Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматыиюль-август '2008


Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт www.krisha.kz в июле-августе 2008 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой

NB: В июле по результатам тщательной проверки была произведена очистка информационных баз от ложных объявлений. Это было сделано для того, чтобы рассчитываемые рыночные параметры стали близки к реальным. Надеемся, что пользователи наших данных адекватно восприняли наши усилия.

NB: В августе изменилось административное деление Алматы. Был организован новый (Алатауский) район. В данной работе по этому району данные учитываются, но сам район отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

NB: На всех рисунках синяя кривая - июль, красная – август.

При расчете динамики предложения учитывалось, что в июле 5 недель, а в августе – 4.

Все данные в таблицах – среднемесячные.

1. Город в целом
2. Город, как совокупность типов строений
3. Город, как совокупность районов
4. Город, как совокупность форматов квартир
5. Рынок аренды

 

1. Город в целом

В таблице 1 приведены данные по всему городу.

 

табл 1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
город 1922 -171 -8,17 18666 -4478 -19,35

 

Данные, приведенные в табл. 1 показывают, что средний общегородской индекс в августе снизился на 171$ (-8.17%) и сегодня он равен 1922$.

Предложение за месяц также снизилось на 4478 квартир (-19.35%).

На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения для июля и августа. Видно, что предложение в главном максимуме по величине осталось прежним, но сама кривая сместилась в сторону более высоких индексов. В области индексов более 2100$ предложение в августе меньше, чем в июле. Кроме того, в августе не наблюдается кластерная структура предложения, которая была характерна для июля. Этот эффект связан с удалением из базы данных объемного массива ложных объявлений, подаваемых с целью увеличить средний индекс.

На Рис. 2 приведена разностная функция для всего города. Характерная волна в области индексов 1200$…2400$ однозначно говорит о подорожании жилья в этом ценовом диапазоне. Отрицательные пики в области более 2400$ есть результат чистки базы данных.

 

2. Город, как совокупность типов строений

Панель
Кирпич
Монолит

Панель

 

табл 2-1 Индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Панель 1655 -149 -8,26 9994 -2732 -21,47

Квадратный метр панели в августе стал дешевле на 149$. Относительное понижение панельного индекса -8.26%. Отметим, что темп падения индекса панели близок к общегородскому значению (-8.17%).

Предложение за август снизилось на 21.47%, что тоже близко к общегородскому уровню (-19.35%).

На Рис. 3 – распределение предложения для панели. Хорошо видно смещение вправо главного максимума предложения. В области индексов более 2100$ в августе перестали выделяться кластеры, хорошо видимые на июльской кривой.

На Рис. 4 показана разностная функция для панели. Очень хорошо видна первая волна (индексы 1100$…2200$), говорящая об удорожании основного потока панельных квартир. Анализ разностной панельной кривой показывает, что среднее увеличение цены квадратного метра в этой части спектра предложений в августе составило примерно 230$. Остальная часть спектра дала большой (около -380$) вклад в тренд панельного индекса.

Кирпич

 

табл 2-2 Индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Кирпич 2210 -97 -4,20 6575 -1086 -14,18

Изменение индекса кирпича в августе -97$ или -4.2%. Это падение в относительных числах почти в два раза меньше, чем у панели или у всего города в целом.

Предложение по кирпичу уменьшилось, но тоже меньше чем по городу или панели.

На Рис. 5 показаны распределения предложения кирпича в июле и августе. Видно, что многокластерное июльское распределения сменилось в августе однокластерной кривой. В августе кривая имеет главный максимум, который явно смещен по отношению к своему положению в июле. Явные кластеры в районах 2800$ и 4600$ пропали после чистки базы данных.

На Рис. 6 – разностная функция для кирпича. Как и для панели, хорошо видна первая волна (1400$…2500$), свидетельствующая о подорожании жилья в этом интервале индексов. Детальный анализ разностной функции показывает, что в этой части спектра стоимость квадратного метра в августе увеличилась примерно на 130$. В областях индексов выше 2500$ большие отрицательные пики дали отрицательных вклад (-220$) в динамику кирпичного индекса.

