рис. 28 - разность сентябрьского и августовского распределений предложения.

Несмотря на неизменность индекса для 4-комнатных квартир, распределение предложения сентября существенно отличается от августа. На Рис. 27 видно, что в главном максимуме предложение значительно увеличилось, а на нисходящей ветви наблюдаются разнонаправленные изменения. Предложение 4-комнатных квартир на восходящей ветви распределения в сентябре меньше, чем в августе.

Из Рис. 28 хорошо видно, что основная прибавка предложения в сегменте 4-комнатных квартир произошла в интервале индексов 1700$…2700$.

Сегмент 5-комнатных квартир в силу малой статистики отдельно не рассматривается.

 

Выводы по городу:

- проведенные в июле и августе мероприятия существенно снизили уровень загрязненности данных, что повысило достоверность вычисляемых параметров рынка;
- наблюдаемое в сентябре увеличение индекса носит системный характер, так как проявляется практически во всех сегментах рынка;
- в большинстве сегментов рынка наблюдаются два динамических эффекта – смещения кривой предложения в сторону удорожания жилья и увеличение предложения в среднем ценовом диапазоне.

 

5. Рынок аренды

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за август-сентябрь.

 

табл 5-1 август сентябрь изм цен изм цен% изм пр изм пр%
цена к-во цена к-во
1-комн 535 4074 576 3787 41 7,59 527 12,94
2-комн 907 3812 979 3737 72 7,94 687 18,02
3-комн 1412 2901 1484 3101 72 5,13 780 26,89
4-комн 2413 598 2532 750 119 4,93 271 45,32

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Динамика общего индекса: В сентябре средний индекс аренды превысил уровень 1000$ и достиг величины 1085$ (+104$ или +10.59% по отношению к августу). Эти показатели значительно выше августовских.

 

Динамика рынка: Из таблицы 5-1видно, что арендная стоимость для всех форматов в сентябре значительно увеличилась.

На Рис. 29 показаны темпы роста стоимости аренды, а на Рис. 30 – тренды объемов предложения сдаваемых квартир.

Видно, что в сентябре наблюдалась тенденции:

- с ростом формата сдаваемой квартиры тренд цены падает;
- с ростом формата сдаваемой квартиры тренд предложения растет.

Эти тенденции показаны прямыми на соответствующих рисунках.

Структура предложения: Структура предложения в августе (в порядке убывания долей): 1-комнатные 33.29% (-2.49%), 2-комнатные 32.85% (-0.63%), 3-комнатные 27.26% (+1.78%), 4-комнатные 6.59% (+1.33%). В сентябре сохранилась августовская тенденция сокращения доли малоформатных (1- и 2- комнатных) и соответствующего увеличения долей 3- и 4-комнтаных квартир.

В сентябре структурные изменения на рынке аренды привели к дальнейшему росту средней комнатности сдаваемой квартиры. Она увеличилась за месяц на 0.07 и достигла уровня 2.072.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

Читать предыдущий обзор

Обсудить



Опубликовано 30 сентября 2008 5651 просмотр Добавить комментарий