Монолит

 

Табл 2-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл Изм предл%
Монолит 2299 -536 -18,91 2097 -659 -23,91

В августе сильно упал индекс монолита (-18.91%). Это более чем в два раза выше общегородского значения.

Предложение по монолиту снизилось в относительных числах чуть больше (-23.91%), чем общегородской уровень (-19.35%).

Рис. 7 – распределение предложения для монолита.

Основные изменения:

- сглаживание распределения в области 1500$..3000$;
- исчезновение огромного кластера в области индексов 4000$…5000$.

Разностная функция для монолита (Рис. 8) показывает, что в интервале 1300$…3000$ есть небольшое увеличение стоимости квадратного метра монолита. Итоговый огромный отрицательный тренд индекса (-536$) обеспечивается очень большим отрицательным пиком для индексов 4100…5000$. Это является результатом чистки базы, в которой было множество объявлений в монолитном сегменте с очень завышенным значением цены квартиры.

 

3. Город, как совокупность районов

Алмалинский район
Жетысуский район
Ауэзовский район
Медеуский район
Турксибский район
Бостандыкский район

Алмалинский район

 

табл 3-1 индекс Изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Алм 1982 -165 -7,69 3645 -962 -20,88

Падение индекса в августе -7.69%, что несколько меньше, чем общегородской уровень тренда. Темп падения предложения (-20.88%) также близок к общегородским значениям.

На Рис. 9 показаны распределения предложения в Алмалинском районе для июля и августа.

Основные моменты:

- главный максимум стал несколько меньше и сдвинулся в сторону больших индексов;
- кластер-2400 стал менее выраженным и ощутимо подешевел;
- кластеры -3000 и -4600 в августе исчезли.

Анализ разностной функции Алмалинского района (Рис.10) показывает, что в августе:

- стоимость жилья нижнего ценового диапазона выросла;
- в средних ценах наблюдается уменьшение стоимости жилья;
- чистка базы привела к сильному падению общего индекса за счет сильных отрицательных пиков в области индексов более 2200$.

Жетысуский район

 

табл 3-2 индекс Изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Жет 1591 -617 -27,94 1510 -1071 -41,50

Падение индекса в августе -27.94%, что намного превышает городской уровень. Предложение упало почти в два раза – на 41.5%.

На Рис.11 изображены кривые распределения предложения в Жетысуском районе для июля и августа.

Основные моменты:

- главный максимум практически не изменился по форме и месту в спектре, объем незначительно уменьшился;
- в области средних индексов (1500$…2500$) предложение по форме и объему не изменилось;
- в августе исчезли все объемные кластеры с индексами более 2400$ как результат чистки базы данных. Сильное падение предложения тоже связано с чистой базы.

Разностная функция Жетысуского района (Рис. 12) показывает:

- в нижнем ценовом диапазоне явное подорожание жилья;
- чистка базы привела к сильному падению общего индекса за счет сильных отрицательных пиков в области индексов более 2400$.

Ауэзовский район

 

табл 3-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Ауэ 1574 -45 -2,78 4578 -899 -16,41

Падение индекса в августе составило -2.78%. Это минимальное падение среди всех районов города. Предложение упало на 16.41%, что меньше общегородского уровня.

На Рис. 13 – распределения предложения для июля и августа в Ауэзовском районе.

Основные моменты:

- главный максимум стал немного меньше по объему и сместился в более дорогую сторону;
- в области средних индексов кривая стала более плавной за счет уменьшения кластеризации в области индексов 1800$…2500$.

Разностная функция Ауэзовского района (Рис. 14) имеет характерную волну "сдвига главного максимума вправо" и небольшой отрицательный пик в области 4300$…5000$.

Это означает:

- жилье, входящее в основной поток предложения (главный максимум), однозначно дорожает;
- чистка базы привели к слабому изменению общего индекса, так как количество ложных объявлений по Ауэзовскому району было незначительным.

Медеуский район

 

табл 3-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Мед 2742 -224 -7,55 2642 -409 -13,41

Падение индекса -7.55%, что немного меньше общегородского уровня. Уменьшение объема предложения -13.41%, что в полтора раза меньше общегородского значения.

Из Рис. 15 (распределения предложения для Медеуского раона) видно, что в интервале индексов 1200$…4200$ есть слабовыраженные разнонаправленные изменения. Отчетливо выраженный в июле кластер-4600 в августе не наблюдается.

Анализ разностной функции Медеуского района (Рис. 16) показывает:

- в области средних для Медеуского района индексов (2000$…4000$) жилье медленно дорожает;
- чистка базы привела к сильному снижению общего по району индекса – большой отрицательный пик в районе 4500$.

Турксибский район

 

табл 3-5 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Тур 1244 -269 -17,78 973 -201 -17,12

Падение индекса -17.78% почти в два раза больше, чем среднее значение по городу. Предложение снизилось на 17.12%. Это значение близко к общегородскому.

На Рис. 17 показаны распределения предложения для Турксибского района.

Основные моменты:

- главный максимум стал больше по объему и сместился в область более высоких индексов;
- в области индексов 1500$…1900$ распределение стало более гладким;
- кластеры, наблюдавшиеся в июле в области индексов более 1900$, в августе исчезли.

Разностная функция Турксибского района (Рис. 18) показывает:

- сильное подорожание квартир в нижнем ценовом сегменте;
- общее снижение индекса по району произошло за счет исключения из базы данных ложных объявлений (отрицательные пики разностной функции в областях выше 1900$).

Бостандыкский район

 

табл 3-6 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Бос 2000 -105 -4,99 5280 -972 -15,55

Падение индекса -4.99%, что в полтора раза меньше, чем в среднем по городу. Предложение уменьшилось на 15.55%, что также ниже общегородских показателей.

Распределение предложения для Бостандыкского района показано на Рис. 19.

Основные моменты:

- главный максимум сместился вправо – здесь идет подорожание жилья;
- кластер -2200 сдвинулся влево и влился в главный максимум;
- кластеры -2700 и -4500 в августе не наблюдаются.

На Рис. 20 изображена разностная функция для Бостандыкского района. Ее анализ показывает:

- наблюдается необычная первая волна. Наряду с традиционными двумя полуволнами ("сдвиг главного максимума вправо"), присутствует следом идущая большая отрицательная волна. Это говорит о том, что в главный максиму "вливаются" квартиры из следующего ценового диапазона. Общее сильное увеличение объема главного максимума подтверждает предположение о "слиянии" кластеров.

В Бостандыкском районе следующая динамика:

- в самом нижнем ценовом сегменте есть подорожание жилья;
- в среднем ценовом диапазоне – небольшое уменьшение стоимости квадратного метра;
- в области дорого жилья (более 2500$) в августе исчезли достаточно объемные кластеры (чистка базы данных).

 

4. Город, как совокупность форматов квартир

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры

1-комнатные квартиры

 

табл 4-1 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
1-комн 1727 -286 -14,21 4131 -1376 -24,99

Темп изменения индекса -14.21%, что намного выше среднего по городу. Предложение упало на четверть (-24.99%).

Рис. 21 – распределение предложения для 1-комнатных квартир. На рисунке хорошо видно смещение главного максимума вправо и исчезновение в августе трех кластеров (2700$, 3600$ и 4700$).

Разностная функция для 1-комнатных квартир (Рис. 22) показывает:

- заметное подорожание жилья в нижнем ценовом диапазоне;
- ряд отрицательных пиков (чистка базы данных), что привело в итоге к сильному общему понижению среднего по сегменту индекса.

2-комнатные квартиры

 

табл 4-2 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
2-комн 1844 -127 -6,44 5932 -1649 -21,75

Темп изменения индекса -6.44%, что немного меньше, чем в среднем по городу. Предложение уменьшилось на 21.75%.

На Рис. 23 показаны распределения предложения для 2-комнатных квартир. Из рисунка видно, что главный максимум уменьшился в объеме и сместился вправо. В августе не наблюдаются июльские кластеры в области индексов более 2100$.

На разностной кривой (Рис. 24) хорошо видна первая волна, соответствующая подорожанию жилья в нижнем ценовом интервале. Ряд отрицательных пиков в области более 2200$ - эффект от чистки базы данных.

3-комнатные квартиры

 

табл 4-3 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
3-комн 1957 -111 -5,37 6658 -1022 -13,31

Тренд индекса в августе -5.37%, что заметно ниже общегородского уровня. Темп уменьшения предложения -13.31%.

Распределение предложения для 3-комнатных квартир (Рис. 25) показывает:

- увеличение объема главного максимума и смещение его вправо;
- исчезновение июльских кластеров со средними индексами 2200$, 2800$ и 4500$. Кривая в области индексов более 2000$ стала более гладкой.

Анализ разностной функции (Рис. 26) показывает:

- значительное подорожание жилья в нижнем ценовом диапазоне (выраженная характерная первая волна);
- ряд отрицательных пиков (чистка базы), которые привели в общему значительному падению среднего индекса сегмента.

4-комнатные квартиры

 

табл 4-4 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
4-комн 2424 -292 -10,75 1818 -387 -17,55

Индекс значительно уменьшился (-10.75%), а темп падения превышет общегородской уровень. Предложения упало на 17.55% (примерно общегородской уровень).

На рис. 27 показано распределение для 4-комнатных квартир. Основные изменения:

- увеличение предложения в нижней части спектра;
- снижение предложения в средней части;
- исчезновение июльского кластера-4500.

Разностная кривая для 4-комнатных квартир (Рис. 28) имеет особенности:

- изменение в области индексов 1300$…3500$ можно представить как пологую перевернутую волну. В этом случае можно говорить о снижении средней стоимости жилья в этом интервале индексов;
- отрицательный пик (4500$) есть результат чистки базы данных.

Сегмент 5-комнатных квартир в силу малой статистики отдельно не рассматривается.

Выводы по городу:

- существуют группы людей, пытающихся использовать газету "Крыша" и сайт www.krisha.kz для искусственного сдвига средних значений рыночных параметров;
- разработанные и применяемые методы очистки базы данных от ложных объявлений дают хороший эффект;
- общее снижение индекса обусловлено исключением во второй половине июля массива ложных объявлений;
- почти во всех рассматриваемых сегментах рынка наблюдается общий эффект удорожания жилья в нижних ценовых диапазонах. Особенно это касается квартир, входящих в основной поток предложения (главный максимум).

 

5. Рынок аренды

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за июль-август.

 

табл 5-1 июль август дин цен дин цен% дин пр дин пр%
цена к-во цена к-во
1-комн 517 5886 535 4074 18 3,48 -635 -10,79
2-комн 869 5519 907 3812 38 4,37 -604 -10,94
3-комн 1349 3568 1412 2901 63 4,67 46 1,29
4-комн 2297 701 2413 598 116 5,05 37 5,28

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Динамика общего индекса: В августе средний индекс аренды достиг величины 981$ (+71$ или +7.85% по отношению к июлю).

Динамика рынка: Из таблицы 5-1видно, что арендная стоимость для всех форматов в августе увеличилась. Относительный рост стоимости аренды слабо зависит от формата квартиры. Все увеличения стоимости аренды находятся в пределах +3.48%...+5.05%. Июльский спад стоимости аренды сменился в августе заметным повышением.

Структура предложения: Структура предложения в августе (в порядке убывания долей): 1-комнатные 35.78% (-1.77%), 2-комнатные 33.48% (-1.73%), 3-комнатные 25.48% (+2.73%), 4-комнатные 5.26% (+0.79%).

В августе средняя комнатность сдаваемой квартиры выросла на 0.06, впервые за время наблюдения за рынком превысила уровень 2.0 и стала равной 2.002.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

Читать предыдущий обзор

Обсудить


 



Опубликовано 1 сентября 2008 7275 просмотров Добавить комментарий